Artículos de Opinión

El Examen de calificación del Conservador de Bienes Raíces: ¿formal o de fondo?

El control de la legalidad de los títulos que ingresan al Registro chileno pasa a ocupar un lugar central en la confección de un asiento registral que dé cuenta de situaciones válidas, perfectas y coincidentes con la realidad jurídica. Así, la calificación en el Registro Inmobiliario chileno permite detectar preventivamente los defectos del título e impedir la inscripción mientras estos no sean corregidos.

En Chile, la transferencia del dominio y otros derechos reales sobre inmuebles es efectuada por la inscripción del título en el Registro del CBR, salvo las excepciones legales y la adquisición extrarregistral en los demás modos de adquirir. Esta inscripción, en el caso de la tradición, deja subsistentes los derechos del verdadero propietario, de modo que es posible que habiendo titular inscrito el Registro posibilite inscripciones producidas por un sujeto que no es dueño (Astudillo, 2018, p. 133). Bajo tales circunstancias, la inscripción cumple solo en principio un rol constitutivo, pues la inscripción podría no surtir los efectos que le atribuye el ordenamiento jurídico (Peñailillo, 2019, p. 772; Sepúlveda, 2019, pp. 4-5).

En ese contexto, el control de la legalidad de los títulos que ingresan al Registro chileno pasa a ocupar un lugar central en la confección de un asiento registral que dé cuenta de situaciones válidas, perfectas y coincidentes con la realidad jurídica. Así, la calificación en el Registro Inmobiliario chileno permite detectar preventivamente los defectos del título e impedir la inscripción mientras estos no sean corregidos. Por esta razón, se sitúa con posterioridad al ingreso del título y antes de la extensión del asiento. Sin embargo, el deber que asiste al CBR de inscribir los títulos y la facultad que el ordenamiento le entrega para negarse, solo en determinadas situaciones, y la aplicación de criterios desiguales en el control de los títulos ‒según se verá‒ han conducido a plantear la interrogante sobre cuáles son las razones de esas diferencias y si es necesario reconfigurar la calificación en el Registro Inmobiliario chileno (Otárola, 2019, p. 328; Astudillo, 2018, p. 133).  Al respecto, el RCBR establece algunas disposiciones que se refieren expresamente a la calificación registral, entre estas, el art. 13 indica que “el CBR no podrá́ rehusar ni retardar las inscripciones: deberá́, no obstante, negarse, si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible.

A continuación, el art. 14 inc. 1o indica que “si el dueño de un fundo lo vendiere sucesivamente a dos personas distintas, y después de inscrito por uno de los compradores apareciese el otro solicitando igual inscripción ; o si un fundo apareciese vendido por persona que según el Registro no es su dueño o actual poseedor , el Conservador rehusará también la inscripción (…)”; y los arts. 63 y 64, que se refieren a la inscripción de instrumentos otorgados en país extranjero y a las circunstancias en las que deben reputarse legales. También, otras que aluden tácitamente a la calificación, dado que no son posibles de aplicar sin que previamente se realice un examen de esta naturaleza. Por ejemplo, la anotación requiere determinar previamente si se trata de un título referente a inmuebles; la inscripción amerita establecer si al momento de efectuarla el título es eficaz y requiere que se constate primeramente la presencia de todas las menciones necesarias, tales como linderos, datos de la inscripción precedente; en el caso de las subinscripciones se requiere establecer si es posible rechazarlas sobre la base de los artículos 13 y 14 del RCBR.

Todas estas normas se refieren a la facultad que tiene el CBR para examinar el título o documento cuya inscripción o anotación se solicita , con el objeto de verificar la existencia y el estado jurídico del derecho inscribible; no obstante, la forma disímil en que se ha comprendido y aplicado esta atribución es reconocida porque establece las causales y los casos en los que la inscripción del título es legalmente inadmisible (Peñailillo, 2016, p. 247; Vargas, 1988, p. 201; Flores y Peña, 2014, p. 77). Tal como advierte Peñailillo, en el art. 13 hay solo una causal genérica, ilustrada por varios ejemplos, que permite que el CBR rehúse la inscripción si es en algún sentido legalmente inadmisible y que no precisa el alcance de las objeciones que justifican rechazar la inscripción, esto es, formal o sustancial. Los ejemplos esencialmente “formales” que la acompañan, salvo aquella relativa a que sea “visible en el titulo algún vicio o defecto que lo anule absolutamente”, han conducido a afirmar que su naturaleza es formal. A su turno, el art. 14 contiene dos causales específicas que, aparentemente, también corresponden a objeciones formales.

