Corte Suprema descarta indemnización por mejoras no autorizadas en inmueble fiscal arrendado para fines turísticos

La Corte Suprema rechazó el recurso de casación en el fondo deducido por una comerciante en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Coyhaique que confirmó el fallo del Primer Juzgado de Letras de Coyhaique, el cual había rechazado una demanda de indemnización de perjuicios por falta de servicio dirigida contra el Consejo de Defensa del Estado.

La acción judicial se originó luego de que la demandante sostuviera que, en el contexto de un contrato de arrendamiento de un inmueble fiscal destinado a instalaciones turísticas, efectuó diversas obras —entre ellas un salón de eventos con cocina, una leñera y un sistema de alcantarillado— que habrían incrementado el valor del inmueble, razón por la cual solicitó su indemnización. Según expuso en su demanda, dichas instalaciones formaban parte de un proyecto orientado al desarrollo de actividades turísticas en el lugar, el que contemplaba la habilitación de infraestructura para la realización de eventos y la prestación de servicios asociados. En ese contexto, afirmó haber realizado diversas inversiones destinadas a estabilizar el terreno y dotar al recinto de servicios básicos y edificaciones aptas para su explotación comercial, cuyo costo estimó en $80.000.000.-, suma cuyo reembolso solicitó al Fisco en el juicio respectivo.

Al conocer del asunto, el Primer Juzgado de Letras de Coyhaique rechazó la demanda. El tribunal razonó que las obras realizadas por la actora constituían mejoras útiles introducidas en el inmueble fiscal arrendado, materia que se encontraba expresamente regulada en el contrato celebrado con la Secretaría Regional Ministerial de Bienes Nacionales. En particular, la cláusula respectiva establecía que dichas mejoras sólo podían ejecutarse previa autorización expresa de la autoridad administrativa y que, en todo caso, no otorgaban derecho a indemnización, pudiendo únicamente ser retiradas por el arrendatario antes del término del contrato si ello no ocasionaba detrimento al inmueble. En ese contexto, el tribunal concluyó que no se acreditó la existencia de autorización para la ejecución de tales obras ni la concurrencia de los requisitos que permitieran exigir su reembolso, motivo por el cual desestimó la acción indemnizatoria.

Apelado este fallo, la Corte de Coyhaique lo confirmó.

En contra de este último pronunciamiento, la parte demandante dedujo recurso de casación en el fondo, alegando que la sentencia impugnada habría infringido diversas disposiciones del Código Civil y del Código de Procedimiento Civil, entre ellas los artículos 1924 N°2, 1545, 1478, 1936 y 2316, además del artículo 384 N°2 del Código de Procedimiento Civil. En lo sustancial, sostuvo que el fallo no habría reconocido que el inmueble arrendado no se encontraba en condiciones aptas para el fin convenido, que desconoció la fuerza obligatoria del contrato celebrado entre las partes y que omitió valorar adecuadamente la prueba testimonial rendida en el proceso, lo que —a su juicio— habría impedido establecer la existencia de mejoras útiles introducidas en el predio y el consiguiente derecho a ser indemnizada por ellas.