El Vigésimo Sexto Juzgado Civil de Santiago rechazó el reclamo interpuesto en contra del Conservador de Bienes Raíces de la capital, que se negó a inscribir una cesión de derechos hereditarios sobre un inmueble, aduciendo a la falta de concurrencia de todos los herederos al acto de transferencia.
El actor señala que suscribió, en calidad de cesionario, un contrato de cesión de derechos hereditarios recaídos sobre un inmueble. Señala que el cedente decidió transferir los derechos que había adquirido por sucesión por causa de muerte de su madre, para lo cual firmaron el respectivo contrato y solicitaron su inscripción al Conservador competente.
Indica que el Conservador se negó a inscribir la escritura aduciendo que no concurrieron con su voluntad todos los herederos que son dueños en conjunto del inmueble, por lo que según lo dispuesto en el artículo 55 del Reglamento Conservatorio, debe preceder un acto particional que habilite al cedente para disponer de sus derechos sobre el bien raíz.
El reclamante alega que la decisión del Conservador es errada, pues llega a la ilógica conclusión de que el dueño de derechos en una comunidad hereditaria no puede disponer de los mismos, quedando desprovisto de los atributos inherentes al derecho de propiedad. Agrega que la aplicación de la norma efectuada por el órgano reclamado también es equivocada, por cuanto, de la escritura se desprende con claridad que no se está vendiendo el inmueble, sino que sólo se ceden los derechos de los herederos que transfieren; no es lo mismo disponer de un inmueble que disponer de derechos sobre el mismo.
Finalmente, manifiesta que no existe norma alguna en el Código Civil que prohíba, restrinja o condicione la cesión de derechos, y menos su posterior inscripción.
Al evacuar su informe, el Conservador de Santiago señaló que, de acuerdo con las normas aplicables a la materia, se distingue al practicar las inscripciones, entre la cesión del derecho real de herencia y la cesión o venta que un heredero efectúe de sus derechos sobre un inmueble específico de la masa a un tercero ajeno a la sucesión o a otro heredero. En ese sentido, en casos con este, referido a una cesión de derechos sobre un inmueble en específico que un heredero realiza a un tercero, el Conservador niega el acceso al registro.
Enseguida, explica que, tanto la doctrina como la jurisprudencia han estimado que “la cesión de derechos sobre un inmueble específico que se efectúa antes de haberse practicado las inscripciones contempladas en el artículo 55 del Reglamento antes mencionado y en el artículo 688 del Código Civil, es plenamente válida, como el contrato de venta de cosa ajena, pero no conduce a la tradición y por tanto a la inscripción registral, mientras el bien o los derechos de que se trate no sean adjudicados en la partición al enajenante o cedente”.
Por último, estima que únicamente se debe dar acceso al Registro de Propiedad a los actos y contratos de efectos permanentes y no sujetos a la eventualidad de una cancelación, lo que podría ocurrir en este caso si por decisión de la comunidad hereditaria se resolviera adjudicar el inmueble a otro de los comuneros y no al cedente.
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El Juzgado Civil rechazó el reclamo interpuesto. El fallo señala que los antecedentes acompañados al proceso no habilitan el ordenar la inscripción de la cesión de derechos del inmueble específico que un heredero efectúa a un tercero, toda vez que no es posible saber si dicho inmueble corresponde o no al cesionario.
En consecuencia, y tras estimar que el informe y la negativa del Conservador de Santiago se encuentran conformes a derecho, el 26° Juzgado Civil de Santiago desechó la reclamación intentada.
Vea sentencia 26° Juzgado Civil de Santiago RIT V-59-2023.
hola yo no entiendo mucho pero he aprendido bastante con ésto, mí experencia es la sgte. mí padre al fallecer nos deja como herederos a mí madre e hijos, todo bien ahí, pero se nos ocurrió venderle nuestros derechos a nuestra madre, mí madre nunca gestiona Escritura de la propiedad. y ella fallece, dejando solo sucesion de derechos en la propiedad. Sin darnos cuenta de ésto, quisimos vender la propiedad, pero una Abogada., nos señaló ésto, por lo que tenemos que hacer una ampliacion posesion efectiva y nueva inscripción en CBR ,
porque mí mamá volvió a ser heredera de mí padre. Para mí éste tema ha sido muy complejo, Algunos dicen que sí pudimos haber vendido nuestros Derechos pero sí hubiera sido emborroso.
en realidad el principal problema para ceder derechos en el caso planteado, es que se trata de cesión a un tercero ajeno a la comunidad, porque si se tratara de una cesión a un integrante de ella no habría problema alguno en ceder derechos sobre un bien especifico, porque la cesión no produciría otro efecto que incrementar el porcentaje de derechos del cesionario, quedando este incluso en una mejor posición para adjudicarse el 100% del inmueble. Pero distinto es cuando se ceden derechos a un tercero sobre un bien específico, porque el tercero por no ser heredero no es miembro de la comunidad, y no puede interveiir en la partición, procediendo en ese caso solo la venta del total del bien y ello.obliga a la concurrencia de todos los comuneros , porque solo actuando de consuno (contracción de la frase «como si fueran uno») reúnen todas las cuotas que componen la unidad. En estricto pendiente la partición se pueden ceder derechos hereditarios o sea ceder un porcentaje en el total, pero no ceder derechos en un bien determinado, porque pendiente la indivisión los comuneros son dueños de un porcentaje o cuota en el total pero nó de un bien en particular, lo cual impide ceder derechos singulares porque como el enajente no es dueño carece de la
facultad de transferir, puesto que por principio juridico «nadie puede transferir más derechos que los que tiene».
La Corte Suprema resolvió esta controversia jurídica en el sentido contrario, acertadamente, en autos rol 33770-2017, por si a alguien le sirve.
Excelente aporte Bruno Torres. Muchas gracias!!
es una muy buena estrategia para eliminar cesiones de derechos que se dan al hijo regalón , una puerta par solicitar nulidad , aduciendo exceso de facultades de los conservadores. excelente.!!
La postura del CBR y la resolución judicial carecen absolutamente de sentido.
Sin ninguna duda Francisco!! Bruno Torres aportó con un fallo de la Corte Suprema que resuelve precisamente lo contrario que el CBR y el tribunal.