Por otro lado, el Reglamento de Registro de Comercio y de Minas, en cuanto le son aplicables supletoriamente las disposiciones que regulan el Registro del CBR, ha orientado la suposición de que en principio la calificación mantiene el criterio señalado. En efecto, en virtud del art. 8° del Reglamento para el Registro de Comercio que resume y consagra las facultades calificadoras del Conservador del ramo respecto de los actos cuya inscripción se solicita y de los artículos 7, 23 y siguientes que indican los títulos que deben inscribirse, las exigencias de forma, tales como copias autorizadas y extractos certificados, y las designaciones que se imponen a las inscripciones que debe practicar el Conservador de Comercio, dependiendo de la naturaleza del acto, ha conducido a considerar que la calificación se circunscribe a aspectos formales, siendo bastante limitada y restringida (Gutiérrez on line, 2002)[1].

En cambio, aunque, el Código de Minería en el art. 76 en relación con el art. 99 del Reglamento señala que el Registro Conservatorio de Minas se regirá, en cuanto le sean aplicables, por las mismas disposiciones que regulan el RCBR, sin perjuicio de las normas especiales contenidas en el Título VII del CM y las del Título XII del Reglamento del CM, que fijan los deberes y funciones del Conservador de Minas y las formas y solemnidades de las inscripciones que le corresponde practicar, ha estimulado la consideración de que la calificación de los títulos es más amplia y profunda. En particular, en los casos en que la inscripción minera es la única manera de efectuar la tradición del dominio y demás derechos reales que recaigan sobre la concesión minera, o se trate de derechos reales, tales como el pedimento, la manifestación, el avío, pues la inscripción brinda protección en términos de que garantiza “la existencia del derecho inscrito, como su titularidad”, según se deduce del hecho de que solo existe este tipo de posesión, la inscrita (Gutiérrez on line, 2011).

Con todo, se dice hasta ahora que el control que realiza el CBR se circunscribe a las formas de los títulos en relación con el orden y funcionamiento del Registro, mas no tiene facultades de control sobre la sustancia (Gutiérrez online, 2009; Zárate, 2018, p. 154), no obstante que las disposiciones del Reglamento “en su conjunto, abren un abanico más amplio de elementos a calificar, obligándonos a profundizar (…)” (Pica on line, 2002; Farías on line, 2017).  Ahora bien, si se concuerdan las disposiciones citadas con los arts. 12, 14, 25 y 70 del RCBR y se llega a definir que el CBR inscribirá en el respectivo Registro los títulos que al efecto se presenten, salvo que en la práctica esté en alguna de esas situaciones, también se debe colegir que deberá revisar el título, en términos de que este debe cumplir con la ley, sin perjuicio de examinar que contenga un derecho inscribible (Otárola, 2019, p. 336).

Así se deduce de los artículos 52 y 53 del RCBR, que lo obligan a revisar si el título presentado es de aquellos que la ley señala como hábiles para generar una inscripción −o sea, aquellos que puedan contener la mutación del dominio sobre bienes raíces o la constitución de otros derechos reales, prima facie−, para luego avanzar en el segundo paso, esto es, identificar aquellos aspectos del título que vulneren de alguna forma la ley.  Sin embargo, este límite, que se ha creído ver con mediana claridad, no está́ determinado de manera precisa en el RCBR; ha generado diferencias sobre la calificación y a partir de ahí́ el cuestionamiento sobre si debe considerarse legalmente inadmisible la inscripción solo en aquellos ejemplos y casos de los arts. 13 y 14, respectivamente; también respecto de cuáles aspectos debe calificar el CBR; si puede rehusarse en el caso de nulidad relativa (Domínguez A., 2019, p. 313; Ramos P., 1983, p. 129); finalmente, si el examen se circunscribe a aspectos de forma o se extiende, a su vez, al fondo, según refrenda la ausencia de consenso tanto en la doctrina como en la jurisprudencia sobre cómo deben resolverse las situaciones en las que el CBR ha estimado legalmente inadmisible la inscripción.

