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Recurso de casación en el fondo rechazado.

Corredora de propiedades debe indemnizar a clienta por incumplimiento contractual y no realizar gestión encargada, resuelve la Corte Suprema.

La demandante encargó las gestiones para la compra de un departamento que arrendaba, y la corredora adquirió la propiedad para sí, haciendo creer a la actora que la compra había sido rechazada por la dueña del inmueble a última hora.

17 de diciembre de 2022

La Corte Suprema rechazó el recurso de casación en el fondo interpuesto en contra de la sentencia dictada por la Corte de Santiago, que revocó aquella de base, y en su lugar, condenó a la demandada a indemnizar los perjuicios ocasionados a la demandante por el incumplimiento contractual acusado.

Se demandó indemnización de perjuicios por responsabilidad contractual. La demandante expresa que encargó a la demandada la gestión para la compra de un departamento ubicado en la Comuna de Las Condes. Puntualiza que el encargo fue hecho en razón de la confianza que existía entre las partes, debido a que la demandada era la corredora de propiedades que gestionaba el arriendo del inmueble ocupado por la actora, el cual, luego de tratativas con la dueña del sitio, decidió comprar, encargando a la demandada las negociaciones para avanzar en la compra, cuyo precio se pactó en $100.000.000, estableciendo una comisión de venta para la corredora de $2.000.000.

No obstante, el día pactado para la firma del contrato de promesa de compraventa, la demandada contactó a la demandante y le indicó que la dueña del departamento se desistió de la venta, concretando el negocio con otro comprador desconocido, quien, como nuevo dueño, comunicó su intención de elevar el canon de arriendo del departamento que pagaba la actora.

Con el correr de los días, la demandante advirtió que el comprador desconocido había sido la propia corredora encargada de la gestión de la compra; por lo tanto, solicita al tribunal la indemnización por los perjuicios causados debido al obrar de mala fe de la demandante, incumpliendo el contrato de corretaje pactado, por el cual se le encomendó la compra de un inmueble que, finalmente, terminó comprando para sí.

En su defensa, la demandada instó por el rechazo de la acción, aduciendo que, si bien existieron conversaciones verbales e intercambio de correos electrónicos con la demandante, ello no basta para entender que a las partes las ligaba un vínculo contractual, por lo que la actora carece de legitimación activa para demandar. A mayor abundamiento, indica que la dueña del inmueble no aceptó la oferta que le hizo la actora.

El tribunal de primera instancia desestimó la demanda; decisión que fue revocada por la Corte de Santiago en alzada, y en su lugar, acogió la demanda, al estimar que, “(…) se acreditaron los presupuestos de la acción, ya que se probó la celebración del contrato de corretaje, y que la demandada compró para sí la propiedad que la demandante encargó comprar para ella, en términos similares a los acordados con la demandante, incumpliendo con ello el contrato”.

En contra de este último fallo, la corredora de propiedades interpuso recurso de casación en el fondo acusando la infracción de los artículos 1445, 1708 y 1709 del Código Civil; y los artículos 57, 97, 103 y 271 del Código de Comercio.

La recurrente sostuvo que, la sentencia impugnada da por probado un contrato que contiene una obligación de dar una suma mayor a 2 UTM, sin que tal obligación conste por escrito. De igual forma, indica que la judicatura de fondo creó un contrato de corretaje que no encuentra reconocimiento legal, ya que el Código de Comercio regula a los corredores públicos y el mandato comercial, no así al corretaje de bienes raíces.

El máximo Tribunal desestimó el recurso de casación en el fondo, al considerar, respecto de las alegaciones sobre la prueba de una obligación no escriturada, que “(…) si bien es cierto que las partes no dejaron constancia escrita del corretaje pactado y sus condiciones, se les dio por probadas sobre la base de diversos antecedentes documentales que la sentencia detalla y que incluyen el borrador de contrato de promesa celebrado entre la actora y la vendedora del inmueble, así como la escritura pública que da cuenta de la adquisición de la propiedad por parte de la corredora de propiedades y de diversos correos electrónicos entre las partes que dan cuenta del encargo y gestiones realizadas por la demandada”.

En tal sentido, el fallo puntualiza que, “(…) debe recordarse que, de la revisión de los hechos, existieron dos relaciones contractuales: (a) la primera, entre demandante y demandada, derivada del corretaje de propiedades, y (b) entre la demandante y su arrendadora, relación que pudo devenir en un contrato de promesa de compraventa, lo que no se verificó”.

Respecto del contrato de corretaje, el fallo expresa que, “(…) El corretaje de propiedad es un contrato no regulado especialmente por la ley, pese a que es habitual la presencia de corredores en el mercado inmobiliario, el que comprende una obligación de hacer o de intermediar, eventualmente. La obligación está constituida por el pago del servicio, el que se materializará una vez que el corredor cumple su encargo y las partes intermediadas, celebran el contrato de compraventa o arriendo”.

En el mismo orden de razonamiento, el fallo esgrime que, “(…) asentado por los jueces del fondo no sólo por la prueba de testigos, que entre demandante y demandada existió un contrato de corretaje, la supuesta infracción de las disposiciones señaladas resulta inoficiosas al caso analizado, desde el momento que ellas apuntan a obligaciones de dar o, como señala el precepto, a la promesa de entrega de un bien”.

El fallo concluye sosteniendo que, “(…) siguiendo además esta línea de razonamiento, al no encontrarse establecido el sustrato fáctico que conduciría a rechazar la acción, habrá concluirse también que el recurso de casación en examen pierde todo sustento. En efecto, para tener éxito en sus postulados forzosamente habría que alterar los hechos que vienen determinados en el fallo y establecer circunstancias que no ha sido asentadas, lo que no resulta posible en tanto los hechos que sirvieron de base a las conclusiones de los sentenciadores resultan ser inamovibles y definitivos para este tribunal de casación, al no haberse denunciado de manera eficiente el quebrantamiento de normas reguladoras de la prueba”.

En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema rechazó el recurso de casación en el fondo.

 

Vea sentencias Corte Suprema Rol N°52.718-2021, Corte de Santiago Rol N°5.427-2019 y 14° Juzgado Civil de Santiago RIT C-3034-2018.

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