El Examen de calificación del Conservador de Bienes Raíces: ¿formal o de fondo?

En Chile, la transferencia del dominio y otros derechos reales sobre inmuebles es efectuada por la inscripción del título en el Registro del CBR, salvo las excepciones legales y la adquisición extrarregistral en los demás modos de adquirir. Esta inscripción, en el caso de la tradición, deja subsistentes los derechos del verdadero propietario, de modo que es posible que habiendo titular inscrito el Registro posibilite inscripciones producidas por un sujeto que no es dueño (Astudillo, 2018, p. 133). Bajo tales circunstancias, la inscripción cumple solo en principio un rol constitutivo, pues la inscripción podría no surtir los efectos que le atribuye el ordenamiento jurídico (Peñailillo, 2019, p. 772; Sepúlveda, 2019, pp. 4-5).

En ese contexto, el control de la legalidad de los títulos que ingresan al Registro chileno pasa a ocupar un lugar central en la confección de un asiento registral que dé cuenta de situaciones válidas, perfectas y coincidentes con la realidad jurídica. Así, la calificación en el Registro Inmobiliario chileno permite detectar preventivamente los defectos del título e impedir la inscripción mientras estos no sean corregidos. Por esta razón, se sitúa con posterioridad al ingreso del título y antes de la extensión del asiento.

Sin embargo, el deber que asiste al CBR de inscribir los títulos y la facultad que el ordenamiento le entrega para negarse, solo en determinadas situaciones, y la aplicación de criterios desiguales en el control de los títulos ‒según se verá‒ han conducido a plantear la interrogante sobre cuáles son las razones de esas diferencias y si es necesario reconfigurar la calificación en el Registro Inmobiliario chileno (Otárola, 2019, p. 328; Astudillo, 2018, p. 133). Al respecto, el RCBR establece algunas disposiciones que se refieren expresamente a la calificación registral, entre estas, el art. 13 indica que “el CBR no podrá́ rehusar ni retardar las inscripciones: deberá́, no obstante, negarse, si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible.