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Imagen: ibercaja.es
Reclamo contra negativa del CBR rechazado.

CBR no puede dejar sin efecto anotaciones marginales de desafectación del Reglamento de Copropietarios si no comparecen todos los interesados.

El procedimiento a que da lugar el artículo 18 del Reglamento Conservatorio, de carácter voluntario, no permite acceder a la solicitud del reclamante, que busca dejar sin efecto las anotaciones marginales, referidas a escrituras públicas de desafectación, en las cuales intervienen terceros ajenos que han debido ser emplazados a juicio mediante un procedimiento contencioso.

10 de enero de 2023

La Corte de San Miguel confirmó, con un voto en contra, la sentencia dictada por el Primer Juzgado de Letras de Talagante, que rechazó el reclamo interpuesto contra el Conservador de Bienes Raíces de esa ciudad, que se negó a dejar sin efecto las anotaciones marginales de desafectación del Reglamento de Copropietarios de varias parcelas, desafectación que se habría hecho contraviniendo dicho Reglamento.

El actor, en representación de la comunidad Condominio Las Palmas III, señala que el desarrollador inmobiliario Inversiones Vista Alegre Ltda. creó un proyecto residencial que actualmente está conformado por 3 condominios, entre ellos, Las Palmas III. Indica que el origen de dicho proyecto inmobiliario está en la subdivisión de varios predios de propiedad de Vista Alegre Ltda., operación que culminó con la creación de 73 parcelas, algunas de las cuales se utilizaron para la construcción de los condominios. Refiere que, con la finalidad de regular la convivencia entre los futuros adquirentes de estas parcelas, Vista Alegre dictó un Reglamento de Copropietarios, el que se encuentra inscrito en el Registro de Gravámenes del Conservador de Talagante.

Agrega que ese Reglamento ha sido modificado en varias oportunidades con el fin de desafectar algunas de las parcelas de la aplicación de aquel estatuto a medida que van siendo cedidas a otros dueños. Dichas desafectaciones se efectúan mediante la suscripción de escrituras públicas, en las que solo comparecen el desarrollador inmobiliario y el titular de la unidad territorial desafectada, lo que es irregular, por cuanto es el mismo Reglamento de Copropietarios el que estipula que, cuando ya se haya enajenado una o varias unidades del proyecto residencial, toda modificación reglamentaria debe ser visada por el acuerdo de la asamblea de copropietarios, con el quórum y demás solemnidades previstas en el Reglamento de Copropiedad. Afirma que la norma recién descrita es aplicable al caso porque, desde la primera desafectación, algunas unidades del condominio ya habían sido vendidas.

Lo anterior implica que las desafectaciones hechas sin el consentimiento de la asamblea son ilegítimas, desde que afectan los derechos de la comunidad y contravienen el propio Reglamento de Copropiedad. Expresa que, apenas el Condominio tomó conocimiento de las modificaciones, elaboró una minuta para solicitar la cancelación de las anotaciones marginales de desafectación del Registro de Gravámenes del Conservador, sin embargo, este último rehusó la petición, aduciendo que la inscripción de modificaciones fue presentada por el propietario Vista Alegre.

Ante tal negativa, el condominio Las Palmas III dedujo reclamo ante el Juzgado Civil, argumentando que con esa decisión se desatendía la legislación inmobiliaria vigente y los principios generales de la contratación y, a la vez, que resulta impresentable lo expuesto por el Conservador, ya que, siguiendo su línea, bastaría con el otorgamiento de una escritura de cancelación de un usufructo o de alzamiento de hipoteca por parte del propietario del inmueble gravado para que éste quede libre de gravámenes.

El Conservador de Talagante evacuó informe, exponiendo que la sociedad Inversiones Vista Alegre y quienes adquirieron las parcelas que se individualizan en cada una de las escrituras públicas, pactaron la desafectación del Reglamento que regía las relaciones entre los dueños de los inmuebles. Requeridas las anotaciones marginales al Conservador, estas se practicaron en virtud de que quien concurría al acto de desafectación reglamentaria era la misma persona que dictó el Reglamento, es decir, el dueño del paño de terreno.

Añade que la Ley de Copropiedad en nada modifica las facultades de los titulares del dominio de disponer libremente las normas que regulan el uso de las parcelas.

El Juzgado de Letras rechazó el reclamo. El fallo puntualiza que el procedimiento que se aplica para el reclamo contra la negativa del Conservador es uno no contencioso o voluntario, y señala que uno de los elementos que debe concurrir para que se esté frente a una cuestión voluntaria es que no se promueva contienda o conflicto alguno entre partes, y en la especie, “las anotaciones marginales o subinscripciones que se persiguen dejar sin efecto por esta gestión, aparecen a nombre de Inversiones Vista Alegra Limitada y los sucesores en el dominio de las parcelas indicadas en cada una de las escrituras de desafectación, esto es, de terceros que no han sido oídos en este procedimiento y cuyos intereses se verían menoscabados si se acogiera sin más lo pedido”.

Sin verificarse la falta de controversia con terceros, el Tribunal concluye que la sede elegida no es la idónea para analizar la validez de los actos jurídicos cuestionados y, en su mérito, rechazó la acción interpuesta.

En contra de esa decisión, el reclamante dedujo recurso de apelación, argumentando que la actuación del Conservador no se ajustó a derecho, puesto que permitió el registro de un título que no cumplía con las formalidades previstas para proceder a la correcta desafectación de las unidades antes dichas.

La Corte de San Miguel rechazó la apelación. El fallo establece que, “tal como razona la señora Jueza a quo, el procedimiento incoado de carácter voluntario excede el ámbito de facultades para acceder a la solicitud del reclamante, como quiera que se trata de dejar sin efecto las anotaciones marginales, referidas a las escrituras públicas (…), en todas las cuales intervienen terceros ajenos que han debido ser emplazados a juicio mediante un procedimiento contencioso, teniendo la opción de ejercer sus derechos en un regular proceso legal, toda vez que evidentemente ha de afectarles su preterición”.

En mérito de lo expuesto, confirmó la sentencia apelada, con el voto en contra del Fiscal Jaime Salas, quien estuvo por revocar la referida sentencia, y en su lugar, acceder al reclamo deducido y ordenar al Conservador la cancelación de las subinscripciones.

 

Vea sentencias Corte de San Miguel Rol N° 716-2022 y 1° Juzgado de Letras de Talagante RIT V-65-2021.

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