El 17º Juzgado Civil de Santiago acogió parcialmente una demanda de indemnización de perjuicios por evicción presentada por un matrimonio y condenó a la demandada al pago de los perjuicios.

Luego de referirse a las obligaciones del vendedor (art. 1824 C. Civil), entrega o tradición de la cosa vendida y saneamiento de la cosa vendida, el tribunal discurre que la acción de saneamiento (art. 1837 C. Civil) se traduce en amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica y en responder por defectos ocultos (vicios redhibitorios). Considera que en su naturaleza la obligación de saneamiento (art. 1839 C. Civil) es una obligación de garantía del vendedor y que es exigible independientemente de la buena o mala fe del vendedor,

Puntualiza que la citación de evicción (art. 1843 C. Civil y arts. 584-587 C. de Procedimiento Civil) debe hacerse antes de la contestación de la demanda y que el vendedor citado debe comparecer y defender al comprador.

El juez discurre también sobre algunas hipótesis en que se puede presentar la acción de saneamiento (art. 1838 y 1839 C. Civil); cuando se turba en el goce de la cosa que afecta al comprador o se le priva total o parcial de la cosa por sentencia judicial.

Aclara que la indemnización por evicción (art. 1847 C. Civil) incluye: 1) la restitución del precio, 2) Los costos legales del contrato de venta, 3) el valor de los frutos restituidos, 4) el aumento de valor de la cosa, y 5) las costas judiciales

Refiriéndose a los argumentos de las partes, refiere, en síntesis, que para los demandantes se cumplen todos los requisitos para que proceda la indemnización por evicción, mientras que la demandada sostiene que no se han cumplido los requisitos legales y que actuó de buena fe. En vista de ello, precisa que los puntos de la controversia radican en determinar si concurren los presupuestos de la obligación de saneamiento y, en caso afirmativo, si los daños materiales y morales deben ser indemnizados.

La sentencia enfatiza en que la obligación de saneamiento busca primero defender al comprador, y solo se convierte en indemnización cuando esta defensa fracasa.

Respecto al argumento de la demandada de que debe ser una sentencia civil dictada en el juicio donde se citó de evicción la que prive al dueño de la cosa vendida, el tribunal considera que la sentencia penal que ordenó la cancelación de inscripciones es suficiente. Para ello interpreta el artículo 1838 del Código Civil, que no distingue entre sentencias civiles o penales, constatando que la privación del inmueble se produjo por la sentencia penal que cumple el requisito de «sentencia judicial».

En síntesis, el juez civil concluye que la obligación de saneamiento tiene naturaleza garantista; que se puede configurar independientemente de la buena o mala fe del vendedor; que la sentencia penal cumple el requisito del artículo 1838 del Código Civil; y que el derecho de los compradores no debe quedar supeditado al resultado de un juicio civil paralizado, especialmente cuando ya se produjo la privación del inmueble por sentencia penal. El tribunal enfatiza que la obligación de saneamiento es una garantía especial, distinta del régimen general de responsabilidad contractual, lo que justifica la limitación de las indemnizaciones a las expresamente señaladas en la ley.

Acogió así acoge parcialmente la demanda y ordenó el pago de: Restitución del precio (UF 10.200 + UF 812,549); Gastos operacionales ($1.843.797); Mejoras necesarias o útiles ($2.126.039); y Condena en costas a la parte demandada. No obstante, rechazó la indemnización a título de daño moral que también fue demandada.

La Corte de Apelaciones de Santiago revocó parcialmente la sentencia de primera instancia y acogió la demanda por daño moral.

El fallo confirmó la existencia de evicción, al haber sido los compradores privados de la propiedad por sentencia judicial que ordenó cancelar la inscripción conservatoria.

Además, consideró procedente indemnizar el daño moral en casos de evicción, basándose en el artículo 1853 del Código Civil que obliga al vendedor a restituir «todo otro perjuicio que de la evicción resultare el comprador».

La Corte estimó acreditado el daño moral con la prueba testimonial, que demostró cómo la situación afectó emocionalmente a los demandantes, generándoles ansiedad y preocupación, impacto en su desempeño laboral, necesidad de vender bienes para enfrentar la situación económica. Fijó la indemnización por daño moral en 1000 UF para cada demandante y confirmó la condena en costas a la parte demandada, aplicando la regla especial del artículo 1847 N°4 del Código Civil.

En contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones la demandada a interpuso recursos de casación en la forma y en el fondo los que fueron rechazados.

Lee también

El saneamiento de la evicción requiere que el entorpecimiento en el dominio sea actual y presente, no meramente potencial.

El máximo Tribunal confirmó que hubo evicción total del inmueble, al ser los compradores privados de la propiedad por sentencia judicial penal que ordenó cancelar las inscripciones y validó la procedencia de indemnizar el daño moral en casos de evicción total, pese a no estar expresamente contemplado en el artículo 1847 del Código Civil.

Razona que el daño moral es indemnizable en contratos de contenido patrimonial cuando el incumplimiento es doloso o con culpa grave y el destino típico del bien se vincula a intereses no patrimoniales (como una vivienda).

Refiere que la inmobiliaria debió prever que la evicción podría causar daño moral a los compradores de una vivienda y rechazó el argumento de que los demandantes debían probar la culpa de la inmobiliaria, pues el incumplimiento se presume culpable.

Vea sentencias Corte Suprema Rol Nº194.783-2023, Corte de Apelaciones Rol Nº872-2021 (acumuladas 1298-2021, 3219-2021 y 17.793-2022) y 17 Juzgado Civil de Santiago Rol NºC-13938-2020.