En fallo unánime, la Corte Suprema acogió recurso de casación y demanda por término de contrato de arrendamiento de inmueble utilizado por escuela de lenguaje en la comuna de Tomé.

Plantea el fallo que ha de tenerse presente que las comunicaciones entre las partes, según consta de los documentos electrónicos a que se ha hecho mención en el considerando segundo, resultan completamente incompatibles con la naturaleza jurídica del comodato.

La resolución agrega que, en efecto, según resulta bien sabido, el comodato es un contrato a título gratuito, soportando el gravamen el comodante en beneficio del comodatario, cuya obligación, además de mantener la cosa, consiste en restituirla. Sin embargo, en las comunicaciones electrónicas mantenidas entre las partes, la demandante, persistentemente se refiere a las rentas adeudadas. Por su parte, el demandado, señala, por ejemplo, que una vez que pague la renta, ella debe darle los recibos de pago del arrendamiento, así se lee en las comunicaciones correspondientes al 1 de abril de 2016 o bien aquellas de 7 de abril, 3 de mayo o 12 de junio del mismo año, días en el que señala que va a pagar la renta. Igualmente, el 15 de julio, el demandado le pide a la demandante un número de cuenta rut para transferirle el dinero; y el 16 de julio señala que le hará un depósito correspondiente a la renta de dos meses, sobre lo mismo, insiste el 19 de julio. Pues bien, el tono mantenido por las conversaciones entre las partes evidencia más allá de toda duda razonable que una de ellas, la demandante, consideraba tener el derecho a percibir la renta y la otra, el demandado, asumía como obligación dicho pago.

A continuación, el fallo señala que tanto el derecho a percibir la renta como la obligación correlativa de pagarla, todo ello por el goce de inmueble, son elementos no solo característicos, sino esenciales del contrato de arrendamiento e incompatibles con el de comodato celebrado por las partes con fecha 18 de diciembre de 2015. La lectura de los antecedentes de esta causa muestra una relación particularmente accidentada, determinada por un proyecto -la escuela de lenguaje- que resultó mucho más complejo de lo que las partes previeron al iniciar su relación.

Añade que algunos de estos problemas determinaron que aquello que comenzó como una relación jurídica en la forma de un contrato de arrendamiento, derivara, transitoriamente, en un contrato de comodato. Sin embargo, las comunicaciones entre las partes muestran que dicha relación se reencauzó de nuevo como uno de arrendamiento, de otra manera, la persistente alusión al derecho a cobrar la renta y el reconocimiento de la obligación de pagarla resultarían absolutamente incomprensibles.
Luego, afirma la resolución que, de esta manera, ha de tenerse por establecido que las partes mantuvieron una relación jurídica disciplinada por el contrato de arrendamiento y lo que es necesario saber ahora es a partir de qué momento ha de calificarse así, teniendo en cuenta que tampoco ha de dudarse que celebraron uno de comodato.

Enseguida sentencia que dos antecedentes contribuyen a esta tarea. En primer lugar, las comunicaciones entre las partes, a las que tantas veces se ha hecho mención. En segundo lugar, los antecedentes de la causa muestran que el contrato de comodato tuvo por finalidad que el inmueble se adecuara para lograr la recepción definitiva, pues, ya se ha dicho, el propósito práctico del contrato de arrendamiento consistía en dedicarlo a una escuela de lenguaje. Resulta igualmente sabido que el arrendador debe entregar una cosa apta para el goce que garantiza el contrato, por lo mismo, parece perfectamente posible concluir que una vez que se obtuvo la recepción definitiva ha de asumirse como cumplida la obligación del arrendador y, por lo mismo, a partir de ese momento surge la obligación del pago de la renta del arrendatario.

Por tanto, concluye que se revoca la sentencia de siete de marzo de dos mil diecisiete, en la parte que rechazó la demanda, y, en su lugar, se declara que se la acoge, y se da por terminado el contrato de arrendamiento celebrado por las partes, por no pago de las rentas, y se condena al demandado a:

1) La restitución del inmueble materia de autos, en un plazo de 30 días desde que la sentencia quede ejecutoriada.
2) Al pago de las rentas insolutas a razón de $ 800.000 mensuales desde el mes de julio de 2016, y las que se devenguen hasta la efectiva restitución del inmueble, conforme liquidación que realizará el señor secretario del tribunal de primera instancia, más reajustes e intereses legales de todas las sumas adeudadas.

Vea texto íntegro de la sentencia de la Corte Suprema Rol N° 40099-2017 y Corte de Apelaciones de Concepción Rol N° 504-2017

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