La Corte de Talca confirmó la sentencia dictada por el Primer Juzgado de Letras de esa ciudad, que acogió la demanda de cumplimiento forzado interpuesta por una empresa en contra del dueño de un inmueble, por incumplir el contrato de promesa y no suscribir la compraventa definitiva, dentro del plazo estipulado.
La Empresa Maquital SpA expone haber celebrado, como promitente compradora, un contrato de promesa de compraventa sobre un bien raíz, que sería vendido por el demandado, estipulando un plazo de 90 días para la suscripción del contrato definitivo. Sin embargo, indica que, habiéndose cumplido el término pactado, el promitente vendedor incumplió su obligación de suscribir aquella compraventa. Por tal motivo, dedujo demanda de cumplimiento forzado en su contra, solicitando se declare la obligación del demandado de suscribir la compraventa y, en definitiva, se lo obligue a transferir el dominio del bien raíz objeto del contrato.
Además, la demandante señala haberse estipulado entre las partes una cláusula penal a pagar por el contratante moroso al diligente, ascendente a la suma de $4.500.000.-, equivalentes al 10% del precio de compra del bien raíz, monto que también exige le sea indemnizado.
El promitente vendedor contestó la demanda y solicitó su rechazo. Sostiene que además del plazo, en la promesa se estableció una condición, consistente en que el inmueble se encontrara libre de gravámenes y que sus títulos estuvieran conformes a derecho, lo que sería visado por una tercera entidad responsable de financiar el precio de la venta. Indica haber entregado varios de los documentos que solicitó la actora a fin de que ese tercero corroborara el estado jurídico del bien raíz, sin embargo, la demandante jamás dio respuesta a ese envío de antecedentes, impidiendo de esa forma el avance del negocio hasta la suscripción de la compraventa.
Ante la desidia de la actora, el demandado asegura haber manifestado su intención de no perseverar en el negocio, acusando que por negligencia de la promitente compradora no se logró llevar a efecto el contrato definitivo, dado que nunca se pronunció sobre los documentos que le fueron entregados. En base a ello, el demandado interpuso demanda reconvencional de cumplimiento forzado e indemnización de perjuicios, en base a la cláusula penal pactada.
El Juzgado de Letras acogió la demanda principal y rechazó la reconvencional. El fallo transcribe las cláusulas del contrato de promesa, y de ellas desprende que, “si el contrato no pudo ser celebrado fue porque no se acompañaron todos los documentos requeridos por el Banco financista del contrato”. Sin embargo, la sentencia colige que le correspondía al demandado proveer aquellos títulos requeridos por ese tercero financista, conforme se estipuló en la promesa, lo que no fue cumplido.
Añade que, ante reparos o demoras en la obtención de los títulos de la propiedad, la promesa facultaba al demandado, como responsable de la recopilación de antecedentes, a solicitar prórroga del plazo, cosa que no hizo.
Por tales motivos, el Tribunal concluye que, habiéndose establecido el incumplimiento contractual del demandado, cabe hacer lugar a la demanda incoada en su contra, ordenando a este último suscribir el contrato prometido, y transferir a la demandante el dominio de la propiedad objeto de la acción. Junto con eso, es condenado a indemnizar los perjuicios por medio del cumplimiento de la cláusula penal cuyo monto fue mencionado anteriormente.
En contra de esa decisión, el demandado dedujo recurso de apelación y, en subsidio, recurso de casación en la forma, invocando la causal de nulidad prevista en el artículo 768 N° 5 del Código de Procedimiento Civil.
La Corte de Talca declaró inadmisible la casación formal y rechazó el recurso de apelación. En cuanto al recurso de nulidad, el fallo determina que no es posible que la misma parte que, implícitamente reconoce la validez de la sentencia (al interponer en lo principal de su libelo el recurso de apelación), seguidamente reclame su invalidación, por cuanto, al plantearlo como lo hizo el recurrente, necesariamente precluye el derecho a alegar la nulidad del fallo en estudio.
Por tal motivo, la Corte declaró inadmisible el recurso de casación en la forma, con el voto en contra del Ministro Hernán González García, quien estuvo por pronunciarse derechamente por el recurso de casación en la forma, estimando que el orden en que se promueven las impugnaciones carece de trascendencia.
Respecto al recurso de apelación, la sentencia señala que la alegación de la demandada se funda en no haber incumplimiento de su parte que dé lugar a la demanda, sino que, por el contrario, es la demandante quien incumplió con las obligaciones emanadas de la promesa. Con ello presente, la Corte indica que la recurrente no opuso la excepción de contrato no cumplido, del artículo 1552 del Código Civil en la etapa procesal oportuna, de manera que no puede invocar dicho argumento en esta instancia.
Por otra parte, expresa que la promesa es clara en señalar que el contrato prometido se debía celebrar en un plazo máximo de 90 días, lo que permite concluir que el requisito de la esencia del contrato de promesa que se utilizó en la especie, es la estipulación de un plazo y no el de una condición.
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Finalmente, puntualiza que lo estipulado a continuación del plazo, es decir, que la suscripción de la compraventa queda sujeta a la condición suspensiva de que los títulos de dominio sean calificados positivamente por un tercero financista, “escapa a la voluntad de las partes y a la naturaleza del contrato de que se trata, de manera que tal exigencia no puede atribuirse ni imputarle al demandante, en su calidad de promitente comprador”.
En mérito de tales consideraciones, la Corte de Talca rechazó la apelación deducida por la parte demandada, y confirmó la sentencia de primera instancia, al establecer la responsabilidad del demandado en la no suscripción del contrato de compraventa definitivo.
Vea sentencias Corte de Talca Rol N° 1421-2020 y 1° Juzgado de Letras en lo Civil de Talca RIT C-3811-2018.
Me presento. Soy Jose Tomas Gonzalez, gerente general de Maquital, parte en el proceso judicial comentado. Vengo en señalar que la relación de los hechos no son correctos ni precisos en tu totalidad al momento de escribir esta reseña. En particular me gustaría referirme al párrafo quinto de la presente. El redactor hace un juicio de valor bastante sesgado e imprudente al señalar la «desidia» que supuestamente mi representada habría tenido. Considero bastante grave y poco riguroso como primero A) Emitir juicios de valor respecto a procesos judiciales, y B), no argumentarlos con antecedentes reales. La desidia a la que hace mención no fue tal. La notificación de que los estudios de títulos no se ajustaban a derecho fue comunicada a la demandada en mas de 5 oportunidades, de manera verbal y escrita, ya sea formalmente, por correo electrónico y whatsapp, argumentos que constan en la causa. Por tanto si existe la intención de valorar una conducta y en particular una desidia, no debería ser a esta parte a quien se le aluda. A mayor abundamiento, todos estos antecedentes que señalo constan en la causa, los cuales fueron todos tomados en consideración al momento del fallo, y en definitiva motivo por el cual la demandada no solo fue vencida en primera instancia, sino que en segunda instancia también, fue expresamente condenada en costas, vencida en incidentes con costas, todos hechos objetivos y no juicios de valor.
Me parece grave que se establezcan juicios de valor, dado que estos documentos son referenciados en distintas presentaciones realizadas en procesos judiciales. Espero que el profesor Alberto Naudón, miembro del Comité Editorial, profesor del cual adicionalmente tuve el honor de ser su alumno, revise la publicación del presente, con especial revisión del párrafo que hago mención.
Muchas gracias