La Sala I de lo Civil del Tribunal Supremo confirmó la sentencia de un Juzgado de Primera Instancia de Barcelona que condenó al consorcio “Casa Asia” al pago de 2,79 millones de euros a otra empresa, como penalización derivada de la terminación anticipada unilateral del contrato de arrendamiento de un inmueble.
En el contrato habían pactado expresamente que el contrato de arrendamiento era por doce años, y que si cualquiera de las dos partes lo daba por extinguido antes de su vencimiento debería pagar a la otra parte el importe correspondiente a todas las rentas del periodo que restare por cumplir hasta el vencimiento del contrato.
Antes del transcurso del plazo pactado, Casa Asia remitió una comunicación al arrendador, manifestándole su intención de desistir del contrato de arrendamiento, lo que fue rechazado por la arrendadora, advirtiéndole de la obligación del cumplimiento del plazo de duración del contrato, así como de su voluntad de reclamar, en tal caso, la penalización pactada por desistimiento unilateral. Pese a ello, Casa Asia hizo entrega de las llaves del inmueble arrendado y de la posesión de la misma a través de notario.
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Ello dio lugar a la demanda de la empresa arrendadora que pedía 261.000 euros por rentas vencidas e impagadas hasta la fecha del desistimiento unilateral y 2,79 millones de euros en aplicación de la cláusula de penalización.
La Audiencia de Barcelona no consideró ponderada, sino excesiva, la cuantía de la cláusula, ya que suponía que el arrendador cobraría lo mismo que si realizase las actividades propias del contrato o que la demandada, sin tener la posesión, pagase lo mismo que si la tuviera hasta el cumplimiento íntegro del período contractual, por lo que procedió a moderarla en un 50 por ciento (1,3 millones).
Sin embargo, el Tribunal Supremo rechaza ese criterio y confirma lo dispuesto por el Juzgado de Primera Instancia. Argumenta que las partes contratantes son personas jurídicas que, al amparo de la libre autonomía de la voluntad y sin duda debidamente asesoradas, pactaron la inclusión en el contrato de la cláusula litigiosa, que no favorecía en este caso de forma exclusiva a una de las partes, sino que operaba en beneficio de ambas, y constituía expresión de la importancia contractual.