Interpretación contractual
Corte Suprema revierte fallo que desconoció millonaria renta pactada en contrato de leasing
La Corte Suprema acogió un recurso de casación en el fondo interpuesto por una empresa de leasing en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Santiago que había confirmado el acogimiento parcial de una demanda de restitución de inmueble y cobro de rentas derivada de un contrato de…
La Corte Suprema acogió un recurso de casación en el fondo interpuesto por una empresa de leasing en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Santiago que había confirmado el acogimiento parcial de una demanda de restitución de inmueble y cobro de rentas derivada de un contrato de arrendamiento con opción de compra. El máximo Tribunal estableció que los jueces interpretaron erróneamente las cláusulas contractuales al desconocer una última renta de 25.832,76 UF expresamente convenida entre las partes, pese a que no se acreditó una voluntad común distinta de lo estipulado. En este sentido, sostuvo que los tribunales deben respetar lo expresamente pactado cuando las cláusulas son claras y no existen antecedentes que permitan apartarse de su tenor literal.
La controversia se originó a partir de un contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado en mayo de 2021 entre dos empresas, respecto de un inmueble ubicado en la comuna de Coquimbo. El acuerdo fue modificado en dos oportunidades durante 2023, estableciéndose finalmente que su vigencia terminaría el 20 de octubre de ese año, fecha en que la arrendataria debía pagar una última renta de 25.832,76 UF. Sin embargo, ante la falta de pago de dicha suma y la ausencia de restitución del inmueble, la empresa arrendadora presentó una demanda para exigir el cumplimiento de las obligaciones pendientes, la devolución de la propiedad y el pago de las indemnizaciones estipuladas en el contrato.
El 12º Juzgado Civil de Santiago acogió parcialmente la demanda, tras establecer que la arrendataria había dejado de pagar las rentas correspondientes a los meses de junio a octubre de 2023 y que no constaba la restitución del inmueble. Al interpretar las modificaciones contractuales, determinó que la renta pactada ascendía a 999,04 UF mensuales, descartando el cobro de las 25.832,76 UF reclamadas por la demandante. En consecuencia, ordenó la devolución de la propiedad y condenó a la arrendataria al pago de cinco mensualidades adeudadas, más intereses y la cláusula penal convenida, obligaciones que también debía cumplir solidariamente el fiador y codeudor.
Apelado el fallo, la Corte de Santiago lo confirmó.
En contra de este último pronunciamiento, la parte demandante interpuso recurso de casación en el fondo, alegando que los tribunales interpretaron erróneamente el contrato al desconocer la última renta de 25.832,76 UF establecida en una escritura pública de julio de 2023, pese a reconocer la validez de esa modificación para determinar la fecha de término del arrendamiento. Sostuvo que esta contradicción vulneraba la fuerza obligatoria de los contratos y el deber de respetar lo expresamente pactado, además de desconocer el valor probatorio de un instrumento público no impugnado. Asimismo, cuestionó la valoración de las pruebas conforme a la sana crítica, argumentando que los jueces se apartaron de lo acordado por las partes sin una justificación suficiente. Por ello, solicitó invalidar la sentencia y acoger íntegramente la demanda, condenando a los demandados al pago de la renta reclamada, más intereses, la cláusula penal y las costas del juicio.
La Corte Suprema acogió la nulidad sustancial. Al examinar la controversia, comenzó por determinar la verdadera naturaleza del contrato celebrado entre las partes. Explicó que, aunque formalmente se había denominado arrendamiento con opción de compra, en realidad correspondía a una operación financiera conocida como lease back. Mediante esta modalidad, el propietario de un inmueble lo transfiere a una entidad financiera, que posteriormente se lo entrega en arriendo, permitiéndole conservar su uso y recuperar eventualmente su propiedad. De esta manera, el arrendamiento constituye el mecanismo jurídico mediante el cual se desarrolla una operación de financiamiento.
En esa línea, el máximo Tribunal señaló que el lease back presenta una doble dimensión, pues jurídicamente funciona como un arrendamiento con opción de compra, mientras que económicamente constituye una operación de crédito. Precisó que las rentas pactadas no solo remuneran el uso del inmueble, sino que también permiten amortizar el financiamiento recibido. Por ello, su incumplimiento puede generar diversas consecuencias, como la terminación del contrato, el cobro de las cantidades adeudadas, la restitución del bien y la pérdida de la posibilidad de recuperar su propiedad mediante la opción de compra.
En cuanto a las reglas de interpretación contractual, la Corte Suprema recordó que corresponde principalmente a los jueces de instancia determinar el sentido de los contratos, aunque sus conclusiones pueden ser revisadas cuando desnaturalizan lo acordado por las partes y vulneran las normas legales aplicables. Explicó que el artículo 1560 del Código Civil establece la prevalencia de la intención común de los contratantes sobre las palabras utilizadas, siempre que aquella sea claramente conocida. En caso contrario, debe atenderse al tenor literal de las estipulaciones, pues se presume que estas reflejan fielmente la voluntad de quienes celebraron el acuerdo, lo que exige respetar lo expresamente pactado mientras no se demuestre una intención diferente.
Aplicando estos criterios al caso concreto, el máximo Tribunal advirtió que la modificación contractual de julio de 2023 estableció expresamente una última renta de 25.832,76 UF, pagadera el 20 de octubre de ese año, fecha fijada también para el término del arrendamiento. Asimismo, constató que el contrato contemplaba mecanismos específicos frente al incumplimiento, permitiendo a la arrendadora exigir el pago de las obligaciones pendientes y las demás consecuencias convenidas. A juicio de la Corte Suprema, estas estipulaciones debían examinarse conjuntamente, considerando que formaban parte de una misma operación de financiamiento, por lo que correspondía respetar lo expresamente pactado en ellas.
En este contexto, sostuvo que los jueces inferiores incurrieron en un error de interpretación al desconocer el monto de la última renta expresamente convenida, sin establecer que existiera una intención común de las partes diferente de lo señalado en el contrato. Explicó que la valoración de las pruebas conforme a la sana crítica no autoriza a prescindir de estipulaciones claras ni a modificar su alcance sin fundamentos suficientes. Añadió que, tratándose de empresas con experiencia en este tipo de operaciones, cobra especial importancia respetar lo expresamente pactado, pues resulta razonable presumir que las cláusulas reflejan la voluntad de quienes las acordaron.
Finalmente, el máximo Tribunal razonó que la obligación de pagar la última renta debía comprenderse dentro de la estructura financiera del lease back, en la que el cumplimiento de las obligaciones económicas permitía a la arrendataria recuperar la propiedad del inmueble. Por consiguiente, la falta de pago no solo mantenía vigente la deuda correspondiente, sino que también impedía ejercer la opción de compra, cuyo precio había sido fijado en 21.088,65 UF. Esta consecuencia respondía a la distribución de riesgos establecida por las propias partes, de modo que desconocer la renta convenida significaba alterar el equilibrio contractual y desnaturalizar la operación celebrada.
En sentencia de reemplazo, la Corte Suprema estableció que la última modificación contractual había sustituido las mensualidades anteriores por una renta única de 25.832,76 UF, cuyo pago debía efectuarse el 20 de octubre de 2023. Señaló que, al no acreditarse una intención común distinta de la contenida en el contrato, correspondía respetar lo expresamente pactado, descartando que la deuda se limitara a las cinco mensualidades consideradas por los tribunales inferiores. Asimismo, constató que la arrendataria no acreditó el pago de dicha obligación, por lo que debía responder por la totalidad de la suma convenida, más los intereses moratorios correspondientes.
Respecto de la restitución del inmueble, el máximo Tribunal razonó que el contrato había expirado por el vencimiento del plazo estipulado y que la falta de pago impedía a la arrendataria ejercer la opción de compra. Además, descartó que la propiedad se hubiera restituido por el solo hecho de tratarse de un terreno sin cierre y de libre acceso. Sin embargo, rechazó el cobro de la cláusula penal equivalente al 8% de la última renta por cada día de retraso, al considerar que dicha sanción estaba prevista para una situación contractual distinta, vinculada a la opción de restitución del inmueble, y no para el incumplimiento de las obligaciones de pago que motivó la demanda.
En consecuencia, la Corte Suprema revocó la sentencia de primera instancia y ordenó a la arrendataria restituir el inmueble dentro de tercero día desde que el fallo cause ejecutoria, bajo apercibimiento de lanzamiento con auxilio de la fuerza pública. Asimismo, la condenó al pago de 25.832,76 UF, más los intereses convencionales correspondientes, obligación que deberá cumplir solidariamente el fiador y codeudor. No obstante, desestimó la cláusula penal reclamada y no impuso el pago de las costas del juicio, debido a que la parte demandada no resultó totalmente vencida.
Vea sentencia Corte Suprema Rol Nº15370-2025, de reemplazo, Corte de Santiago Rol Nº16001-2024 y del 12º Juzgado de Letras Civil de Santiago Rol C-2111-2024.
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