Noticias

Tribunal Constitucional
Ley Nº 20.720.

Norma de Ley concursal que faculta poner término anticipado a contrato de arrendamiento con opción de compra, se impugna ante Tribunal Constitucional.

Su aplicación respecto de un tercero –subarrendatario- menoscaba su derecho a defensa y el derecho de propiedad.

17 de octubre de 2021

Se solicitó declarar inaplicable, por inconstitucional, los artículos 225 y 226 de la Ley Nº 20.720, que sustituye el régimen concursal vigente por una ley de reorganización y liquidación de empresas y personas, y perfecciona el rol de la Superintendencia del ramo.  

Los preceptos impugnados establecen, en lo pertinente:

“Artículo 225.- Efecto de la Resolución de Liquidación en los contratos de arrendamiento con opción de compra. La dictación de la Resolución de Liquidación no constituirá causal de terminación inmediata del contrato de arrendamiento con opción de compra.

La Junta Constitutiva de Acreedores deberá pronunciarse y acordar al respecto alguna de las siguientes alternativas:

1.- Continuar con el cumplimiento del contrato de arrendamiento con opción de compra, en los términos originalmente pactados.

2.- Ejercer anticipadamente la opción de compra, en los términos establecidos en el respectivo contrato de arrendamiento con opción de compra.

3.- Terminar anticipadamente el contrato de arrendamiento con opción de compra, restituyendo el bien.

Para el caso en que no se celebrare la referida Junta, o ésta no se pronunciare al respecto, se entenderá que se opta por la alternativa regulada en el número 1 precedente.

Se tendrá por no escrita cualquier cláusula pactada en el contrato de arrendamiento con opción de compra, en contrario a lo regulado en este artículo.

Artículo 226.- De la verificación. El arrendador podrá verificar siempre en el Procedimiento Concursal de Liquidación del Deudor arrendatario aquellas cuotas devengadas e impagas hasta la fecha de la Resolución de Liquidación. Las cuotas que se devenguen con posterioridad a la Resolución de Liquidación y hasta la Junta Constitutiva serán siempre de cargo de la masa.

Respecto de las obligaciones que nazcan en virtud del ejercicio de las opciones reguladas en el artículo anterior, se estará a lo siguiente:

a) Si la Junta Constitutiva de Acreedores acordare continuar con el contrato de arrendamiento con opción de compra vigente en los términos originalmente pactados, las rentas que se devenguen con posterioridad a la fecha de la Resolución de Liquidación serán de cargo de la masa, y se pagarán en los términos y condiciones originalmente estipulados en el referido contrato.

b) Si la Junta Constitutiva de Acreedores acordare el ejercicio anticipado de la opción de compra en los términos originalmente pactados, su pago será de cargo de la masa. El Liquidador deberá efectuarlo dentro de los treinta días siguientes a la fecha en que se adoptó el acuerdo, prorrogables por igual período, previa autorización del tribunal.

Si el pago no se hiciere efectivo dentro del plazo señalado, el acreedor arrendador podrá poner término al contrato de arrendamiento con opción de compra, debiendo el Liquidador restituir el bien al arrendador.

c) Si la Junta Constitutiva de Acreedores acordare el término anticipado del contrato de arrendamiento con opción de compra, se deberá restituir al arrendador el bien objeto del referido contrato dentro de los 30 días siguientes a la fecha en que se adoptó el acuerdo, prorrogables por igual período, previa autorización del tribunal competente.

Si el contrato incluyese multas, ellas podrán ser verificadas únicamente con el mérito de una sentencia definitiva firme o ejecutoriada que declare su procedencia y que conceda las cantidades reclamadas, procedimiento que se sustanciará mediante las reglas del juicio sumario”.

La gestión pendiente en que incide el requerimiento de inaplicabilidad se sigue ante la Corte de Apelaciones de Talca, en sede de un recurso de apelación, presentado por la empresa requirente en contra de una resolución pronunciada por el Juzgado de Letras de Curicó que rechazó una solicitud de nulidad dirigida contra un acuerdo adoptado por la Junta de Acreedores, en el marco de un procedimiento de liquidación forzosa. En dicha causa, la requirente intervino como tercero interesado luego que los acreedores de la Junta aludida, ajustarán su actuación a lo dispuesto en los artículos 225 y 226 de la Ley Nº 20.720 y, dejarán, por tanto, sin efecto un contrato de subarriendo entre la empresa requirente y la deudora de manera unilateral; además se ordenara el desalojo de la propiedad arrendada, bajo apercibimiento de requerir el auxilio de la fuerza pública.

La requirente alega que el acuerdo adoptado por la Junta de Acreedores vulnera derecha y flagrantemente derechos constitucionales, toda vez que los acreedores no poseen facultad alguna para hacer extensible la normativa impugnada a contratos celebrados entre el deudor y un tercero y que sean diversos al que la norma consagra expresamente. Estima que de aplicarse los antedichos preceptos se conculca derechamente a su respecto la garantía del debido proceso y especialmente su derecho a defensa (art. 19 Nº 3 inc. 5º), pues lo acordado por la Junta le impide hacer valer sus derechos en sede de un procedimiento justo y racional en el que se resuelva el término del contrato de subarriendo de acuerdo al mérito de la ley del contrato –artículo 1545 del Código Civil.

Si bien la normativa impugnada permite dejar sin efecto un contrato de leasing y ordenar la restitución de la propiedad en un plazo perentorio, la misma nada dice respecto a que es lo que sucede cuando se está en presencia de un contrato celebrado entre un tercero y el deudor -contrato de subarriendo-, más aún cuando se pretende ejercer la facultad de requerir el auxilio de la fuerza pública para restituir el bien. De ahí que, a falta de norma expresa, estima debe estarse a lo que dispone la normativa especial destinada al efecto -Ley Nº 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos.

Por último, refiere que los efectos de la preceptiva impugnada afectan también su derecho de propiedad (art.19 Nº 24), por cuanto se le esta privando de ejercer las facultades de uso y goce del inmueble que subarrienda y que se busca restituir.

La Segunda sala designada por el Presidente del Tribunal Constitucional tendrá que resolver si admite a trámite el requerimiento. Si lo acoge a tramitación deberá luego pronunciarse sobre su admisibilidad. En caso de que se declare admisible, le corresponderá al Tribunal Pleno emitir pronunciamiento sobre el fondo del asunto.

 

Vea texto del requerimiento y expediente Rol Nº 12.065-21.

 

Agregue su comentario

Agregue su Comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada.