Noticias

Terrenos agrícolas.

Proyecto de ley regula la división de predios con fines inmobiliarios.

Busca proteger el uso de los suelos, evitando que aquellos terrenos definidos por las autoridades cambien su uso agrícola, ganadero o forestal, de manera arbitraria por uno habitacional, y generar una mejor coordinación entre los diferentes organismos públicos vinculados en la materia.

1 de octubre de 2021

La moción, patrocinada por la Senadora Muñoz y los Senadores Latorre, De Urresti, Montes y Sandoval, modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones y el Decreto Ley N°3.516, con el fin de elevar el estándar de protección de los terrenos agrícolas y evitar que las obras inmobiliarias vulneren el espíritu de la norma.

Los autores del proyecto señalan que, las denuncias ciudadanas realizadas en la costa de Valdivia y la Comuna de Panguipulli, evidenciaron las deficiencias del sistema normativo que regula las divisiones, parcelaciones y fiscalizaciones de la construcción de núcleos urbanos en zonas rurales.

Así, por ejemplo, el proyecto de Panguipulli consiste en un loteo de 228 parcelas subdivididas en predios de agrado, las cuales crean un nuevo núcleo urbano. La parcelación realizada cumplía con el requisito establecido en el Decreto Ley N°3.516 sobre la imposibilidad de dividir predios rurales en una dimensión menor a 5.000 m2, contando con la debida corroboración del Servicio Agrícola Ganadero (SAG).  

Sin embargo, el verdadero uso de estos lotes es habitacional, por lo que se está generando un nuevo núcleo urbano sin los debidos cambios de uso de suelo y sin el cumplimiento de los requisitos establecidos por ley para tales fines. Además, 13 de las 228 parcelas obtuvieron permisos de edificación por parte de Dirección de Obras de la Municipalidad de Panguipulli.

Dicha decisión, continúan, fue cuestionada por un Dictamen de la Contraloría, que estima que se infringió las normas establecida en el artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), al no contar con los informes favorables requeridos de la Secretaría Regional del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

Por otro lado, la Corte Suprema, confirmó que la autorización obtenida por el SAG no constituye una autorización para el cambio de uso de suelo, por lo que debían obtenerse los informes favorables del resto de los organismos.

Además, la Superintendencia de Medio Ambiente (SMA) sancionó a la empresa inmobiliaria por eludir el Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA), dado que contemplaban la construcción de una cantidad mayor a 80 viviendas, cantidad mínima establecida en la ley para ingresar al sistema.

De este modo, estiman, que el problema radica en la posibilidad fáctica de las inmobiliarias de construir proyectos urbanos en terrenos rurales, sin la necesidad de realizar el cambio por uso de suelo y sin contar con todas las autorizaciones de los organismos sectoriales involucrados.

Esta situación, puntualizan, se permite en la medida en que los predios parcelados sean mayores a 5.000 m2, con el fin de cumplir con el requisito del Decreto Ley N°3.516, y la inobservancia de las obligaciones del MINVU y de las municipalidades donde están emplazadas las obras, quienes debieran fiscalizar y asegurar que no se originen nuevos núcleos urbanos al margen de la planificación urbana intercomunal.

Mencionan que en el último tiempo se ha generado una importante migración urbana-rural, generándose una gran demanda de viviendas en sectores rurales, por lo que se vuelve imperativo proteger el suelo rural para que este siga cumpliendo con las funciones agrícolas.

Además, constatan que la industria inmobiliaria ha logrado vulnerar el espíritu del Decreto N°3.516, al lotear terrenos rurales simulando que tienen fines rústicos, cuando en realidad sus usos son habitacionales, por lo que se vuelve necesario fortalecer el decreto y fortalecer el estándar exigido para corroborar el uso que se le dará al suelo.

Añaden que, si bien la Ley General de Urbanismo y Construcción mandata a las Seremi del MINVU a fiscalizar y evitar la creación de nuevos núcleos urbanos, en la práctica existe una falencia en la regulación, ya que no existe la obligación de realizar una acción conjunta con los planes reguladores territoriales, lo que puede implicar descoordinación entre el MINVU, los gobiernos locales y regionales.

La creación de nuevos núcleos urbanos sin contar con los permisos pertinentes y sin ser considerados en los planes reguladores, precisan, genera problemas en el acceso al agua de las comunidades, junto con una serie de externalidades negativas dadas por la urbanización no planificada y que no cuenta con las medidas previas para dichas instalaciones.

Así, entre los principales objetivos el proyecto de ley destaca:

Regular la construcción de proyectos inmobiliarios en zonas rurales, evitando que aquellos terrenos definidos por las autoridades locales y regionales cambien su uso agrícola, ganadero o forestal por uno habitacional.

Generar una mejor coordinación entre los diferentes organismos públicos vinculados, consagrando en la LGUC la facultad de las Secretarias Regionales de Vivienda y Urbanismo precisar los parámetros que utilizarán para definir núcleo urbano, el cual se deberá construir respetando y considerando los instrumentos de planificación territorial vigentes en las regiones. Lo anterior, con el fin de que el MINVU, las Municipalidades y los Gobiernos Regionales tengan mirada conjunta del desarrollo urbano y rural del territorio.

Establecer la responsabilidad penal y ambiental de los notarios y conservadores de bienes raíces que autoricen o inscriban escrituras públicas de enajenación o cualquier acto o contrato que recaiga sobre acciones y derechos inferiores a 0.5 hectáreas, en los casos en que dichas acciones contradigan lo dispuesto en el Decreto N°3.615. 

Misma sanción tendrán los propietarios, loteadores y urbanizadores que realicen cualquier acto con el fin de realizar la transferencia del dominio o constitución de comunidades o sociedades tendientes a la formación de nuevas poblaciones.

Tanto para los auxiliares de justicia partícipes como para los sujetos activos se vincularán sus acciones con lo establecido en la Ley N° 19.300, con el fin de que respondan por el daño ambiental causado de manera dolosa o culposa.

Vea texto de la moción, análisis y discusión del proyecto Boletín N°14605-14

Agregue su comentario

Agregue su Comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *