Artículos de Opinión

Negativa del conservador de bienes raíces a inscribir aplicación del Principio de Propiedad Registral. Comentario de la sentencia de la Corte Suprema Rol N°66.161.

El problema planteado en el caso no se refiere al principio de legalidad en su modalidad de calificación registral (examen de títulos), sino a la oportunidad para solicitar la inscripción de un derecho real inmueble. Es decir, con el principio de prioridad registral. En efecto, ya que en Chile el sistema de acceso al registro es voluntario, no existe un plazo para requerir la confección de un asiento, pues ello sólo depende de la parte interesada (principio de rogación), en el caso específico, del cesionario, quien además es el accipiente si tomamos en consideración lo dispuesto en el artículo 686 CC.

Comentamos en esta ocasión una sentencia de la Corte Suprema en la que se apoya el criterio aplicado por una Conservadora de Bienes Raíces, a nuestro entender, inapropiadamente.

Se trata en la especie de una cesión de derechos en una comunidad que no accedió oportunamente al registro, por lo que, en términos simples, el acto no existe ‘en el registro’, y, en consecuencia, le es inoponible a la sucesión del cedente, la cual ha podido disponer libremente de un bien raíz que es parte del haber hereditario.

En efecto, se entiende que habiendo adquirido los asignatarios por el solo ministerio de la ley ‘fuera del registro’, y, practicadas las inscripciones de los numerales 1 y 2 del artículo 688 CC, la sucesión puede enajenar de consuno sus derechos sobre el inmueble, incluso sin necesidad de señalar cuál es el quantum de esos derechos, ello, porque si no se ha realizado la partición, esa determinación no es posible.

Ahora bien, el caso nos parece un poco más complejo de lo que aparentemente se creyó tanto por la registradora como por los sentenciadores.

El pleito en cuestión, generado en la localidad de Combarbalá, región de Coquimbo, se refiere a un caso en el que se solicitó la inscripción de una cesión de derechos recaídos en una comunidad agrícola y que, después de casi dos años, fuera conocida por la Corte Suprema a propósito de un recurso de casación rechazado (4 de febrero de 2022).

Lo jurídico-registral del pleito se centró en determinar si competía a la Conservadora de Bienes Raíces (CBR) de Combarbalá, rechazar la inscripción solicitada por un cesionario después de 18 años de haberse suscrito la respectiva escritura pública y que recayó sobre el derecho que le correspondía a la cedente en una comunidad agrícola.

Lamentablemente, la cedente fallece en el intertanto (2004), el cesionario no inscribe la cesión, y la CBR rechaza la solicitud (2020) aplicando la causal genérica del artículo 13 del Reglamento, y algunas normas del CC que fundaron su decisión: los artículos 580, 721 y 670, respectivamente.

Entrando a analizar algunos de los fundamentos, tanto de la CBR, como de los sentenciadores, pasaremos a comentar los aspectos más relevantes de la causa y que nos ha llamado la atención:

a) que, en la escritura pública de cesión de 1992, la cedente declaró ser casada, de modo que, en términos generales, debió comparecer autorizada por su marido, al recaer el derecho cedido en un bien inmueble de la sociedad conyugal -cuestión que no es observada por el notario de la época-[1]. Como se trata de una comunidad agrícola, hay que aplicar lo dispuesto en el DFL 5 de 1968, el cual regula dicha clase de comunidades, permitiendo la enajenación de los derechos a cualquier persona extraña a la comunidad por acto entre vivos, pero sin aludir a la capacidad de la mujer casada en sociedad conyugal para actuar separadamente respecto de su marido;

b) que la sentencia de la Corte Suprema razona sobre la base del contenido normativo del rechazo de la CBR, la que, a su turno, aplica normas generales contenidas en el CC relativas a: la calidad de inmueble del derecho cedido (artículo 580) aspecto que no es relevante para el rechazo pues es ostensible en el título que se trata de un derecho inmueble; a la posesión -que no se entiende porqué- (artículo 721); y, al concepto de tradición (artículo 670), norma que tampoco es determinante como fundamento del rechazo;

c) que el artículo 13 del Reglamento no contiene ‘causales’ (en plural), como sostiene el reclamante, sino que ‘una sola causal y varios ejemplos’, de modo que tienen dichos ejemplos un carácter meramente enunciativo, como muy bien lo señala la Corte Suprema;

d) que en el litigio confluyen dos materias que perfectamente pueden ser tratadas separadamente y que, no obstante, colisionan por el hecho de las cosas: una cesión por acto entre vivos de un derecho en una comunidad agrícola (y, por ende, un acto voluntario); y, la existencia de una comunidad hereditaria (y, por tanto, un hecho no convencional), la que se produce por el fallecimiento de la cedente en el año 2004; y,

e) que la alusión a la facultad al portador (como vulgarmente se conoce a esta cláusula notarial de estilo), en el sentido de que, como se trata de un mandato a persona indeterminada, por la muerte de la cedente, éste se habría extinguido; resulta no ser aplicable al caso. En efecto, pues ya en un fallo de 2009, la Corte de Apelaciones de Concepción, en causa rol 214-2009, sentó la doctrina correcta a nuestro entender en esta materia, esto es: que es perfectamente posible que la facultad al portador no se entienda extinguida por la muerte del mandante.

