La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo interpuesto en contra de la sentencia dictada por la Corte de Valdivia, que confirmó aquella de base que hizo lugar a la negativa del Conservador de Bienes Raíces de Osorno de inscribir una compraventa de cuota de dominio.

Un particular solicitó practicar la inscripción de la escritura pública de compraventa de cuota de dominio al Conservador de Bienes Raíces de Osorno. El órgano se negó a inscribir, al sostener que la escritura poseía vicios de nulidad relativa que no hacían posible identificar correctamente la cosa que se vende, pues en su cláusula cuarta expresaba que las partes adquieren el bien inmueble libre de todo gravamen, cuando sobre la propiedad recae una hipoteca en favor del Banco Estado.

El tribunal de primera instancia acogió los argumentos del Conservador y rechazó la solicitud; decisión que fue confirmada por la Corte de Valdivia en alzada, por lo que el solicitante interpuso recurso de casación en el fondo.

En su libelo de nulidad sustancial, el recurrente acusa la infracción de los artículos 676 y 1695 del Código Civil y el artículo 13 del Reglamento del Registro del Conservador de Bienes Raíces.

Argumenta que la existencia de hipotecas no altera la identidad del objeto vendido, pues al ser una compraventa de cuota, ambas partes saben la identidad de lo que se entrega. Agrega que de existir vicios de nulidad relativa, éstos se sanearon por la convalidación de las partes. Finalmente, expresa que se ha interpretado erróneamente la facultad de negarse a inscribir que asiste al Conservador, pues el órgano a excedido los límites impuestos por su reglamento para negar la inscripción.

La Corte Suprema acogió el arbitrio. Al respecto, advierte que el Conservador no puede negarse a inscribir cuando el vicio es de aquellos que constituyen nulidad relativa, como “(…) se desprende del tenor de la disposición en comento, que sólo se pone en el caso que el defecto sea uno que da lugar a la nulidad absoluta, como también del hecho que la facultad que se le entrega al Conservador de Bienes Raíces es excepcional, por lo que no puede entenderse que lo habilita para examinar la validez y eficacia de los actos de que dan cuenta los títulos que constituyen el antecedente de la inscripción, salvo aquellos que reflejan en forma evidente un vicio de nulidad absoluta”.

En tal sentido, añade que, “(…) la norma en comento se refiere a que se entregue una cosa diferente a la que se menciona en el título, para esto es necesario entender que en la compraventa suscrita por la solicitante como compradora y los vendedores ya individualizados, estaba perfectamente individualizado la especie que debe entregarse, esto es, la cuota del dominio radicada sobre el inmueble especificado en la cláusula primera, con sus inscripciones correspondientes, y eso es lo que se pretende inscribir en el Conservador. Entender que la identidad de la cosa no es la misma, por existir a su respecto una hipoteca y una prohibición convencional de enajenar en favor del Banco del Estado, es exigir más de lo que la ley señala para identificar la cosa vendida. Teniendo claro, además, que la existencia de una hipoteca, de acuerdo al artículo 2415 del Código Civil, no prohíbe la venta, como tampoco una prohibición convencional, cuya contravención no afecta su validez, sino que es un incumplimiento contractual que acarrea las sanciones contempladas en el artículo 1555 del Código Civil”.

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El fallo concluye señalando que, “(…) en consecuencia, aún en el evento que pudiera entenderse que existiría un error en la identidad de la cosa, lo cual no compartimos, cierto es que dicho acto adolecería de un vicio de nulidad relativa, y no absoluta, única hipótesis en que el Conservador de Bienes Raíces está facultado para negarse a inscribir. Dicha nulidad puede perfectamente ratificarse en forma tácita por las partes”.

En mérito de lo expuesto, acogió el recurso de casación en el fondo, y en sentencia de reemplazo ordenó al Conservador de Bienes Raíces de Osorno que practique la inscripción solicitada.

Vea sentencias de la Corte Suprema Rol N°21.743-2021, de reemplazo, Corte de Valdivia Rol N°29-2021 y 1° Juzgado de Letras de Osorno RIT V-122-2020.