En relación a los permisos de edificación otorgados por las Direcciones de Obras Municipales (DOM), la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) establece que ellos caducan automáticamente en el plazo de 3 años, si sus titulares no ejecutan en los terrenos de los respectivos proyectos inmobiliarios, ciertas faenas preliminares o bien si las obras se mantienen paralizadas por el mismo período de tiempo.
El sano propósito de esa disposición es evitar que el dueño del terreno, al disponer de ese acto administrativo pero sin construir, obtenga una plusvalía impropia al venderlo en el mercado, ya que es muy distinta la fijación del precio de solo un terreno, versus si dicho terreno cuenta con un permiso que se rija por las normas urbanísticas de cada comuna.
En nuestra institucionalidad, si se modifican las reglas del juego contenidas en los Planes Reguladores Comunales (PRC), haciéndolas más restrictivas, el titular de ese permiso conserva las características del mismo y por ello hay una cierta tendencia en el mercado oferente para que no se aplique el artículo 1.4.17 de la OGUC que define con suma claridad la materia. Si existen modificaciones en los PRC y si son más permisivas, el titular del permiso se puede acoger a las nuevas disposiciones.
En nuestra experiencia podemos afirmar que muchos actores se dedican al lucrativo negocio de obtener permisos, solo para disponer de ellos, y así ofrecerlos en el mercado demandante con el exclusivo deseo de lograr por su terreno el mayor precio derivado de la existencia de tal acto administrativo municipal.
Pues bien, este tipo de permisos, si han sido mal cursados por las DOM, se invalidan por el propio funcionario que los otorgó. pero solo en el plazo de 2 años de esa ocurrencia, tal como está establecido en el artículo 53° de la Ley N° 19.880 del Procedimiento Administrativo y nunca los alcaldes pueden arrogarse esta facultad. Recordemos lo sucedido en la comuna de Las Condes, cuando el alcalde Joaquín Lavín, dado que la DOM se resistió a obedecer una perentoria instrucción de la Seremi Minvu, en orden a que invalidara un permiso mal otorgado a una inmobiliaria, sin tener atribuciones para ello firmó la invalidación de dicho permiso.
Se debe tener presente que el titular del permiso, para obtener beneficios constructivos en su proyecto inmobiliario lo calificó, sin serlo, como Conjunto Armónico. Como consecuencia exclusiva del error de Lavín, sin ir al fondo del asunto, los tribunales de justicia obligaron a la municipalidad de Las Condes a pagarle una indemnización de US$ 10 millones al privado.
Patricio Herman