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Por concurrir una causal de objeto ilícito en la enajenación.

CS acogió casación en el fondo contra sentencia que desestimó reclamo deducido contra Conservador de Bienes Raíces por su negativa a practicar inscripción de compraventa.

Anotación presuntiva de un título en el Repertorio que lleva el CBR le otorga un derecho preferente a su titular frente a otra inscripción que se solicite si antes de vencer el plazo de caducidad de dicha anotación se practica su inscripción.

5 de enero de 2018

La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo interpuesto por la solicitante en contra de la sentencia que desestimó su reclamo deducido en contra el Conservador de Bienes Raíces por su negativa a practicar la inscripción de la compraventa, por concurrir una causal de objeto ilícito en la enajenación.
Resolvió la Corte que los jueces del fondo, al desestimar la petición formulada por el solicitante, incurrieron en error de derecho puesto que restaron preeminencia a la anotación practicada en el Repertorio, preferencia que, subsanado el obstáculo que impedía la inscripción, retrotrae los efectos de la misma a la data de su anotación presuntiva en el referido libro (fecha anterior a la del embargo en que se fundó la negativa).
La Corte deja establecido en su fallo, que la práctica registral demuestra que la inscripción de los títulos no es inmediata y que el retardo puede originarse porque se verificó alguno de los casos de que tratan los artículos 13   y 14  del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, lo que requiere de un tiempo prudente para que el interesado pueda subsanar el motivo que obstaculiza la inscripción, pero también por razones no jurídicas, v.gr., atraso originado por el gran número de documentos que deben registrarse.
Añade que de ello se debe concluir que la interpretación sistemática y lógica que debe darse a la normativa aludida es aquella que determina que quien obtiene la anotación presuntiva de su título en el Repertorio adquiere un derecho preferente de inscribir, frente a toda inscripción que se solicite antes de vencer el plazo de caducidad de dicha anotación, por lo tanto, subsanada la causa que la impedía, el título debe inscribirse y la inscripción genera todos sus efectos desde la data de la anotación en el Repertorio, no obstante cualquier derecho inscrito en el intervalo de la una a la otra, v.gr., otra anotación en el Repertorio, la inscripción de un embargo o de una prohibición judicial.
El Repertorio, explica en su fallo la Corte, es un libro que debe llevar el Conservador en el que se deben anotar los títulos que se le exhiban; acción que se traduce en asentar y dejar constancia tanto de la presentación del título por parte del interesado para su inscripción, como de su recepción por el empleado encargado del respectivo oficio, y que debe efectuarse por estricto orden de presentación ante el mismo y cumpliendo las menciones que señala el artículo 24 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces. La anotación en dicho libro permite que se respete otro de los principios del Derecho Inmobiliario Registral Formal, llamado “de prioridad”, y que está consagrado en los artículos 14 y 17 del Reglamento, que postula que las inscripciones prefieren entre sí por el orden de sus fechas; pues, según lo señala la última disposición citada, una vez que la anotación practicada en el libro que se denomina Repertorio se convierte en inscripción genera todos los efectos de tal desde la data de la anotación, no obstante cualquier derecho que haya sido inscrito en el intervalo de la una a la otra; siempre que, en todo caso, se subsane la causa o motivo que impedía la inscripción dentro del plazo de dos meses, porque, conforme lo previenen los artículos 15 y 16 del indicado estatuto, las anotaciones caducan a los dos meses si no se convierten en inscripción, y mudan a tal cuando se hace constar que se enmendó la causa o motivo que la impedía.
El fallo cuenta con una prevención de la ministra señora Muñoz, quien señala que debe descartarse la ilicitud del objeto en relación a la compraventa, puesto que -siguiendo la doctrina de don Eugenio Velasco- si bien de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1810 del Código Civil, se puede vender todas las cosas corporales o incorporales cuya enajenación no esté prohibida por la ley, ha de entenderse que la hipótesis del numeral 3° del artículo 1464 del Código Civil, no es constitutiva de una norma prohibitiva, sino imperativa, de donde resulta que no procede hacerla extensiva a lo dispuesto en el citado artículo 1810.
La decisión fue acordada con el voto en contra del ministro señor Blanco, quien fue de opinión de rechazar el recurso de casación en el fondo, toda vez que el requisito indispensable para que la inscripción definitiva adopte la fecha de su anotación presuntiva, es que la referida glosa se convierta en inscripción legal dentro del plazo de dos meses, vale decir, que no existan reparos de legalidad, o los que pudieron existir, fueron rectificados en ese término. En el caso, la anotación presuntiva no puede convertirse en inscripción definitiva porque en el período intermedio se decretó judicialmente un embargo sobre los bienes respecto de los cuales recae la compraventa. En ese sentido, debe tenerse presente que la oración que emplea el artículo 17 del Reglamento “convertida la anotación en inscripción” significa que si un título se anota en el Libro Repertorio, pero no se ha inscrito aún y en el período intermedio se dicta una resolución judicial -como en la especie- que decreta el embargo sobre los bienes respecto de los cuales recaía la compraventa que se pretendía registrar, no resulta legalmente obligatorio, ni prudente en esas circunstancias, que el título se deba inscribir por el señor Conservador, porque tal impedimento que se encuentra consagrado en el Estatuto Conservatorio, obsta a que esa anotación presuntiva y precaria al mismo tiempo, se convierta en inscripción definitiva. En primer término, porque las resoluciones que emanan de los Tribunales que han sido decretadas en juicio, son actos jurídicos procesales emitidos por los agentes de la jurisdicción y que poseen naturaleza propia, obviamente no son los “derechos” inscritos a que alude el citado precepto reglamentario y que posibilitan la plausibilidad del cometido descrito en la referida disposición. En segunda reflexión, porque la resolución judicial de que se trata, tiene por objeto asegurar los resultados de una acción forense contenciosa en curso, que implica elucidar de manera concluyente la controversia que involucra derechos litigiosos. Entonces fluye que, aparte de los argumentos semánticos que afloran, desde luego, para rehusar la inscripción requerida, la razón última es que la suspensión del registro resulta indispensable mientras no se resuelva el asunto sometido a la decisión del Juez, puesto que la medida cautelar decretada, que por su naturaleza tiene el carácter de transitoria -a diferencia de la inscripción que tiene efectos permanentes- al ser ignorados sus efectos, tal circunstancia puede hacer inoperante lo que en definitiva se determine en la disputa jurídica suscitada.
Añade la disidencia, que la función del Conservador de Bienes Raíces es, en cierta medida, controlar la legalidad de las inscripciones velando por ello mediante su atribución legal de formular reparos y/o rechazar títulos que sean en algún sentido “legalmente inadmisibles”, esto es, que de alguna forma contravengan la licitud vigente en forma manifiesta. En consecuencia, el rechazo a inscribir un título traslaticio de dominio, no implica una conducta negligente de este auxiliar, porque la negativa ha tenido lugar en las situaciones que prevé el ordenamiento jurídico, según lo ya expuesto, y dicha actuación ha sido expedida, en conformidad con el principio de la fe pública registral y en resguardo de la seguridad jurídica del Registro que los Conservadores deben cautelar por ley.

 

Vea texto íntegro de la sentencia de casación y de reemplazo.

 

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