Mallas, ventanas y reglamentos: lo que la Ley N° 21.842 cambia en la copropiedad

El miércoles 23 de septiembre se publicó en el Diario Oficial la Ley N° 21.842, que modifica la Ley N° 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria para prevenir caídas accidentales desde edificios en altura. Nadie va a discutir el objetivo. Lo que sí vale la pena mirar con calma es cómo se hizo y qué problemas prácticos deja abiertos, porque quienes construyen, administran o arriendan departamentos tienen dos años para prepararse y conviene no gastarlos esperando.

Lo primero que llama la atención es el lugar donde el legislador decidió poner esta regla. La Ley N° 21.442 se pensó para ordenar la vida en comunidad, pero en pocos años ha ido recibiendo materias registrales, urbanísticas, de convivencia y ahora de seguridad doméstica. Cada reforma resuelve un problema concreto, y el resultado es un texto que cuesta cada vez más leer como un todo.

La modificación tiene dos partes. La primera agrega un párrafo a la letra b) del artículo 8°, que prohíbe al reglamento de copropiedad impedir que propietarios, arrendatarios u ocupantes instalen mallas de alta resistencia, bloqueadores de ventanas u otros sistemas permanentes contra caídas. La comunidad conserva, eso sí, la facultad de exigir estándares mínimos de calidad, instalación y mantención para cuidar el orden y la homogeneidad del edificio. Quien conozca la ley reconocerá la fórmula, porque es la misma que esa letra b) ya usa con las mascotas: el reglamento no puede prohibir tenerlas dentro de las unidades, pero puede regular su paso por los espacios comunes. El Congreso vuelve a sacar un tema de las manos de la asamblea y le deja solo el margen de regularlo.

La segunda parte es el nuevo artículo 43 bis. Obliga a quien habite una vivienda sobre el primer piso, sea dueño, arrendatario u ocupante a cualquier título, a implementar medidas de seguridad idóneas cuando en ella vivan niños de hasta doce años o personas con necesidades especiales que tengan mayor riesgo de caer. La obligación alcanza a la unidad y a los bienes comunes asignados en uso y goce exclusivo, como terrazas o balcones, y exige además avisar al administrador y entregarle los antecedentes de la instalación. Por disposición transitoria, todo esto será exigible recién en septiembre de 2028.

Hay varios puntos que el texto no resuelve. El obligado es quien vive en el departamento, no necesariamente su dueño, de modo que en un arriendo la carga queda en el arrendatario. Habrá que ver cómo se reparte en los contratos el costo de la instalación y el permiso para hacerla, y cómo encaja eso con la obligación del arrendador de mantener la cosa en estado de servir para el fin arrendado. Tampoco es feliz la expresión «personas con necesidades especiales», que no corresponde al lenguaje de la Ley N° 20.422 y va a generar dudas sobre quiénes quedan incluidos. Y qué se entiende por medida «idónea» dependerá de las instrucciones que dicte la Secretaría Ejecutiva de Condominios, órgano que según el artículo 97 de la misma ley ejerce la función instructiva del Ministerio de Vivienda y Urbanismo a través de circulares. Mientras esas circulares no existan, la palabra queda abierta.

El artículo 43 bis no trae una sanción propia, y ahí está la clave. Su peso real se va a sentir en tribunales civiles. La doctrina chilena ha trabajado desde hace tiempo la idea de culpa infraccional, o culpa contra la legalidad: cuando la ley describe la conducta debida, basta constatar que no se cumplió para tener por infringido el deber de cuidado. Así lo explica, entre otros, el trabajo «Culpa infraccional. Elementos para una perspectiva crítica sobre sus efectos jurídicos», publicado en la Revista de Estudios de la Justicia de la Universidad de Chile, que también advierte el riesgo de convertir esta figura en una presunción general de culpa. Con esos matices, el resultado práctico es bastante claro. Desde 2028, a quien no haya instalado la protección le va a costar mucho defenderse de una demanda por la caída de un niño.

La jurisprudencia apunta en el mismo sentido. En la sentencia Rol N° 76.464-2020, de 27 de diciembre de 2021, la Corte Suprema repasó los requisitos de la responsabilidad extracontractual de los artículos 2314 y siguientes del Código Civil y recordó que el caso fortuito solo libera de responsabilidad si el hecho es ajeno al demandado, imprevisto e irresistible, lo que supone que este no haya contribuido de ninguna forma a causarlo. Si una ley identifica expresamente el riesgo de que un niño caiga por una ventana y ordena evitarlo, será muy difícil sostener después que el accidente era imprevisible. A esto se suma el artículo 2320 del Código Civil, sobre la responsabilidad por el hecho de quienes están al cuidado de otro, y la remisión que el propio artículo 43 bis hace a la Ley N° 19.496 respecto de fabricantes, vendedores e instaladores de estos sistemas.

