En fallo unánime y sentencia de reemplazo, la Corte Suprema acogió un recurso de casación y una demanda de restitución de inmueble de un departamento arrendado y que fue transferido a un nuevo propietario en el año 2015.
La sentencia sostiene que es un principio básico e informador del ordenamiento jurídico chileno el de la buena fe, que obliga a ejecutar los contratos conforme a su inspiración, por mandato expreso del artículo 1546 del Código Civil, y que llevado al presente caso deja en evidencia que la demandada ha ocupado el inmueble en cuestión en calidad de arrendataria desde enero de 2009 hasta febrero de 2015, fecha en que se extinguió el derecho de la arrendadora, y desde entonces continúa ocupando el inmueble y subarrendándolo en una parte, sin contraprestación alguna a quien detenta la calidad de dueño del mismo, cuestión que no puede admitirse.
Agrega que la inexistencia de un contrato de arrendamiento desde marzo de 2015 en adelante no significa que la arrendataria pueda seguir ocupando el inmueble sin pagar a la arrendadora – bajo la excusa que el contrato está terminado – ni al nuevo dueño – bajo la justificación de que no ha contratado con él – ya que ello significaría legitimar un enriquecimiento sin causa respecto de la arrendataria y demandada en estos autos, quien ocupa el inmueble en cuestión sin un justo título y sin contraprestación de ninguna especie, lo cual no puede ser aceptado.
Además, se considera que la doctrina nacional clásica ha sostenido que el enriquecimiento sin causa, en cuanto fuente de obligaciones, consiste en una atribución patrimonial sin una justificación que la explique, de modo que, constatado, se impone la obligación de restituir. Se agrega a su contenido la idea de que el enriquecimiento de uno a expensas del otro sea «sin causa» que lo justifique. En rigor, todo hecho tiene una causa, pero de lo que se trata es de exigir a todo enriquecimiento, o más ampliamente, a toda atribución patrimonial, una causa jurídicamente justificante, que en derecho sea aceptable, y en cuanto fuente de obligaciones, el efecto fundamental es que el enriquecido injustamente queda obligado a restituir la ventaja, provecho o beneficio obtenido. Se configura para ello la denominada acción in rem verso (Daniel Peñailillo Arévalo, «El enriquecimiento sin causa. Principio de derecho y fuente de obligaciones», Revista de Derecho y Jurisprudencia – Tomo XCIII-N°2-1996, pp. 72, 78, 85)»
La sentencia también considera que: «aun cuando no exista una norma explícita que regule el enriquecimiento sin causa en el ordenamiento jurídico chileno, o más bien su repudio, y habida cuenta del aforismo iura novit curia, es posible encontrar el principio en su faceta de fuente de obligaciones en el artículo 6, inciso primero, de la Ley N°18.101, en los siguientes términos: «Cuando el arrendamiento termine por la expiración del tiempo estipulado para su duración, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquiera otra causa, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la restitución del inmueble».
A continuación, el fallo señala que atendido lo dispuesto en el artículo 1962 N°2 del Código Civil, el nuevo dueño y demandante de autos no estaba obligado a respetar el arrendamiento, pero sí estaba facultado para demandar que se declarara terminado el arrendamiento por extinción del derecho del arrendador, y por aplicación del principio de buena fe y el enriquecimiento injusto como fuente de obligación, procede que esta Corte le conceda la acción in rem verso y acoja su demanda, respecto de quien detenta el inmueble de su propiedad en uso y goce, sin una justa causa, desde el mes de marzo de 2015 hasta la fecha, por lo que se acogerá la demanda de término del contrato de arrendamiento intentada en estos autos, desestimándose por los motivos que se vienen exponiendo las excepciones de falta de legitimación activa y de ineptitud del libelo, así como la de cosa juzgada por no darse la triple identidad que exige el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil, y dejándose para la etapa de ejecución la determinación de los montos adeudados por consumos de luz, agua y gas, y gastos comunes de la comunidad en que se ubica el inmueble arrendado.
Vea texto íntegro de la sentencia de la Corte Suprema Rol 35136-2017 y de la Corte de Apelaciones Rol 11823 – 2016
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