El Decreto Supremo N° 68, de 2026: Densificación por vía reglamentaria y sus problemas jurídicos

El Decreto Supremo N° 68, de 2026, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, modifica la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) en ocho materias, trece artículos y un artículo transitorio. Su eje es la densificación: aumenta el número de viviendas admisibles bajo un mismo Plan Regulador Comunal, amplía los incrementos de constructibilidad y altura del conjunto armónico y facilita la rebaja de la dotación de estacionamientos.

La Contraloría General de la República tomó razón del decreto con alcances, mediante el Oficio N° OF186904/2026, de 1 de octubre de 2026, luego de formular observaciones que obligaron al MINVU a eliminar, acotar o reemplazar diversas disposiciones de la versión original.

Este artículo expone el contenido de las modificaciones y los principales problemas de interpretación y aplicación que de ellos se derivan.

DENSIDAD, CONJUNTO ARMÓNICO Y ESTACIONAMIENTOS

Densidad: el coeficiente de conversión del artículo 2.1.22

El artículo 2.1.22 dispone el coeficiente por el cual se divide la densidad bruta, expresada en habitantes por hectárea, para determinar el número de viviendas admisibles. El texto anterior fijaba ese coeficiente en 4. El texto vigente lo fija en 2,8 como regla general y en 1,4 para aquellos proyectos que se encuentren en alguna de las siguientes situaciones:

• Predios emplazados a no más de 600 metros de recorrido peatonal por vías de tránsito público de una estación. Tratándose de estaciones proyectadas, debe acreditarse que cuentan con contrato de construcción o de concesión adjudicado.
• Proyectos cuyo acceso se encuentre dentro de una franja de 200 metros a cada costado del eje de una vía expresa existente.
• Proyectos cuyo acceso se encuentre dentro de una franja de 100 metros a cada costado del eje de una vía troncal existente.

Cuando el Plan Regulador Comunal fija la densidad en viviendas por hectárea, el valor se multiplica por 4 y al resultado se aplica el coeficiente que corresponda.

El efecto es directo. En un predio de una hectárea con densidad bruta máxima de 400 hab/ha, el texto anterior permitía 100 viviendas; el texto vigente permite 143 con la regla general y 286 en las situaciones del inciso tercero. La norma del plan regulador no cambia, pero el número de viviendas que de ella se deriva casi se triplica.

Conjunto armónico

El decreto suprime la condición de uso, del N° 2 del artículo 2.6.4, (destinado a equipamiento en un terreno en que el Plan Regulador respectivo consulte este uso) y deroga el artículo 2.6.6. La condición de dimensión exige ahora una superficie total de al menos 2.500 m², antes era de 5.000 m² y que el terreno enfrente en al menos 20 metros una vía de 20 metros de ancho mínimo entre líneas oficiales. Si el conjunto supera los 5.000 m², la vía debe contar, además, con una calzada de al menos 14 metros.

Los incrementos aumentan, sujetos a condiciones copulativas nuevas:

Artículo | Incremento | Texto anterior | Texto vigente | Condiciones nuevas

2.6.5 | Constructibilidad (condición de dimensión) | 50% | 75% | Unidades de vivienda de hasta 90 m² y situación del inc. 3° del art. 2.1.22

2.6.7 | Constructibilidad (condición de localización) | 50% | 75% | Unidades de vivienda de hasta 90 m² y situación del inc. 3° del art. 2.1.22

2.6.9 | Altura (condición de dimensión) | 25% | 50% | Unidades de hasta 90 m² y frente de al menos 20 m a vía expresa o troncal

En conjunto con lo indicado, el artículo 2.6.19 restringe la facultad del plan regulador comunal para disminuir esos incrementos: antes podía hacerlo hasta en un 50%, de acuerdo a las características de las zonas o subzonas de la comuna; ahora, solo hasta en un 25% y únicamente en zonas de conservación histórica.

Estacionamientos

El inciso tercero del artículo 2.4.1 permite rebajar hasta la mitad la dotación de estacionamientos exigida por el instrumento de planificación territorial, para vivienda y equipamiento clase servicio, en las situaciones del inciso tercero del artículo 2.1.22. El texto anterior comenzaba con la expresión “salvo que el respectivo instrumento de planificación territorial lo prohíba”; el vigente la omite, de modo que el plan regulador ya no puede impedir la rebaja. Se excluyen los condominios de viviendas de interés público, atendido que el artículo 60 de la Ley N° 21.442 exige al menos un estacionamiento por unidad, y contiene diferentes requisitos para la rebaja.

MITIGACIÓN VIAL, ESTUDIOS DE RIESGO Y RECONSTRUCCIÓN

Informe de mitigación de impacto vial

El artículo 1.5.1 distingue según la categoría del IMIV. A la solicitud de permiso se acompaña el comprobante de ingreso del IMIV o el certificado de que el proyecto no lo requiere. La resolución aprobatoria del IMIV mayor es requisito del permiso; la del IMIV básico o intermedio lo es de la recepción definitiva. Corresponde al interesado ingresar a la Dirección de Obras Municipales el acto administrativo que aprueba el informe.

La regla traslada al final del proceso la certeza sobre las mitigaciones exigibles en los proyectos de menor escala.

Estudios de riesgo

El nuevo inciso final del artículo 2.1.17 exige un estudio fundado suscrito por profesionales especialistas, ajustado a las metodologías que la División de Desarrollo Urbano fije por circular. La Dirección de Obras Municipales verificará que lo suscriban los especialistas que correspondan, que cumpla las exigencias formales y que cuente con la aprobación del organismo competente, sin pronunciarse sobre su mérito o suficiencia técnica.

