La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo interpuesto en contra de la sentencia dictada por la Corte de Temuco, que confirmó aquella de base que rechazó la demanda principal de cumplimiento forzado del contrato de promesa de compraventa al estimar que el plazo estipulado para la celebración del contrato de prometido era de carácter extintivo.
El tribunal de primera instancia tuvo por establecido que en el contrato de promesa las partes estipularon condiciones y plazo para fijar la época de celebración del contrato de compraventa prometido, debiendo cumplirse ambas para que la promesa produjera sus efectos. Sostuvo que “la celebración del contrato prometido solo podía ser exigible pasados 365 días desde la celebración de la promesa, esto es, a partir del día 24 de junio de 2015, pero siempre y cuando las condiciones pactadas se encontraran cumplidas, lo que es de toda lógica toda vez que de encontrarse pendientes ningún derecho habría nacido, y por tanto, nada que exigir. Luego, el plazo extintivo de 395 días, cuyo vencimiento correspondía al día 24 de julio de 2015, tiene un doble carácter. En primer lugar, cumplido, extingue de pleno derecho los derechos y obligaciones reciprocas de celebrar el contrato prometido; y, en segundo lugar, permite reputar como fallidas las condiciones suspensivas (…) en el evento de no verificarse su cumplimento una vez vencido este plazo. Esto último, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 1482, que precisamente establece como causal para determinar cómo fallida una condición la expiración del tiempo en el cual el acontecimiento ha debido verificarse, siendo este tiempo sin duda aquel en que el plazo extintivo se encontraba pendiente, porque como ya se dijo, una vez cumplido, el derecho de hacer exigible el contrato prometido se extingue de pleno derecho”.
En virtud de lo anterior, rechazó la acción principal de cumplimiento forzado de contrato, pues “(…) vencido el plazo extintivo, esto es, el día 24 de julio de 2015, no se había verificado el cumplimiento de la condición segunda pactada (…), referida a que la propiedad esté libre de hipotecas y prohibiciones, entre otros gravámenes, por lo que este germen de derecho se entiende nunca haber existido, así como la obligación correlativa, lo que se traduce en que la promesa acordada entre las partes nunca produjo su efecto de hacer exigible el contrato prometido”. En ese orden de razonamiento, también desestimó la acción reconvencional de resolución del contrato de promesa, sosteniendo que “(…) no es posible, como lo exige la demandante reconvencional, resolver lo que ya está extinto”.
La decisión fue confirmada por la Corte de Temuco en alzada.
La demandante principal dedujo recurso de casación en el fondo, denunciando la infracción de los artículos los artículos 1479, 1482, 1483, 1489, y 1545, 1560 y 1564 del Código Civil. Sostuvo que no podía considerarse que la promesa de compraventa se extinguió sin una declaración en tal sentido, pues la condición resolutoria tácita requiere un pronunciamiento judicial que así lo declare. Además, acusó una errada interpretación de la naturaleza del plazo pactado, argumentando que se previó la posibilidad de que la relación jurídica se extendiera más allá del plazo estipulado.
Al respecto, la Corte Suprema expresa que “(…) si bien la interpretación de los contratos pertenece a la esfera de las facultades propias de los jueces de la instancia, esa labor se encuentra sujeta a la revisión de este tribunal de casación en caso que mediante ella se desnaturalice lo acordado, y habrá de entenderse desnaturalizado un contrato cuando la interpretación llevada a cabo por los juzgadores no se limita a fijar la voluntad de las partes, sino que, so pretexto de hacerlo, se da a esa voluntad una inteligencia contraria a la realidad, se desconoce la intención de los contratantes o se desnaturalizan las cláusulas controvertidas, sustituyendo el contrato prácticamente por uno nuevo, distinto al que las partes celebraron”.
Al abordar el estudio de la naturaleza del plazo pactado en el contrato de promesa de compraventa, sostiene que “(…) resulta útil recordar al Profesor René Abeliuk Manasevich, quien enseña que en la promesa -como en toda obligación- el plazo es suspensivo, porque tal es la regla general en la legislación, y vencido, nace el derecho a exigir el cumplimiento forzado. No obstante, añade el autor, ‘en virtud de la libertad contractual, las partes pueden convenir expresamente un término extintivo, pero como se apartan de las reglas generales, deben indicarlo expresamente o en todo caso, fuera de cualquier duda. El uso de las expresiones dentro de, en, a más tardar, en la fecha, etc., por sí solas no implican otra cosa que la colocación en mora del deudor al vencimiento del plazo. En consecuencia, deberá decirse que el plazo es extintivo; que no habrá derecho al cobro judicial; que en ningún caso tendrá lugar la promesa, vencido el término convenido, etc. Determinar si el plazo es suspensivo o extintivo es cuestión de hecho, pero en caso de duda debe optarse por el primero’ (….)”.
Arguye que “la regla general es que el plazo en la promesa de compraventa sea de naturaleza suspensiva, no extintiva, y para que así sea, este último caso requiere de mención expresa. Dicho lo anterior, y examinado el contrato de promesa, se evidencia que (…) el contrato definitivo de compraventa debía suscribirse en el plazo de trescientos sesenta y cinco días, momento a partir del cual serán exigibles las obligaciones pactadas, para luego, a continuación, indicar que el contrato prometido debía suscribirse antes de trescientos noventa y cinco días, plazo que tendría carácter extintivo”; advirtiendo que “(…) en la estipulación del plazo se manifiestan dos postulados que no se concilian entre sí, y esta confusión tiene trascendencia en lo que aquí se revisa pues esa falta de claridad deriva en que deba optarse por la regla general y ser considerado como un plazo de naturaleza suspensiva, sin que ello se vea alterado por la circunstancia que en la misma cláusula se diga que tiene carácter extintivo, pues para que así sea no basta con decirlo, si, como contrapartida, la misma cláusula contiene contradicciones irreconciliables con la explicitud que tal declaración requiere”.
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Por tanto, concluye que los sentenciadores incurrieron en un error de derecho al aplicar la regla de interpretación del artículo 1560 del Código Civil, “infracción que a su vez trasciende en los artículos 1545 y 1489 del mismo cuerpo legal, pues la confusa redacción de la estipulación contractual del plazo imponía asignarle el carácter de suspensivo, y este yerro influyó sustancialmente en lo dispositivo del fallo ya que determinó el rechazo de la demanda principal de cumplimiento forzado de contrato”.
En definitiva, acogió el recurso de casación en el fondo interpuesto contra la sentencia dictada por la Corte de Temuco y, en sentencia de reemplazo, acogió la acción de cumplimiento forzado del contrato de promesa de compraventa y ordenó al demandado principal otorgar el contrato de compraventa prometido dentro del plazo de 30 días desde que la sentencia quede ejecutoriada.
La decisión se adoptó con el voto en contra del ministro Juan Eduardo Fuentes quien estuvo por rechazar el arbitrio, teniendo únicamente en consideración que el recurrente omite extender su reproche de ilegalidad al artículo 1554 del Código Civil, precepto este último que sirve de sustento a la demanda ya que regula precisamente el contrato de promesa de compraventa, y, por ende, tiene carácter decisorio litis.
Vea sentencia de la Corte Suprema Rol N°43.647-2020, sentencia de reemplazo y Corte de Temuco Rol N°1.601-2018.
ministro Fuentes tiene razón