La reforma también cambia la posición de las comunidades frente a estos conflictos. Hasta ahora, cuando un copropietario quería alterar la fachada o cerrar una terraza, el reglamento solía imponerse. La Corte de Apelaciones de Antofagasta, en la sentencia Rol N° 4819-2020, de 20 de enero de 2021, rechazó una protección contra la negativa a autorizar el cierre de un balcón, porque existiendo una prohibición expresa en el reglamento no había un derecho indubitado que tutelar y el asunto debía discutirse en un juicio de lato conocimiento. Con mallas o limitadores de apertura ese razonamiento ya no sirve, porque una cláusula que los prohíba pasa a ser contraria a la ley. La Corte Suprema, en la sentencia Rol N° 11.192-2025, de 17 de noviembre de 2025, consideró arbitraria e ilegal la conducta de quienes, a cargo de un condominio, privaron sin justificación a una propietaria de facultades propias de su dominio, y acogió la protección por infracción al artículo 19 N° 24 de la Constitución. El caso trataba del acceso a un portón, pero la lógica es aplicable: una administración que niegue una malla invocando una cláusula que hoy no vale se expone a la misma acción. Lo que la comunidad sí puede hacer es fijar exigencias técnicas razonables, como tipo de anclaje, color o instalador certificado, cuidando que no terminen funcionando como una prohibición disfrazada.

Se ha planteado también que el incumplimiento del artículo 43 bis permitiría pedir la invalidación del certificado que acoge un edificio a la copropiedad, dentro del plazo de dos años del artículo 53 de la Ley N° 19.880. No comparto esa lectura. El artículo 43 bis impone una conducta a quien habita la unidad, y esa obligación nace por circunstancias personales, como que en el departamento viva un niño. No es un requisito urbanístico que la Dirección de Obras deba revisar al certificar un condominio que todavía no tiene ocupantes. Además, la potestad de invalidar tiene límites que los tribunales han reconocido. La Corte de Apelaciones de Santiago, en la sentencia Rol N° 5842-2016, de 18 de febrero de 2022, tuvo en cuenta que el edificio contaba con recepción definitiva, certificado de copropiedad, planos archivados y departamentos vendidos a terceros de buena fe, y recogió el criterio del Dictamen N° 1.088 de 2011 de la Contraloría, según el cual la invalidación no puede afectar situaciones consolidadas sobre la base de la confianza legítima. La Corte Suprema, en la sentencia Rol N° 20.741-2019, de 13 de enero de 2020, validó a su vez que las normas urbanísticas revisadas al otorgar un permiso no se reabren en actuaciones posteriores. Y para reclamar contra las resoluciones de la Dirección de Obras sobre estos certificados, el artículo 97 de la Ley N° 21.442 ya contempla una vía propia ante la SEREMI de Vivienda.

¿Qué hacer mientras tanto? A quienes diseñan y construyen les recomendaría adelantarse. Identificar desde los planos de construcción definitivos los vanos y terrazas con riesgo de caída, dejar previstos puntos de anclaje compatibles con la fachada y ofrecer soluciones ya homologadas facilita la vida de todos y reduce la exposición del propietario primer vendedor frente a reclamos por fallas de diseño bajo el artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. A las comunidades les conviene revisar sus reglamentos ahora, eliminar las prohibiciones que quedaron sin valor y reemplazarlas por estándares técnicos sensatos. Y a los arrendadores, fondos de renta residencial e inmobiliarias que operan con arriendo con opción de compra, les toca revisar sus contratos tipo para dejar escrito quién instala, quién paga, quién mantiene y quién informa a la administración.

Instalar una malla cuesta poco y se puede presupuestar. Un juicio por la caída de un niño no, y lo que está en juego ahí no se arregla con una indemnización.

Felipe Solar

Iriarte & Solar Abogados

Fuentes utilizadas

Normativa

• Ley N° 21.842, que modifica la Ley N° 21.442 con el objeto de implementar sistemas de seguridad adicionales para impedir caídas accidentales desde edificaciones en altura. Diario Oficial N° 44.556, 23 de septiembre de 2026.
• Ley N° 21.442, que aprueba nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, artículos 3°, 8° y 97.
• Ley N° 19.880, que establece bases de los procedimientos administrativos, artículo 53.
• Código Civil, artículos 2314 y siguientes, y artículo 2320.
• Ley N° 19.496, sobre protección de los derechos de los consumidores.
• Ley N° 20.422, que establece normas sobre igualdad de oportunidades e inclusión social de personas con discapacidad.
• DFL N° 458 de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones, artículo 18.

Jurisprudencia

• Corte Suprema, Rol N° 76.464-2020, 27 de diciembre de 2021.
• Corte Suprema, Rol N° 11.192-2025, 17 de noviembre de 2025.
• Corte Suprema, Rol N° 20.741-2019, 13 de enero de 2020.
• Corte de Apelaciones de Santiago, Rol N° 5842-2016, 18 de febrero de 2022.
• Corte de Apelaciones de Antofagasta, Rol N° 4819-2020, 20 de enero de 2021.
• Contraloría General de la República, Dictamen N° 1.088 de 2011.

Doctrina

• Bassi Díaz, «Culpa infraccional. Elementos para una perspectiva crítica sobre sus efectos jurídicos», Revista de Estudios de la Justicia, Universidad de Chile.