Reconstrucción

El decreto incorpora normas especiales para zonas afectadas por catástrofe:

• Artículo 5.1.1: permiso de edificación y recepción simultánea para proyectos estatales de reconstrucción de viviendas que formen parte de los planes de reconstrucción regionales o municipales, o que reconstruyan o repongan construcciones dañadas. Se exige informe de profesional competente, declaración jurada simple del propietario y planos conforme a las viviendas tipo aprobadas por el Serviu.
• Artículo 7.2.1: la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo puede autorizar excepciones a las obligaciones de urbanización, que la Dirección de Obras Municipales debe aplicar.
• Artículo 7.2.3: a los loteos con construcción simultánea no les es exigible el N° 6 del artículo 3.1.5, y la vivienda singular en predio existente queda exenta de distanciamientos y rasantes.

En todos los casos se mantienen las normas sobre áreas de riesgo, protección de recursos de valor natural y patrimonial, franjas o radios del artículo 60 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y declaratorias de utilidad pública.

ARTÍCULO ÚNICO TRANSITORIO

Los propietarios de proyectos con permiso de edificación otorgado antes de la entrada en vigencia del decreto, que a esa fecha no hayan obtenido la recepción definitiva, pueden acogerse a sus disposiciones mediante una solicitud de modificación de proyecto conforme al artículo 5.1.17. El aumento de la superficie edificada autorizada en el permiso original no puede superar el 20%, no pueden incorporarse nuevos destinos no admitidos por las normas vigentes al solicitar la modificación, y la facultad debe ejercerse dentro de dos años desde la entrada en vigencia. Transcurrido ese plazo, los permisos se rigen íntegramente por las normas vigentes a la fecha de su otorgamiento. Debe considerarse, además, que el aumento de superficie puede originar nuevas exigencias de estacionamientos, de mitigación de impacto vial o de cesiones.

PROBLEMAS JURÍDICOS DE INTERPRETACIÓN Y APLICACIÓN

La Ordenanza frente al plan regulador comunal

El decreto reduce, por vía reglamentaria, las facultades del plan regulador comunal en tres frentes: este ya no puede prohibir la rebaja de estacionamientos, solo puede disminuir los incrementos del conjunto armónico hasta en un 25% y en zonas de conservación histórica, y la densidad que fija produce un número de viviendas mayor que el previsto al aprobarse el instrumento.

Es posible que los municipios respondan modificando sus planes reguladores para disminuir densidades o constructibilidad, y posterguen el otorgamiento de permisos durante su estudio, conforme al artículo 117 de la LGUC.

Para los titulares de proyectos, la regla relevante es el artículo 1.1.3 de la OGUC: las solicitudes se evalúan conforme a las normas vigentes a la fecha de su ingreso, sin perjuicio de la postergación que se decrete.

Alcances de la toma de razón

La Contraloría, señaló que la toma de razón no puede implicar un pronunciamiento sobre el mérito, oportunidad o conveniencia de las decisiones adoptadas por la Administración, en consecuencia, el control efectuado no se extiende al fundamento técnico del coeficiente, de los incrementos de constructibilidad y altura ni de la capacidad de la infraestructura para soportar la mayor densidad.

Cabe señalar que el coeficiente 2,8, coincide con el promedio de personas por hogar del Censo 2024 citado en el considerando 11, en cambio sobre el coeficiente 1,4 no se señala que exista fundamento, sobre este último guarismo deberá considerarse la factibilidad sanitaria y la capacidad vial.

Obligación de la División de Desarrollo Urbano

Al limitar la revisión de la Dirección de Obras Municipales a aspectos formales, el artículo 2.1.17 radica la responsabilidad sobre el contenido del estudio fundado que determinará la magnitud y mitigación del riesgo en los profesionales que lo suscriben y en el organismo que lo aprueba. Mientras la División de Desarrollo Urbano no dicte la circular que fije las metodologías y defina a los profesionales especialistas en todos los casos, la norma carece de los elementos que la hacen operativa.

Vacíos interpretativos

El texto vigente deja sin regulación expresa al menos las siguientes materias:

Disposición | Materia sin resolver

Arts. 2.6.8 y 2.6.10 | Remiten al artículo 2.6.6, que fue suprimido.

Art. 2.1.22 | Conversión en los planes reguladores que fijan densidad neta, tras eliminarse la regla de la versión original.

Arts. 2.6.5 a 2.6.9 | Si las “unidades que no superen los 90 m²” se miden por superficie útil, superficie edificada u otra.

Art. 2.1.22 | Si el “acceso del proyecto” dentro de la franja es vehicular, peatonal o cualquiera de ellos.

Artículo transitorio | Si la modificación de proyecto que aumenta el número de viviendas exige modificar el IMIV antes de aprobarse la modificación o antes de la recepción.

La interpretación corresponde a la División de Desarrollo Urbano, mediante circulares, conforme al artículo 4 de la LGUC.

CONCLUSIONES

El DS N° 68, de 2026, densifica mediante la Ordenanza aquello que antes quedaba entregado a la planificación comunal. Lo hace por tres vías: modifica el coeficiente que traduce la densidad en viviendas, amplía los incrementos del conjunto armónico y suprime la facultad del plan regulador para impedir la rebaja de estacionamientos.

Quedan abiertas cuestiones relevantes para la práctica: remisiones a un artículo derogado, la medición de la superficie de las unidades, la noción de acceso del proyecto y la oportunidad de la mitigación vial en las modificaciones acogidas al transitorio. Su resolución dependerá de las circulares de la División de Desarrollo Urbano, de los dictámenes de la Contraloría y, previsiblemente, de la reacción de los municipios a través de la modificación de sus planes reguladores. (Santiago, 17 de octubre de 2026)