Prueba digital en conflictos inmobiliarios
Justicia argentina utiliza imágenes históricas de Google Street View para acreditar uso de muro medianero y condena a inmobiliaria
Un tribunal civil de Buenos Aires acogió una demanda por cobro de medianería al establecer que una desarrolladora aprovechó un muro construido previamente por los propietarios del inmueble vecino. La sentencia valoró una pericia arquitectónica que incorporó registros históricos de Google Street View, junto con planos e inspecciones técnicas, para reconstruir la antigüedad de las edificaciones y determinar la obligación de pago.
Un Juzgado en lo Civil de Buenos Aires, Argentina, acogió una demanda por cobro de medianería presentada por un consorcio de propietarios contra una empresa desarrolladora inmobiliaria, luego de establecer que esta había aprovechado un muro divisorio preexistente para construir un edificio en un terreno vecino.
La sentencia otorgó valor probatorio a una pericia arquitectónica que utilizó imágenes históricas de Google Street View para reconstruir la evolución de las edificaciones y determinar cuál de ellas había sido construida primero.
La controversia se originó a partir de la demanda presentada por los propietarios contra la desarrolladora, responsable de la construcción de un edificio ubicado en el barrio de Villa Urquiza, en Buenos Aires.
El consorcio sostuvo que la empresa había utilizado un muro divisorio construido y pagado previamente por los propietarios del inmueble vecino, sin asumir el costo correspondiente por su aprovechamiento. Por este concepto, reclamó el pago de una indemnización.
La desarrolladora solicitó el rechazo de la demanda y negó haber utilizado una pared medianera perteneciente al consorcio. Argumentó que no existía un muro divisorio compartido construido sobre el límite de ambos terrenos y que su edificio había sido levantado respetando una separación de 15 centímetros por cada lado, sin apoyarse en la estructura preexistente.
De manera subsidiaria, sostuvo que, si se determinaba la existencia de una obligación de pago, su monto debía limitarse a un valor sustancialmente inferior al reclamado.
En consecuencia, el tribunal debía establecer si la nueva construcción había utilizado efectivamente el muro divisorio del inmueble vecino y, en caso afirmativo, determinar el valor económico de los derechos de medianería correspondientes.
Para esclarecer estos antecedentes, se designó a un perito arquitecto, quien inspeccionó los inmuebles, examinó los planos disponibles y realizó una valoración técnica del muro.
Una de las particularidades de la pericia fue la utilización de imágenes históricas obtenidas mediante Google Street View, herramienta que permite consultar registros visuales de determinados lugares correspondientes a distintas fechas.
El experto utilizó estas imágenes para reconstruir la secuencia de construcción de ambos edificios y establecer cuál de ellos tenía mayor antigüedad.
Al respecto, la magistrada consignó que el profesional “corroboró mediante la búsqueda por fechas pasadas en Google Street View que la construcción de Pacheco 2865 es posterior a Pacheco 2855 y adjuntó las capturas obtenidas durante esa búsqueda”.
Las fotografías históricas permitieron observar cómo había cambiado el sector a lo largo del tiempo y contrastar esa información con los planos y las características físicas verificadas durante la inspección.
Sin embargo, la jueza aclaró que estas imágenes no constituían, por sí solas, una prueba suficiente para acreditar el uso de la medianera. Su valor radicaba en que formaban parte de una pericia arquitectónica más amplia, respaldada por documentación técnica y observaciones realizadas directamente en el lugar.
A partir del conjunto de antecedentes examinados, el perito concluyó que ambos edificios se encontraban en contacto a través del muro medianero y que la desarrolladora había aprovechado una estructura previamente construida y financiada por el consorcio demandante.
Según el informe, este aprovechamiento representó un beneficio económico y constructivo para la empresa, pues le permitió evitar la construcción de un muro de más de 400 metros cuadrados, junto con los costos de materiales, mano de obra y tiempo que esa tarea habría requerido.
La magistrada otorgó plena eficacia probatoria al dictamen, considerando que la empresa había cuestionado sus conclusiones, pero no presentó antecedentes técnicos suficientes para desvirtuarlas.
En ese sentido, la sentencia estableció que correspondía reconocer al informe “plena eficacia probatoria, conforme lo previsto por el artículo 477 del Código Procesal”.
El tribunal también tuvo en cuenta la conducta procesal de la desarrolladora durante la producción de la prueba.
La jueza observó que la propia empresa había ofrecido la pericia arquitectónica y la había considerado relevante para resolver el conflicto. Sin embargo, no concurrió a la inspección de su inmueble, circunstancia que impidió al experto examinar el edificio desde su interior y verificar directamente las afirmaciones formuladas en la defensa.
Además, la demandada no justificó su ausencia ni solicitó una nueva fecha para realizar la diligencia.
Sobre este punto, la magistrada recordó que, conforme al Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, la conducta de las partes durante el juicio puede constituir un antecedente adicional para valorar las pruebas disponibles.
En cuanto al régimen jurídico aplicable, la sentencia explicó que la obligación de pagar la mitad del valor de un muro divisorio, cuando corresponde, tiene carácter real o propter rem, es decir, se encuentra vinculada con la propiedad del inmueble y no exclusivamente con la persona que realizó la construcción.
Por ello, la obligación puede transmitirse junto con el inmueble y debe ser asumida por su propietario actual, incluso cuando el aprovechamiento de la estructura haya sido realizado por un dueño anterior.
En palabras del fallo, “la obligación de pagar la mitad de la pared divisoria, como obligación de naturaleza real, se traslada junto con la transmisión del inmueble”.
La jueza precisó, además, que el pago de la medianería constituye una carga inherente a la posesión del inmueble, por lo que corresponde exigirlo al propietario actual del terreno lindero.
Respecto de la determinación del monto, la magistrada sostuvo que el crédito por cobro de medianería constituye una obligación de valor.
Esto significa que la suma exigible debe establecerse considerando el valor económico de la prestación en un momento cercano a la sentencia, y no simplemente mediante la actualización de una deuda expresada originalmente en dinero.
En ese sentido, explicó que “su importe en dinero debe ser fijado en el momento más cercano a la sentencia”, aclarando que este procedimiento no constituye una indexación de una deuda dineraria, sino una valoración económica de la obligación.
Para calcular el monto, el perito arquitecto utilizó el costo de reposición del muro, aplicando criterios de depreciación y valores de referencia publicados en fuentes especializadas.
La valoración consideró materiales, mano de obra, gastos generales, beneficio empresarial, proyecto y dirección de obra, además del Impuesto al Valor Agregado (IVA).
En definitiva, el tribunal acogió la demanda y condenó a la desarrolladora a pagar el monto determinado por el perito en concepto de derechos de medianería, más intereses. La jueza excluyó los honorarios profesionales adicionales por falta de comprobantes de pago, señalando que debían regularse como parte de las costas del juicio. Asimismo, estableció una tasa de interés anual del 8% hasta la presentación del informe pericial y, desde entonces, dispuso aplicar la tasa activa promedio del Banco de la Nación Argentina.
De esta manera, la sentencia reconoció la utilidad de los registros históricos de Google Street View como herramienta de apoyo para reconstruir hechos relevantes en controversias inmobiliarias, siempre que su contenido sea examinado junto con otros antecedentes técnicos y probatorios.
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