En ese sentido, hasta ahora, una parte de la doctrina ha señalado que “(…) sus funciones se reducen a las anotaciones e inscripciones de títulos relacionados con inmuebles; pero no se extienden al examen de los títulos y tampoco a la eficacia de los mismos” (Alessandri y Somarriva, 1957, p. 353; Vodanovic, 1974, p. 365; González, 2008. P. 354; Alessandri et al., 2010, p. 230). Todavía más, que sus atribuciones son “limitadas y constreñidas , principalmente, a las formas de los títulos en relación con el orden y funcionamiento del Registro (…) carece de facultades amplias de control sobre la substancia y los defectos de los actos contenidos en los títulos (…), el sistema no controla pues, ni la validez y eficacia de los actos [salvo, la excepción de nulidad absoluta ] ni la correlación entre la descripción del predio consignada en el título y sus reales características” (Peñailillo, 2016, p. 270; 2006, p. 290; 2019, pp. 822-827; Caprile 2011, p. 250).

En tanto, otra parte ha dicho que la calificación es “amplia”, pues la causal en que debe fundar el cierre registral también lo es, “si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible, sirviendo los ejemplos del artículo 13 solo para ilustrarla” (Sepúlveda, 2018, p. 114; 2014, p. 216; 2002, p. 25; Vidal, 1993, p. 205; Hernández D., 2003, p. 198; Gutiérrez on line, 2010, p. 33; Canales, 2005, p. 9)).  Al mismo tiempo, la jurisprudencia ha indicado que la calificación se reduce a las anotaciones e inscripciones de títulos relacionados con inmuebles, pero no se extiende al examen de validez y eficacia de tales instrumentos, pues para tales efectos, de conformidad al art. 13 del RCBR, las funciones en la constitución de la propiedad inmueble son esencialmente pasivas y no está dentro de ellas el determinar la validez de los títulos que se le presentan para su inscripción, salvo que una norma especial lo autorice para ello (CS, Rol 7878/2009; CS, Rol 9466/2012; CAP Santiago, Rol 2851/2009; CS, Rol 6343/2013; CS, Rol 7790/2013 voto disidente).

Agrega que la autorización excepcionalmente concedida para negarse a practicar la inscripción solo opera cuando el defecto surge del examen del título y corresponde a las causales sobre la base de las cuales el CBR puede denegar la inscripción, las que son de carácter formal y no de fondo (CS, Rol 5237/2010; CS, Rol 6317/2011; CS, Rol 8610/2010; CS, Rol 13.203/2018). De lo que resulta, por una parte, que esta función para algunos autores y los tribunales de justicia consiste en controlar la legalidad de las inscripciones por medio de la atribución legal de formular y /o rechazar títulos que sean en algún sentido inadmisibles, esto es, que de alguna forma contravengan la legalidad vigente. Por otra, que ella se hace efectiva solo si la irregularidad es esencialmente formal, o bien sea de aquellas que son visibles en el título y correspondan a algún vicio o defecto que la anule absolutamente.

Con todo, la aplicación de las disposiciones ‒citadas en la parte preliminar‒ podría variar de forma definitiva a propósito de una demanda de indemnización de perjuicios que indica que su rol en esta materia no se limita a eventos únicamente formales, sino que también a aquellos de naturaleza sustancial , siempre que aparezcan o se desprendan del examen de los propios actos y/o contratos de que se trate (CS, Rol 10.646/2015; Otárola, 2020)[2].

De ahí́ que se puede aseverar que si bien se avanza en reconocer que la facultad calificadora del CBR respecto de los títulos que se pretenden inscribir es amplia y que su rol es activo, al mismo tiempo persiste la idea de que el CBR no puede ir más allá́ del examen formal y exponer sus opiniones de orden jurídico registral en la oportunidad que la ley contempla para ello. (Santiago, 7 mayo 2021)

 

[1] La Ley n.° 20.659, de 2013, establece un sistema paralelo de registro comercial denominado Registro de Empresas y Sociedades.

[2] Inscripción de una hipoteca sobre la base de un título inmueble, cuyo terreno y deslindes no existían. El CBR no verificó la suficiencia de los títulos, comparando el anterior y el plano de loteo a que se refería la escritura. Tampoco advirtió que la vendedora no tenía poder para vender y que este había sido dado a una persona distinta de la que concurre. CS, Rol 10646-2015. Sentencia de Tercer Juzgado de Letras de Talca acoge demanda de indemnización en contra del CBR por no inscribir el acta de asamblea que derivó en que conductores perdieran cartón de recorrido. Sentencia 10-09-19. 3º Juzgado de Letras de Talca, Rol C-119-2018.

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