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Multa por atraso en pago de rentas de arrendamiento.

CS acogió el recurso de casación en el fondo interpuesto por la arrendataria y la libera del pago de multas pactadas en un contrato terminado.

Una vez terminado el contrato de arrendamiento sólo subsiste para el detentador del inmueble la obligación de pagar el precio de la renta y los gastos comunes hasta su restitución.

20 de abril de 2021

La Corte de Apelaciones de Santiago confirmó la sentencia en alzada que declaró que el contrato de arrendamiento terminó el 11 de febrero de 2018, por expiración del plazo estipulado, condenó a la demandada al pago de las rentas adeudadas, desde el 12 de febrero de 2018 al 21 de noviembre de 2018, en razón de 55 UF mensuales, al pago de la multa pactada que asciende a 1 UF diaria por cada día de atraso, y rechazó la restitución del inmueble por haberse devuelto al arrendador el 21 de noviembre de 2018, sin costas.

En contra de la sentencia de segundo grado, la parte demandada interpuso recurso de casación en el fondo, fundado en que una vez terminado el contrato de arrendamiento sólo subsiste para el detentador del inmueble la obligación de pagar el precio de la renta y los gastos comunes hasta su restitución, de manera que la sentencia impugnada al extender su responsabilidad al pago de las multas pactadas de 1 UF por cada día de atraso, extiende la fuerza obligatoria del contrato más allá de su propia vigencia.

El fallo de nulidad puntualiza que la controversia a resolver dice relación sobre cuáles son las obligaciones del arrendatario con relación al contrato suscrito concluido por causa legal, en este caso, por expiración del plazo.

Para acoger el arbitrio de nulidad sustancial, el máximo Tribunal razona que la sentencia revisada ha sido pronunciada con vulneración del artículo 6 inciso 1° de la Ley N°18.101, puesto que la obligación en el pago del precio de las rentas impagas ante la no restitución del inmueble una vez concluido el contrato tiene su fuente en la ley, mientras estuviera el inmueble en uso y goce del arrendatario, porque, precisamente, es la ley la que ha impuesto el pago, de cuyo respecto se infiere que el atraso en el pago que regula el contrato tiene cabida durante la aplicación y vigencia del contrato, y no tras haber cesado el vínculo contractual, porque en este último caso, la obligación del arrendatario deriva de la ley y no del contrato. Así, además, resulta de armonizar el precepto citado con el del artículo 19 de la ley 18.101 que tiene una finalidad cautelar de los derechos de los arrendatarios, cuyo sentido no puede perderse de vista al interpretar la ley para darle su cabal significado.

Tal circunstancia es suficiente para acoger el recurso de casación en el fondo interpuesto por la demandada, pues se está ante un error de derecho que influye substancialmente en lo dispositivo del fallo, al condenar a la arrendataria al pago de una multa diaria por cada día de atraso en el pago del precio de la renta de arrendamiento, pretensión de la actora que debió ser rechazada.

 

Vea texto íntegro de la sentencia de casación y de reemplazo Corte Suprema Rol Nº 31.712-2019, Corte de Santiago Rol Nº 6.095-2019 y fallo de primera instancia.

 

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