Fallo no puede sostener conclusiones opuestas sobre quién incumplió una promesa de compraventa, resuelve Corte Suprema

Explicó que el deber de fundamentación busca asegurar que los razonamientos de una sentencia sean claros, congruentes, armónicos y lógicos, y que su incumplimiento no se configura únicamente cuando las razones de la decisión están completamente ausentes. También existe falta de fundamentación cuando esta es parcial o insuficiente, o cuando presenta incoherencias internas, arbitrariedad o falta de razonabilidad. Esta exigencia, agregó, se vincula con el derecho a un racional, justo y debido proceso, pues permite a las partes conocer las razones que sustentan la decisión e impugnarla, además de posibilitar que cualquier ciudadano pueda examinar por qué el tribunal resolvió en un determinado sentido.

Enseguida, sostuvo que el artículo 160 del Código de Procedimiento Civil, al disponer que las sentencias deben pronunciarse conforme al mérito del proceso, obliga a los jueces a hacerse cargo de las alegaciones formuladas por las partes y de las pruebas pertinentes para establecer los hechos que servirán de base a su decisión. Precisó que una adecuada determinación de esos hechos también resulta indispensable para que el tribunal de casación pueda ejercer la función que le encomienda el artículo 785 del mismo Código, pues debe aceptarlos como ciertos, salvo que se invoque y demuestre una infracción de las leyes reguladoras de la prueba que permita establecer hechos diferentes.

Al examinar el caso concreto, la Corte Suprema advirtió una contradicción sobre incumplimiento de promesa de compraventa, ya que la sentencia de alzada rechazó la demanda principal y acogió la reconvencional bajo la premisa de que la inmobiliaria había cumplido las obligaciones que le correspondían y que era la promitente compradora quien había incumplido. Sin embargo, mantuvo subsistente un considerando del fallo de primera instancia que atribuía un incumplimiento grave a la promitente vendedora. Ambas líneas argumentativas conducían a conclusiones diametralmente opuestas respecto de cuál de las partes había incumplido sus obligaciones, por lo que resultaba inadmisible sostenerlas simultáneamente como fundamento de una misma decisión.

Finalmente, observó una segunda contradicción sobre incumplimiento de promesa de compraventa, pues la Corte de Santiago declaró resuelto el contrato por incumplimiento de la compradora, pero rechazó la cláusula penal solicitada por la inmobiliaria debido a que esta no acreditó haber enviado la carta certificada mediante la cual debía requerir por escrito la celebración de la compraventa definitiva. Para el máximo Tribunal, esta circunstancia evidenciaba un incumplimiento o, al menos, un cumplimiento parcial de la propia promitente vendedora, incompatible con la conclusión de que había cumplido sus obligaciones. De este modo, las contradicciones presentes en la sentencia anulaban entre sí sus razonamientos y la dejaban desprovista de las consideraciones fácticas y jurídicas exigidas por el artículo 170 N.º 4 del Código de Procedimiento Civil, defecto vinculado con la causal de nulidad formal prevista en el artículo 768 N.º 5 del mismo cuerpo legal.

En sentencia de reemplazo, la Corte Suprema sostuvo que, conforme al artículo 1546 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solo a lo expresamente pactado, sino también a aquello que emana de la naturaleza de las obligaciones contraídas. En ese sentido, consideró que correspondía a la inmobiliaria regularizar el predio e informar a la promitente compradora cuándo había cumplido las condiciones que dependían de ella, entre ellas la obtención del rol, la aprobación e inscripción del plano y las factibilidades de luz y agua. Precisó que ese deber de información, aun cuando no estuviera establecido expresamente, emanaba de la esencia del contrato, por lo que la compradora no se desistió inmotivadamente al comunicar que no extendería el plazo, sino que actuó frente a la falta de información sobre el cumplimiento de esas obligaciones.

Añadió que la promitente vendedora también estaba obligada a enviar una carta certificada a la compradora para requerir su concurrencia a una notaría, en un día y hora determinados, con el objeto de celebrar la compraventa definitiva, actuación que tampoco realizó. El máximo Tribunal estimó que esta omisión evidenciaba el incumplimiento de la inmobiliaria y justificaba acoger la acción principal de resolución contractual. En consecuencia, confirmó la sentencia del 8° Juzgado Civil de Santiago que había declarado resuelta la promesa de compraventa, ordenado la restitución de los $4.000.000.- entregados como anticipo, debidamente reajustados, y condenado a la inmobiliaria al pago de $7.000.000.- por concepto de cláusula penal, rechazando su demanda reconvencional.

Vea sentencia Corte Suprema Rol Nº34305-2025, de reemplazo, Corte de Santiago Rol Nº1145-2023 (Civil) y del 8° Juzgado de Letras Civil de Santiago Rol C-2202-2022.