Se dedujo demanda de indemnización de perjuicios en contra del vendedor de un inmueble, por parte de un frustrado comprador, fundado en infracción al principio de la buena fe en la fase pre contractual al proceder a su retiro unilateral de las tratativas preliminares.

La Corte de Apelaciones de San Miguel desestimó la demanda, pero la Corte Suprema acogió un recurso de casación en el fondo y dictó sentencia de reemplazo acogiendo la acción.

En su sentencia, el máximo Tribunal razonó que en etapa de negociación previa a la celebración del contrato de promesa las partes tienen “su libertad para retirarse unilateralmente en cualquier momento”, cuestión que reconoce límites y debe “vincularse con un cierto deber de comportamiento de las partes durante las tratativas preliminares, cuya infracción es uno de los requisitos de la responsabilidad precontractual”.

En ese marco, el fallo enuncia “el deber de lealtad, que exige llevar adelante las negociaciones de buena fe, esto es, con el propósito efectivo de celebrar un contrato; y que también suponen deberes de cuidado al terminar la negociación, cuando se ha creado en la contraparte la confianza de que se celebrará el contrato”. Por otro lado, “el deber de negociar de buena fe”, que “exige someter el juego puramente estratégico, caracterizado porque cada parte procura su propio interés, a los límites de los deberes mínimos de lealtad que se pueden esperar de un contratante honesto”.

Enseguida, reconociendo su carácter de principios abstractos, razona que “no es posible definir esos deberes con precisión, porque la buena fe es un estándar abierto, que sólo puede ser aplicado atendiendo a las circunstancias”, conceptualizable desde 2 dimensiones, “buena fe subjetiva, de carácter psicológico, y la buena fe objetiva, como estándar de conducta”. Entiende la primera como “la convicción interna o psicológica de encontrarse el sujeto en una situación jurídica regular, de actuar conforme a derecho”, que “se aprecia in concreto por el sentenciador, mediante la averiguación de la convicción íntima y personal del sujeto implicado”, mientras que la segunda “encuentra consagración legal en el artículo 1546 del Código Civil, cuando prescribe que los contratos deben ejecutarse de buena fe, y que, por consiguiente, los contratos obligan no sólo lo que en ellos se expresa”, y es “un estándar legal, un parámetro flexible cuyo manejo y concreción, en cada caso, queda entregado al criterio, prudencia y sabiduría del juez de la causa”, considerando que el principio de bona fide se aplica en todo el iter contractual.

A contrario sensu, se señala que “la mala fe consiste en el caso de la ruptura injustificada de la relación precontractual, en iniciar los tratos sin intención seria de contratar, o de prolongarlos sin querer concluir las negociaciones, o romperlas unilateralmente sin motivo justificado”, para arribar a la responsabilidad que acarrea la infracción del deber de lealtad y de buena fe en etapa de tratativas, razonando que “mientras no haya consentimiento, no nacen obligaciones contractuales entre las partes, pues éstas tienen por antecedente necesario la voluntad de obligarse. Sin embargo, durante la negociación del contrato surgen para las partes deberes de cuidado”, que se califican como “extracontractuales”.

Conforme a lo anterior, y entrando en el incumplimiento, se argumenta que “una negociación contractual frustrada puede lesionar diversos intereses de las partes”. En efecto, la negociación supone costos, en particular, en una “negociación contractual están comprometidos intereses que tienen distintos sustentos: los costos que naturalmente supone la negociación, los gastos y demás perjuicios que se siguen de haber confiado una parte en que el contrato en definitiva se perfeccionaría y el interés económico representado por el contrato que se negocia” y que la vulneración de la buena fe debe ser probada por quién la alega.

El Ministro Sergio Muñoz previno que, en su concepto, la materia en referencia se rige por las reglas de la responsabilidad contractual, como por el hecho que ésta la determina principalmente el antecedente de la negociación y la acción u omisión generadora del daño.