En fallo unánime, la Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo deducido en contra de la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Talca, que confirmó el fallo del Primer Juzgado Civil de Curicó, que había rechazado la demanda de terminación de contrato de arrendamiento de bien inmueble por no pago de rentas y cobro de las adeudadas y la demanda subsidiaria de desahucio.
La sentencia del máximo Tribunal sostuvo que la sentencia impugnada desatendió el tenor literal del contrato de arrendamiento al establecer que, a pesar de tratarse de dos contratos principales -el de arrendamiento y el de promesa de compraventa-, no podían abordarse de manera aislada, pues es claro en cuanto a las obligaciones que derivan para las partes, incumpliéndose el mandato del artículo 1545 del Código Civil, que impide desnaturalizar la intención de las partes al convenir los efectos propios que el contrato debía surtir. En consecuencia, corresponde atender a lo acordado por las partes en tal sentido, en las cláusulas dispuestas al efecto y aceptadas por ambas.
El fallo agregó que, en estas condiciones, yerra la sentencia impugnada cuando, no obstante dar por establecido que no se encuentran pagadas las rentas del período 2014 y 2015 -cuya mora funda la demanda de terminación del contrato-, igualmente la rechaza invocando el contrato de promesa de compraventa contenido en la misma escritura pública. En efecto, el fallo aplicó erróneamente la norma antes citada, desde que el arrendador estaba autorizado a hacer cesar el arriendo si la arrendataria no pagaba las rentas adeudadas, ni prestado seguridades de hacerlo en un plazo razonable y ocurre que, en la especie, no se acreditó su solución o pago. Así, los jueces del fondo al haber desconocido los términos del contrato que sirve de fundamento a la demanda infringieron el artículo 1545 del Código Civil, yerro que influyó sustancialmente en lo dispositivo de la sentencia, ya que condujo a que se rechazara la demanda de terminación del contrato de arrendamiento por no pago de rentas, en circunstancias que su correcta aplicación obligaba a acoger la demanda en este aspecto, y ordenar, además, el pago de la multa convenida para dicho incumplimiento.
De esa manera, la Corte Suprema concluye acogiendo el recurso de casación en el fondo deducido, por lo que, en consecuencia, se invalidó la sentencia impugnada y se dictó sentencia de reemplazo, separadamente y sin nueva vista, en la cual se revocó la sentencia impugnada, acogiéndose la demanda de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas y condenándose a la demandada a pagar al demandante las rentas devengadas los años 2014 y 2015, más los reajustes previstos en el artículo 21 de la Ley N° 18.101, cantidad a la que debe imputarse la suma que fue entregada al actor, en dinero en efectivo, con anterioridad al 18 de junio de 2013. Además, se ordenó el pago de una suma a título de avaluación anticipada y convencional de los perjuicios por el no pago oportuno de la renta de arrendamiento convenida, y se dispuse que la demandada deberá restituir el inmueble arrendado.
Vea texto íntegro de la sentencia de casación y la sentencia de reemplazo.
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