La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo interpuesto en contra de la sentencia dictada por la Corte de Santiago, que confirmó el fallo de base que acogió la demanda y declaró terminado el contrato de arriendo.
La causa versa sobre una demanda terminación de contrato de arrendamiento, presentada por los propietarios de un inmueble comercial arrendado en San Bernardo, fundado en el incumplimiento del pago de rentas, reajustes y multas contractuales, especialmente por los meses de mayo y junio de 2020, y un saldo acumulado desde 2016. La demandada alegó la inexistencia de deuda, falta de legitimación activa, término anticipado del contrato y caso fortuito por la pandemia, además de presentar demanda reconvencional por devolución de la garantía.
El tribunal de primera instancia acogió la demanda principal y rechazó la reconvención, declarando terminado el contrato, condenando al pago de las rentas, reajustes e intereses, y determinó que el contrato se renovó tácitamente y que no consta la entrega efectiva del inmueble, además de tener por acreditado el incumplimiento de pago. Sobre la excepción de caso fortuito, consideró que no se trató de una imposibilidad absoluta de cumplir, por lo que no es procedente.
La demandada dedujo recurso de apelación y de casación en la forma ante la Corte de Santiago, la cual desestimó el arbitrio de nulidad y en cuanto a la apelación, confirmó el fallo de base, con declaración de que el valor base de la renta para efectos del cálculo es $3.500.000.-, sobre el cual debe aplicarse el reajuste pactado.
En contra de este último pronunciamiento, la demandada interpuso recurso de casación en el fondo, denunciando la infracción a los artículos 1932, 1552 y 45 del Código Civil, y al artículo 8 N° 7 de la Ley N° 18.101, en relación con las reglas de la sana crítica.
Fundó su arbitrio en que se acreditó que durante los meses de junio, julio y agosto de 2020 no pudo abrir el local comercial arrendado debido a las restricciones impuestas por la autoridad sanitaria producto de la pandemia de COVID-19, por lo que la propiedad no estuvo en condiciones de ser utilizada conforme al destino pactado. A su juicio, ello debió liberarla del pago del canon de arriendo y de las multas establecidas en el contrato durante dichos períodos, extensible también a mayo de 2020, parte de abril de 2021 y septiembre de 2020, en atención a las restricciones contenidas en el Instructivo del Plan Paso a Paso, que calificaban como no esenciales las actividades que desarrollaba.
Añadió que durante abril de 2021 y septiembre de 2020 el canon fue pagado de forma proporcional a los días en que pudo utilizar el local, lo que no fue debidamente ponderado. En cuanto a la multa contractual, sostuvo que debió aplicarse el artículo 45 del Código Civil, ya que se trataba de un caso fortuito imprevisible al momento de celebrarse el contrato en 2014.
Finalmente, alegó que se desatendió prueba relevante que demostró la imposibilidad de uso del inmueble, infringiendo los principios de la sana crítica, por lo que solicitó se invalide la sentencia recurrida y, en su reemplazo, se rechace el cobro de los cánones de arriendo correspondientes a los períodos impugnados, así como también el cobro de la multa contractual derivada de dichos períodos.
El máximo Tribunal acogió el recurso de casación en el fondo tras determinar que los jueces del fondo incurrieron en error de derecho al no aplicar correctamente el artículo 1932 del Código Civil, al exigir el pago de rentas y multas correspondientes a un período en que el arrendatario se vio impedido de usar jurídicamente el local comercial arrendado debido a restricciones impuestas por la autoridad sanitaria en el contexto de la pandemia.
La Corte sostuvo que tales medidas constituyen una anomalía jurídica que impidió el uso del inmueble para el fin pactado, lo que libera al arrendatario del pago de la renta conforme a los artículos 1932 y 1552 del Código Civil, así como de las multas asociadas, cuya exigibilidad resulta improcedente al haberse generado en un contexto de caso fortuito.
En tal sentido indica que, “(…) ante la imposibilidad de ocupar la propiedad a consecuencia de un caso fortuito, se autoriza al arrendatario al no pago de la renta en ese tiempo. La razón se encuentra en el artículo 1552 del Código Civil, que tratándose de un contrato como el arrendamiento, produce un efecto liberatorio del pago de las rentas y no el efecto suspensivo que le es característico”.
Enseguida, añade que, “(…) correlativamente, si, en un caso como éste, el arrendatario pretendiera una indemnización de los daños derivados por la privación del uso y goce del local comercial, esta pretensión no sería procedente porque el incumplimiento tuvo su origen en una situación de caso fortuito que, según el inciso 2º del artículo 1547 del Código Civil”.
El fallo agrega que, “(…) la autoridad sanitaria durante el año 2020 dispuso restricciones de funcionamiento para determinadas actividades que impidieron a la arrendataria darle al bien arrendado – por un lapso determinado (meses de junio, julio y agosto de ese mismo año) – el uso comercial para el que fue arrendado”.
La Corte concluye que, «(…) el inmueble arrendado no reunió las condiciones necesarias que le permitiera ser destinado para el giro de la demandada por disponerlo así la autoridad sanitaria, defecto de carácter jurídico en la cosa arrendada que imposibilitó temporalmente su uso, de manera que de conformidad al artículo 1932 del Código Civil, el arrendatario tuvo derecho o pudo liberarse de pagar la renta por el tiempo que estuvo vigente la indicada prohibición, y, consecuencialmente, las multas derivadas de ese retardo”.
En mérito de lo expuesto, el máximo Tribunal acogió el recurso de casación en el fondo y anuló la sentencia recurrida. En el fallo de reemplazo revocó lo resuelto por el tribunal de primera instancia, en cuanto acogió la demanda principal de terminación del contrato de arrendamiento, pago de rentas insolutas, intereses y multas, y en su lugar, la rechazó.
Vea sentencia Corte Suprema Rol N°9275/2024, de reemplazo y Corte de Santiago Rol N° 16745/2023.