Impuesto Territorial
El impuesto territorial, conocido como "contribuciones", grava la propiedad de bienes raíces sobre la base de su avalúo fiscal determinado por el Servicio de Impuestos Internos. La Ley N.º 17.235 contempla exenciones para ciertos inmuebles y regula la actualización periódica de los avalúos mediante procesos de reavalúo.
Por Marco Andrés Aguilera Pastén
Introducción.
El impuesto territorial -conocido popularmente como «contribuciones»– es uno de los tributos con los que más frecuentemente conviven las familias chilenas, pues grava directamente la propiedad de bienes raíces.
Está regulado por la Ley N°17.235, cuyo texto refundido data de 1998, y ha sido objeto de modificaciones relevantes, entre ellas la incorporación de una sobretasa por la Ley N°21.210 de 2020.
1. ¿Qué es exactamente el impuesto territorial y sobre qué se calcula?
En términos simples, es el impuesto que se paga por ser dueño de una propiedad, como una casa, un departamento, un terreno o un local, independiente de si esa propiedad genera ingresos o no.
Es lo mismo que la mayoría de las personas conoce como «contribuciones», y llega semestralmente a través de un aviso o boleta.
Jurídicamente, el artículo 1° de la Ley N°17.235 establece que este impuesto se aplica sobre el avalúo fiscal del bien raíz, una cifra que determina el Servicio de Impuestos Internos (SII) para efectos tributarios, y no sobre el precio al que esa propiedad podría venderse en el mercado, que normalmente es más alto.
La ley distingue, además, entre bienes raíces agrícolas y no agrícolas, clasificación que determina tanto la forma de calcular ese avalúo como la frecuencia con que se actualiza. Quien debe pagar es, por regla general, el propietario o poseedor del inmueble.
2. ¿Todas las propiedades pagan contribuciones, o existen exenciones?
No. La ley contempla un monto de avalúo exento para las propiedades destinadas a la habitación, que se reajusta semestralmente según la variación del Índice de Precios al Consumidor; a modo de referencia, para el primer semestre de 2026 ese monto asciende a $60.030.710. Si el avalúo de una vivienda no supera esa cifra, su propietario no paga impuesto territorial; si la supera, el impuesto se calcula solo sobre la diferencia.
Existen además numerosas exenciones específicas, contenidas en el Cuadro Anexo de la ley, que benefician a instituciones públicas, de beneficencia y a ciertos inmuebles agrícolas o patrimoniales.
3. ¿Qué es el avalúo fiscal y cómo se actualiza?
Es, en simple, el «precio» que el SII le asigna a cada propiedad únicamente para calcular impuestos, y que suele ser más bajo que el precio real al que podría venderse esa misma propiedad en el mercado.
Esa valoración no es estática: la ley contempla procesos periódicos de reavalúo, distintos para bienes no agrícolas, agrícolas y sitios no edificados, mediante los cuales el Servicio actualiza masivamente los avalúos de una comuna o región completa.
Tras cada reavalúo, los nuevos roles se exhiben públicamente en las municipalidades para que los propietarios puedan reclamar si no están de acuerdo, primero mediante un recurso de reposición administrativa y luego, si corresponde, ante el Tribunal Tributario y Aduanero.
4. ¿Qué es la sobretasa del impuesto territorial y a quién afecta?
Es un recargo adicional, popularmente llamado «impuesto a las mansiones», incorporado por la Ley N°21.210 de 2020 como artículo 7° bis de la Ley N°17.235. Se aplica a las personas naturales y jurídicas cuyo avalúo fiscal total de bienes raíces, sumando todas sus propiedades, exceda las 670 unidades tributarias anuales, calculándose únicamente sobre la parte que sobrepasa dicho umbral.
A diferencia del impuesto territorial general, esta sobretasa es a beneficio fiscal y no municipal, y no da derecho a ser rebajada de otros impuestos que el contribuyente deba pagar.
5. ¿A quién se destina la recaudación de este impuesto?
Aunque su fiscalización corresponde al SII, la recaudación del impuesto territorial no ingresa a las arcas generales del Fisco, sino que se distribuye entre los municipios: aproximadamente un 60% se destina al Fondo Común Municipal, mecanismo que redistribuye recursos entre comunas con distinta capacidad de recaudación propia, mientras que el 40% restante constituye ingreso directo de la municipalidad en la que se ubica el bien raíz.
Esta estructura explica por qué la recaudación de este impuesto está fuertemente concentrada en un número reducido de comunas de mayores ingresos.
Conclusión.
El impuesto territorial ilustra un diseño tributario distinto al de otros tributos: no grava una transacción ni una renta percibida, sino la sola titularidad de un bien raíz, valorado según criterios fiscales propios y actualizado periódicamente por el Estado.
Su combinación de exenciones habitacionales, sobretasa a las propiedades de mayor avalúo y destinación municipal de la recaudación lo convierte en una herramienta de financiamiento local con un componente relevante de equidad territorial, cuyo funcionamiento vale la pena conocer más allá del recibo semestral que llega a cada propietario.
Bibliografía:
Ley N°17.235, sobre Impuesto Territorial, texto refundido, coordinado, sistematizado y actualizado, fijado por el Decreto con Fuerza de Ley N°1, de 1998, del Ministerio de Hacienda.
Ley N°21.210, de 24 de febrero de 2020, de Modernización Tributaria (incorpora el artículo 7° bis de la Ley N°17.235, sobre sobretasa del impuesto territorial).
Yáñez, J. (2014). Impuesto Territorial. Revista Estudios Tributarios, (11), 253–281. Centro de Estudios Tributarios, Universidad de Chile.
Biblioteca del Congreso Nacional de Chile (2025). Impuesto Territorial: aspectos generales. Asesoría Técnica Parlamentaria. https://www.bcn.cl
Biblioteca del Congreso Nacional de Chile (2025). Impuesto Territorial y Fondo Común Municipal. Asesoría Técnica Parlamentaria. https://www.bcn.cl
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