El Segundo Juzgado Civil de Concepción acogió el reclamo interpuesto en contra del Conservador de Bienes Raíces de esa ciudad, que se negó a inscribir la compraventa de un inmueble aduciendo a la supuesta vigencia de una prohibición de enajenar recaída sobre ese bien raíz.
La actora expuso que en agosto de 2022 celebró, en calidad de vendedora, una compraventa sobre un inmueble ubicado en Concepción y que al solicitar la respectiva inscripción en el Conservador de Bienes Raíces este se negó a inscribir el título, fundado en la supuesta existencia de una prohibición legal vigente a favor de la Asociación de Ahorro y Préstamo Andalién Lincoyán desde el año 1970.
La reclamante entiende que, para todos los efectos legales, dicha prohibición se encuentra alzada, respecto de la especie o cuerpo cierto que recae en el departamento objeto de la inscripción, pues consta la inscripción de alzamiento al margen de la referida prohibición, ya que la deuda con la Asociación de Ahorro y Préstamo se encuentra pagada.
Agrega que el inmueble fue adquirido por ella el año 2002, inscribiéndose dicha compraventa sin ningún problema, por lo que más de 20 años después el dominio de ese bien raíz ya lo habría adquirido por prescripción adquisitiva, en el caso de entender que la prohibición siguiera vigente, no siendo por lo mismo traspasable a quienes le sucedan en el dominio.
Explica que originalmente el terreno fue adquirido por un grupo de personas con un crédito hipotecario otorgado por la Asociación de Ahorro y Préstamo Andalién Lincoyán en el año 1970, con el objeto de construir un edificio de departamentos, para lo cual se realizó la correspondiente inscripción de dominio más una prohibición de enajenar la propiedad. Es por ello que el mismo año una mujer adquirió uno de esos departamentos a través de un crédito con la misma Asociación de Ahorro, registrándose una nueva prohibición de enajenar alzándose la anterior para el solo efecto de concretar la venta de la vivienda.
Agrega que, en 1989 la Asociación acreedora tuvo por pagada la deuda de la compradora del departamento, por lo que alzó la prohibición legal. Y luego, ante el inminente cierre de todas las Asociaciones de Ahorro y Préstamos en Chile, dicha entidad cedió el crédito que pudiera eventualmente quedar sobre el referido departamento al Banco Estado, y este último, el año 2021 alzó toda prohibición legal que pudiese existir por todos y cada uno de los derechos de cobro, en su calidad de único cesionario de los créditos de la Asociación de Ahorro y Préstamo Andalién Lincoyán.
Es por lo anterior, que todas las prohibiciones legales a las que podría estar haciendo alusión el Conservador en su negativa, se encuentran alzadas a la fecha en que se efectuó la solicitud de inscripción de la última compraventa, esto es, en septiembre de 2022, por lo que la negativa del Conservador es injustificada.
El Conservador de Concepción evacuó informe, señalando que el crédito adquirido por el Banco Estado que la Asociación de Ahorro le transfirió, era el que le correspondía a esta última entidad como acreedor de uno sólo de los primeros propietarios del terreno donde luego se construyó el edificio de departamentos, y habiendo alzado el gravamen sólo respecto a una de las viviendas, se dejaron subsistentes los derechos que a los demás propietarios del inmueble les correspondían como comuneros sobre el mismo departamento, ya que al constituirse la prohibición de enajenar, esta recaía sobre todo el inmueble, la que a la fecha se encuentra vigente.
El Juzgado Civil acogió el reclamo interpuesto. El fallo señala que, para resolver el conflicto, corresponde determinar previamente qué tipo de prohibición es la que afecta al inmueble, es decir, si esta es legal o convencional.
Enseguida, cita el derogado artículo 51 de la Ley N° 16.807, que establece la posibilidad, meramente facultativa, de que la antigua Caja Central de Ahorros y Préstamos ordene a las Asociaciones de Ahorro que incorporen en los contratos que celebraban cláusulas de no enajenar sobre los inmuebles adquiridos por los mutuos celebrados, y colige que dicha norma “en nada altera la naturaleza de dichas cláusulas, que por regla general son convencionales, salvo que la ley establezca lo contrario, lo que no ocurre en el caso sublite”.
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Por consiguiente, concluye el Tribunal, que “teniendo el carácter de convencional la prohibición de enajenar y, no adoleciendo de nulidad absoluta el título cuya inscripción se solicita, se accederá a la solicitud”.
En mérito de lo expuesto, el 2° Juzgado Civil de Concepción acogió el reclamo deducido, y le ordenó al Conservador proceder con la inscripción requerida.
Vea sentencia 2° Juzgado Civil de Concepción RIT V-334-2022.