La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo interpuesto en contra de la sentencia dictada por la Corte de Santiago, que confirmó aquella de base que acogió parcialmente una demanda de terminación de contrato de arrendamiento, pero no concedió el pago de los valores reclamados en aplicación de la cláusula penal.
Una empresa inmobiliaria demandó a un particular con quien celebró un contrato de arriendo de una oficina y dos estacionamientos por un plazo de 3 años, por una renta de 54,48 UF por la oficina durante los dos primeros años, que aumentarían a 56,75 UF al tercer año, y 6 UF por los estacionamientos. En el contrato la arrendataria se obligó a pagar los gastos de servicios de administración, mantenimiento y conservación del edificio, pactándose allí también las condiciones de terminación del contrato por mora o retardo en el pago de la renta, así como de los servicios de administración, conservación y mantención, los cuales se le imputarían como deuda hasta la fecha del pago efectivo, en los términos contenidos en la cláusula penal del contrato en razón del pago de incrementos por mora de la renta o de los servicios de administración.
En razón de lo anterior, pidió al tribunal que declarara terminado el contrato de arriendo, ordene la restitución del inmueble y el pago de las rentas adeudadas desde noviembre de 2018 hasta mayo de 2021 con los incrementos establecidos por el retardo moroso en la cláusula penal, así como los gastos de administración y conservación impagos.
El tribunal de primera instancia acogió parcialmente la demanda, sólo en cuanto declaró terminado el contrato, condenando a la demandada al pago de las rentas adeudadas desde noviembre de 2018 a junio de 2019, y las devengadas durante la tramitación del juicio, rechazando la demanda en lo relativo al cobro de las rentas reclamadas por concepto de cláusula penal por los meses de junio de 2019 a mayo de 2021, así como de los servicios de administración; decisión que fue confirmada por la Corte de Santiago.
En contra de esa decisión la actora interpuso recurso de casación en el fondo, acusando como infringidos los artículos 1545, 1542 y 1538 del Código Civil.
Sostiene que los jueces de fondo vulneraron el principio de autonomía de la voluntad y la obligatoriedad contractual, esto, al no considerar los términos de la cláusula penal conocidos y aceptados por la demandada, la cual es una avaluación anticipada de perjuicios en razón del incumplimiento de la obligación que se estipula, la cual nace de autonomía de la voluntad de las partes. Cuestiona, además, que los sentenciadores hayan considerado excluir la cláusula penal en una supuesta falta de causa, en circunstancias que es evidente el incumplimiento del demandado al no pagar las rentas adeudadas en tiempo y forma.
La Corte Suprema acogió el arbitrio de nulidad sustancial, al considerar que “(…) la cláusula en análisis tiene carácter de indemnización moratoria y no está concebida como equivalente a la obligación principal, sino como una sanción para el preciso caso de atrasarse en el cumplimiento del pago de las rentas”.
Agrega el fallo, que “(…) no puede desconocerse que la indemnización moratoria de que da cuenta la cláusula fue convenida para asegurar el cumplimiento de una obligación principal, cuya extensión temporal ha sido precisada en la sentencia”.
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En el mismo orden de razonamiento, añade que, “(…) en consecuencia, la interpretación que realizan los jueces y que los conduce a desestimar la aplicación de la cláusula penal, desnaturaliza lo convenido e infringe el artículo 1538, en relación al 1537, ambos del Código Civil, desacierto que ha tenido influencia substancial en lo dispositivo, pues correspondía acceder a esta prestación resarcitoria durante el lapso a que se ha hecho referencia en el basamento anterior, error de derecho que resulta suficiente para acoger el recurso en esta precisa materia”.
En mérito de lo expuesto, el máximo Tribunal acogió el recurso de casación en el fondo, y en sentencia de reemplazo revocó el fallo apelado, sólo en cuanto decretó que el demandado debe pagar las rentas adeudadas con los intereses convenidos en la cláusula penal del contrato, confirmándolo en todo lo demás.
Vea sentencias Corte Suprema Rol N°95.143-2020, de reemplazo, Corte de Santiago Rol N°1.559-2020 y 15° Juzgado Civil de Santiago RIT C-22208-2019.