Corte de Santiago confirma condena a inmobiliaria por fallas constructivas en 21 viviendas de Colina

En materia de responsabilidad, el juzgado estableció una relación causal entre la construcción realizada por la empresa y los desperfectos comprobados. Añadió que la demandada no acreditó que las obras hubieran sido ejecutadas correctamente ni que los daños se hubieran originado posteriormente por circunstancias ajenas a la construcción.

Por ello, concluyó que los perjuicios eran responsabilidad de la empresa en su calidad de primera vendedora y constructora.

Respecto del costo de reparación, los propietarios habían acompañado un presupuesto que estimaba un promedio de $9.920.996 por vivienda. Considerando ese antecedente y la prueba rendida, el juzgado fijó una indemnización de $9 millones para cada uno de los 21 demandantes, equivalente a un total de $189 millones, más los intereses correspondientes desde que la sentencia quedara firme y ejecutoriada.

El tribunal rechazó, en cambio, la indemnización solicitada por pérdida de uso, goce o confort de las viviendas, al estimar que el perjuicio había sido calculado sobre la base de una eventual disminución del valor de arriendo de los inmuebles y que, por tanto, tenía carácter hipotético.

En cuanto al daño moral, sostuvo que debía ser acreditado específicamente y que no podía presumirse únicamente por la existencia de defectos constructivos. De los 21 propietarios, 12 acompañaron informes psicológicos que acreditaron afectaciones de ansiedad y depresión, por lo que el tribunal les concedió una indemnización de $1 millón a cada uno.

La pretensión fue rechazada respecto de los restantes nueve demandantes por falta de prueba suficiente del perjuicio.

En definitiva, el 14° Juzgado Civil de Santiago acogió parcialmente la demanda, rechazó la prescripción alegada, condenó a la primera vendedora y constructora a indemnizar las fallas y defectos de las 21 viviendas y otorgó adicionalmente reparación por daño moral a 12 propietarios. También condenó a la empresa al pago de las costas.

Contra esta decisión recurrieron ambas partes. La empresa interpuso recurso de casación en la forma y apelación, mientras que los propietarios apelaron porque la indemnización por daño moral había sido otorgada únicamente a 12 de los 21 demandantes.

En su recurso de casación, la empresa sostuvo en primer lugar que la sentencia había omitido las consideraciones de hecho y de derecho necesarias para fundamentar la decisión, pues habría prescindido de un informe técnico, una declaración testimonial y un peritaje que, a su juicio, demostraban que los problemas denunciados correspondían principalmente a deficiencias estéticas y de mantención y no a fallas constructivas de fondo.

La recurrente afirmó que esos antecedentes provenían de profesionales e instituciones con experiencia técnica y que no habían sido correctamente ponderados conforme a las reglas de la sana crítica. Agregó que, de haberse considerado adecuadamente, habrían llevado al rechazo total de la demanda.

La Corte de Santiago descartó este argumento. Señaló que la sentencia sí contenía los fundamentos de hecho y de derecho exigidos legalmente, había analizado las pruebas incorporadas al proceso y explicó las razones por las cuales otorgó mayor valor a unas por sobre otras.

El tribunal de alzada observó, en particular, que uno de los informes técnicos invocados por la empresa había examinado solamente la vivienda piloto del proyecto y no los inmuebles pertenecientes a los demandantes.

En esa vivienda se habían constatado problemas relacionados con guardapolvos, terminaciones de puertas, desaplomo de tabiques del segundo piso, el paso de la escalera y terminaciones del baño. Sin embargo, para la Corte ese antecedente no permitía desvirtuar las conclusiones alcanzadas respecto de las viviendas que eran objeto del juicio.

La Corte destacó además que el fallo de primera instancia había considerado los dos peritajes con conclusiones totalmente opuestas y, precisamente debido a esa contradicción, había recurrido a otros antecedentes probatorios para determinar la existencia de defectos en elementos constructivos, instalaciones, terminaciones y acabados. Estimó, por tanto, que la valoración probatoria estaba debidamente fundamentada.

La empresa invocó además una segunda causal de casación, alegando que la sentencia había incurrido en extra petita, esto es, que habría resuelto materias distintas de aquellas sometidas al conocimiento del tribunal.

Afirmó que las acciones de cuatro demandantes estaban prescritas porque los desperfectos correspondían a terminaciones y acabados sujetos a un plazo de tres años, y sostuvo que, al aplicar un plazo diferente para rechazar la prescripción, el juzgado habría modificado la causa de pedir.

La Corte también descartó este argumento. Explicó que la acción se fundaba en el artículo 18 de la LGUC y estaba dirigida contra el primer vendedor por distintos tipos de fallas y defectos existentes en las viviendas.

Precisó que la demanda no se limitaba a defectos de terminaciones, sino que también incluía deficiencias vinculadas con la estructura soportante, elementos constructivos, instalaciones y otros componentes de las obras. Por ello, correspondía al juez establecer, a partir de la prueba rendida, la existencia, naturaleza y entidad de cada falla, tanto para resolver la procedencia de la indemnización como para determinar el plazo de prescripción aplicable.

El tribunal de alzada recordó que la legislación contempla distintos plazos y momentos de cómputo dependiendo de si se trata de fallas en la estructura soportante, defectos en elementos constructivos o instalaciones, o problemas en terminaciones y acabados. En consecuencia, concluyó que el juzgado de primera instancia se había limitado a resolver la controversia planteada y no había extendido su decisión a materias ajenas al proceso.

Por estas razones, la Corte rechazó íntegramente el recurso de casación en la forma.

Respecto de la apelación interpuesta por la empresa, el tribunal de alzada compartió los fundamentos de la sentencia de primera instancia para tener por acreditadas las fallas y defectos de las viviendas y reconocer el derecho de los propietarios a ser indemnizados. Añadió que las alegaciones de la recurrente no lograron desvirtuar esas conclusiones.

Los propietarios, por su parte, apelaron porque el daño moral había sido reconocido únicamente respecto de 12 de los 21 demandantes y solicitaron que esa reparación se extendiera a todos.

La Corte rechazó también esa pretensión. Indicó que la procedencia de una indemnización exige acreditar efectivamente el perjuicio sufrido y que esa exigencia se aplica igualmente al daño moral. En consecuencia, no basta la sola existencia de una infracción o de defectos en las viviendas, sino que debe demostrarse un menoscabo efectivo en quien solicita la reparación.

Como únicamente 12 propietarios acreditaron mediante la prueba rendida haber sufrido daño moral como consecuencia de los desperfectos de sus viviendas, la Corte mantuvo la indemnización exclusivamente respecto de ellos.

En definitiva, la Corte rechazó el recurso de casación en la forma presentado por la empresa y confirmó la sentencia del 14° Juzgado Civil de Santiago. De esta manera, quedó firme en lo apelado la condena al pago de $9 millones a cada uno de los 21 propietarios por las fallas y defectos constructivos, además de $1 millón por daño moral para 12 de ellos, junto con los reajustes, intereses y costas establecidos en el fallo.

Vea sentencia Corte de Santiago Rol Nº7.615-2023 y del 14° Juzgado Civil de Santiago Rol NºC-35292-2017.