La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo fundado en la infracción de lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil y, en sentencia de reemplazo, rechazó la demanda de precario interpuesta por una sociedad agrícola, por estimar que el demandado tiene un título que justifica la tenencia de una parte del predio de que ella es dueña.
El tribunal de primera instancia acogió la demanda de precario y ordenó al demandado restituir a la demandante, dentro de 30 días de ejecutoriado el fallo, libre de todo ocupante, el inmueble objeto de la controversia. Además, rechazó la declaración de existencia de perjuicios, por no haber resultado acreditados.
La Corte de Temuco confirmó la sentencia en alzada, argumentando “(…) que el demandado no cuenta con un título que ampare la ocupación del inmueble y que sea actualmente oponible a la parte demandante, toda vez que el contrato de promesa de venta que invoca y en el que justifica la ocupación es del año 1996, es decir, fue celebrado 19 años, antes de la fecha de adquisición de dominio por la actora y con un tercero ajeno al presente juicio, con quien la demandante no mantiene vínculo jurídico ni obligaciones pendientes por cumplir, habiéndose acreditado que después de celebrada dicha promesa de venta, el inmueble fue traspasado a otras personas (…), quien a su vez lo transfirió a la sociedad demandante”.
A mayor abundamiento, refiere que “constando en la promesa de venta invocada por el demandado que este se comprometía a efectuar el trámite de saneamiento conforme a las normas del Decreto Ley N°2.695, esto nunca se verificó, sino que, por el contrario, fue el promitente vendedor quien regularizó la totalidad del inmueble a su nombre el año 2012, para posteriormente enajenarlo a un tercero, quien finalmente lo hizo a la actual demandante”. Además, precisa que, de estimar un eventual incumplimiento del contrato de promesa celebrado entre el demandado y el anterior propietario del predio, ello tendría los efectos que indican los artículos 1554 y 1553 del Código Civil, pero no puede afectar los derechos adquiridos por terceros de buena fe ajenos a dicha convención.
Al respecto, la Corte Suprema refiere que el precario se configura si el demandante es dueño del bien cuya restitución procura, el demandado lo ocupa y esa ocupación lo es sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.
Añade que “el concepto de ignorancia, en cuanto elemento del instituto del precario, debe ser comprendido como el desconocimiento o falta de noticia de un hecho determinado, en la especie, que el inmueble pretendido es ocupado por una persona; y la mera tolerancia, por su parte, se refiere a una ocupación condescendida, en la cual el dueño asume una actitud permisiva consistente en su beneplácito o anuencia con la tenencia ajena de la cosa que luego trata recuperar, incumbiéndole al demandado demostrar que la ocupación está justificada por un título o contrato (…)”.
Seguidamente, indica que “(…) la figura jurídica del precario obedece estrictamente a una cuestión de hecho y que la consecuencia jurídica que la ley prevé para ello, se enerva en caso que el tenedor acredite que cuenta con alguna justificación para ocupar la cosa objeto del litigio, aparentemente seria o grave, sea que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa, aunque sea de lo aparentemente ajeno. En virtud de aquello, es posible sostener que el título al que se refiere el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, corresponde a uno que permita constatar la presencia de una determinada situación jurídica que descarte que la ocupación de la cosa es simplemente sufrida o soportada por su actual dueño y no a que emane de aquél ni que se trate de uno que cumpla con la ritualidad que le sea aplicable (…)”.
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Por consiguiente, arguye que, “habiéndose acreditado que el demandado ocupa el inmueble de que se trata en razón de un contrato de promesa de compraventa que celebró con el antecesor en el dominio de la actual propietaria del inmueble objeto de la acción, se debe concluir que la tenencia del mismo no obedece a la mera tolerancia de su dueña, sino que está provista de justificación en razón del referido acto jurídico que, conforme lo antes reflexionado, resulta suficiente para concluir que no se está en presencia de un precario”.
En mérito de lo anterior, concluye que se vulneró lo dispuesto en el artículo 2195 inciso segundo del Código Civil, “error que tuvo influencia sustancial en lo dispositivo de la sentencia impugnada, pues de no haberse incurrido en él, se habría tenido que rechazar la demanda, por lo que corresponde acoger el recurso”.
La decisión se adoptó con el voto en contra del ministro Arturo Prado, quien estuvo por rechazar el recurso de casación en el fondo, al estimar que no se configuró la infracción denunciada, “ya que la ocupación que hace el demandado de una parte del inmueble sub lite no se funda en un título oponible a la actora, pues el contrato de promesa invocado sólo produce efectos entre quienes concurrieron a su celebración”.
Vea sentencia de la Corte Suprema Rol N°99.558-2020, sentencia de reemplazo y Corte de Temuco Rol N°1.403-2019.