Pues bien, como ya sabemos, en la sucesión por causa de muerte, los asignatarios -si hay uno o más de ellos-, la inscripción en el registro no cumple una función constitutiva del derecho, sino más bien declarativa o de oponibilidad, puesto que se entiende que ellos -los asignatarios- han adquirido el derecho real de herencia por el solo ministerio de la ley al momento de la delación, de modo que la adquisición dominical se ha producido fuera del registro (extra tabulas).

El problema planteado en el caso no se refiere al principio de legalidad en su modalidad de calificación registral (examen de títulos), sino a la oportunidad para solicitar la inscripción de un derecho real inmueble. Es decir, con el principio de prioridad registral.

En efecto, ya que en Chile el sistema de acceso al registro es voluntario, no existe un plazo para requerir la confección de un asiento, pues ello sólo depende de la parte interesada (principio de rogación), en el caso específico, del cesionario, quien además es el accipiente si tomamos en consideración lo dispuesto en el artículo 686 CC.

Expuesto así, la desidia inexplicable del cesionario (accipiente) de solicitar la debida inscripción de su derecho oportunamente, produjo que, al tiempo de los acontecimientos registrales (año 2020), la CBR rechazara la solicitud de una forma que estimamos no tiene sentido.

Y carece de sentido por cuanto nos preguntamos: ¿a quién le interesa que el derecho haya sido adquirido mortis causae por la sucesión de la cedente si esa circunstancia no aparece en el registro?

De hecho, no existe ni en los antecedentes de la causa (ni en la instancia, ni en sede de casación), ningún indicio o vestigio que dé cuenta del conocimiento que la CBR hubiere tenido de la situación jurídico-registral de la sucesión[2].

Nos preguntamos: si al tiempo de la escritura pública no se produjo problema alguno con ocasión de la calidad de mujer casada de la cedente ¿por qué al momento del requerimiento de inscripción, la CBR estimó pertinente proteger los derechos de una sucesión que no aparece en antecedente registral ni judicial alguno? Tal vez -y sólo tal vez-, por esa razón (y solamente podemos especular), el cesionario no pudo inscribir en la época de la cesión (1992). No lo sabemos.

Y si, por analogía, existe en el caso la misma razón: ¿es competente la CBR para rechazar la solicitud? Pensamos que, con los fundamentos esgrimidos por la propia profesional, no es posible arribar a dicha conclusión. Ello, porque la CBR no puede defender derechos de terceros ajenos al pleito. No es una de sus prerrogativas. Menos lo es evitar un fraude.

En definitiva, no existiendo antecedentes que den cuenta de la existencia de alguna de las inscripciones del artículo 688 CC, practicadas en el registro por la sucesión, la CBR no debió rechazar la solicitud de inscripción del cesionario, ya que el sujeto activo de cualquier medio de impugnación (llámese recurso o acción), en que se plantee, por ejemplo, la nulidad del acto (título o inscripción), le corresponde únicamente a la sucesión y no a la registradora.

De existir, por el contrario, alguna de las inscripciones del artículo 688 CC, la cesión de 1992 si bien le es inoponible a la sucesión desde 2004 -desde la muerte de la causante-, en ningún caso le impide al cesionario advenir a la sucesión como un asignatario más en virtud de dicho acto, cuestión que no posee evidentemente ribetes registrales. Es decir, aun cuando el cesionario no haya podido inscribir su cesión en 2020, ello no lo inhabilita para realizar actos de heredero, como por ejemplo, lo es solicitar la partición. (Santiago, 16 marzo 2023)

 

[1] Punto interesante es que en el DFL no se hace alusión alguna a la situación de la mujer casada en sociedad conyugal, de modo que es pertinente aplicar las normas generales.

[2] Salvo en lo relativo al escrito de reclamo en el que se acompaña un certificado de defunción de la cedente. En tal sentido, el examen de los títulos no arroja ninguna claridad al respecto.

Agregue su comentario

Agregue su Comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *