Arrendar a un Fondo de Inversión: los problemas de los llamados “Multifamily”

El desalojo de Maricarmen Abascal, una jubilada de 87 años, desató indignación ciudadana y protestas en Madrid y otras ciudades, en medio de una crisis habitacional sin precedente.

En Chile, la Ley 18.101 regula el arrendamiento de bienes raíces urbanos y dispone que, en lo no previsto por ella, rige el Código Civil. Ese marco responde a una relación contractual entre arrendador y arrendatario, pero el crecimiento de edificios completos bajo un solo propietario institucional, como ocurre con los fondos de inversión, no estuvo en la mente del legislador al momento de su dictación. Existen cientos de contratos similares, redactados por el arrendador y ofrecidos con escaso margen de negociación para quien arrienda. Nada hay de reprochable en ello por sí mismo.

El problema está en que el derecho no ha tomado suficiente nota de la asimetría que este modelo puede crear ni de cómo esta puede afectar el equilibrio de las prestaciones durante la ejecución o renovación del contrato.

La Ley 21.461, conocida como la ley “Devuélveme mi casa”, incorporó dos herramientas distintas para desalojar a un arrendatario en un procedimiento monitorio, cuando este ha destruido parcialmente o ha quedado inutilizable por acción u omisión del arrendatario o no ha pagado las rentas. Cuando los arrendadores cuentan con cobranza estandarizada, equipos jurídicos especializados y numerosas causas similares, cabe preguntarse si, en la práctica, el equilibrio entre las partes sigue siendo suficiente.

En esta clase de contratos, de tracto sucesivo, a plazo fijo, las condiciones de renovación y reajuste pueden dejar al arrendatario ante una decisión difícil: aceptar el aumento propuesto por el arrendador o asumir el costo de mudarse con todo lo que ello implica. Si la renta arrendaticia sube por encima de los ingresos del arrendatario, el cambio generará estrés.

Por otra parte, el acceso biométrico, las aplicaciones obligatorias, la evaluación de riesgo y el reporte de morosidad pueden dar al arrendador un control significativo sobre aspectos de la vida cotidiana del arrendatario. Si se utilizan sin resguardos suficientes, estas herramientas plantean riesgos para su privacidad y pueden generar dependencia tecnológica.

Una respuesta posible sería examinar la aplicación del estatuto de protección al consumidor. La Ley 19.496 incluye expresamente ciertos contratos de uso de inmuebles de corta duración, amoblados y destinados al descanso o turismo; la aplicación de ese estatuto a arrendamientos habitacionales de largo plazo ha recibido respuestas distintas en decisiones jurisdiccionales. Esa incertidumbre deja abierta la discusión sobre las herramientas disponibles frente a contratos de adhesión y cláusulas que puedan perjudicar al arrendatario.

Dos ajustes podrían ayudar a que la expansión del multifamily vaya acompañada de una protección adecuada para quienes arriendan. Primero, definir expresamente por ley cuándo quien arrienda viviendas de manera habitual y masiva debe ser considerado proveedor y cuándo el arrendatario tiene la calidad de consumidor. Segundo, regular la renovación mediante avisos anticipados suficientes y criterios objetivos de reajuste, para limitar la incertidumbre y la discrecionalidad.

El multifamily puede ser una buena noticia para una ciudad que necesita arriendos formales y viviendas bien mantenidas. Para que también lo sea para quienes viven en ellas, la ley debe hacerse cargo de las asimetrías que pueden existir en la relación contractual y ofrecer herramientas efectivas para enfrentarlas. El caso que abre esta columna recuerda que, detrás de cada contrato, hay personas y trayectorias de vida que merecen consideración.

Isabel Warnier Readi

Abogada

Socia del estudio jurídico Warnier Abogados

Profesora de Derecho Civil de la Universidad del Desarrollo

Investigadora invitada del Centro de Derecho Regulatorio y Empresas UDD