El día 27 de enero de 2021, algunos convencionales constituyentes presentaron una iniciativa de norma constitucional denominada “Crea el nuevo Servicio Nacional de Fe Pública”. Este servicio se encargará de la calificación de los actos que serán registrados en conformidad a la ley y del debido registro, custodia y almacenamiento de los instrumentos respectivos.
Las razones que avalan esta introducción, entre otras, es que hoy no se requiere de la certificación de una persona dotada de la autoridad para dar fe pública de su propietario, de la ubicación y de las características del inmueble. La tecnología permite registros exactos, georreferenciados, con capacidad para albergar la historia completa del bien raíz, incluidas todas sus escrituras de compraventa, sus hipotecas y gravámenes en un solo registro computarizado, asequible por cualquiera, donde este.
Esta aseveración, por una parte, desconoce que la función del conservador en el Registro Inmobiliario chileno implica decidir sobre la legalidad o no de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, debiendo valorar por medio de la calificación la capacidad de los otorgantes de los títulos, así como la validez de los actos dispositivos contenidos en la escritura, teniendo en cuenta tal fin, tanto aquello que ya conste en los títulos como en los asientos registrales. De manera que la calificación se refiere no solo al documento en su aspecto formal sino también a su contenido (aspecto material), acto o situación jurídica. Por otra, que nuestro Registro carece de una base gráfica registral de carácter global que permita suministrar información sobre los inmuebles registrados La identificación de los inmuebles corresponde a una descripción literaria, que a veces incorpora planos identificativos.
En ese contexto, efectivamente, las nuevas tecnologías en el campo cartografía nos permiten dotar de base gráfica los inmuebles registrales. Sin embargo, el proyecto de ley que se discute (Boletín 12.092-07), plantea que los conservadores dispondrán de aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas, que permitirán su coordinación con los inmuebles registrados digitalmente. Agrega, que la inscripción de títulos de propiedad y de los demás derechos de reales contendrá “la delimitación precisa a través de coordenadas expresadas en el sistema georreferenciado UTM o equivalente que determine el Reglamento del Folio Real”. De modo que no lo contempla claramente.
En consecuencia, antes de crear un servicio como el que se propone, debemos preguntarnos si podemos prescindir del conservador de bienes raíces en esta labor y si tenemos un censo descriptivo o estadístico gráfico de los inmuebles urbanos y rurales que determine nuestra propiedad territorial y en el que figuren todos los inmuebles (Catastro). Este banco es imprescindible para la gestión del Registro de la Propiedad que realiza el conservador.
Una vez que contemos con un sistema que reúna y nos facilite la identificación de los inmuebles (descripción literal, representaciones gráficas con expresión de linderos, calidades, valores u otras circunstancias), estaremos en situación de avocarnos a la coordinación entre la propiedad y el catastro, mas no reemplazar la institucionalidad encargada de llevar a cabo la calificación de los documentos presentados de acuerdo con el principio de legalidad.
En conclusión, no basta la tecnología para una perfecta protección de los derechos ni la creación de un servicio nacional, la inscripción constitutiva de los inmuebles requiere al igual que en otros sistemas que han incorporado la identificación gráfica registral, del examen de legalidad de los documentos que deben y pueden inscribirse y cuya publicidad se solicita.(Santiago, 9 febrero 2022)