La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo interpuesto en contra de la sentencia dictada por la Corte de Rancagua, y acogió la demanda de nulidad absoluta respecto de un contrato de compraventa.
El tribunal de primera instancia asentó que no se pudo dar cumplimiento a la suscripción de la escritura de compraventa dentro del plazo convenido y que en el contrato de promesa de compraventa no se señalaron los deslindes de la propiedad y tampoco su inscripción, toda vez que se encontraba en trámite de subdivisión, de modo que no se encontraban los elementos que permiten tener por separado un predio de otro o que exista aquella especie o cuerpo cierto imposible de confundir con otra y que permitan individualizar al bien objeto de la prestación del contrato prometido de venta.
Relacionando esa conclusión con lo dispuesto en el artículo 1554 N°4 del Código Civil, expresa que, ante la falta de determinación del objeto de la prestación prometida, aparece de manifiesto en el acto o contrato el vicio de nulidad alegado. No obstante, luego de examinar los presupuestos del impedimento que considera el artículo 1683 del Código Civil para alegar la nulidad, refiere que, si bien aparece de forma notoria el interés patrimonial en la declaración de nulidad, declara que el actor se encuentra en el caso de excepción que consigna la norma, puesto que “…concurrió personalmente a la suscripción del contrato, por lo que su voluntad respecto de la celebración del contrato aparece de forma evidente. Y de la misma forma, aparece de manifiesto, del tenor literal del documento, que el demandante sabía que existía una subdivisión simple, que faltaban trámites administrativos, por lo que no era posible individualizar y determinar los deslindes de la propiedad y, por tanto, es dable concluir que quién solicita la declaración de nulidad absoluta tenía conocimiento del defecto que acarreaba dicha nulidad, concurriendo la inhabilidad para solicitarla (…)”; decisión que fue confirmada por la Corte de Rancagua.
Conociendo el recurso de casación en el fondo, la Corte Suprema refiere que “la acción de nulidad que contempla el artículo 1683 del Código Civil puede y debe ser declarada por el juez, aun sin petición de parte, cuando aparece de manifiesto en el acto contrato. Es decir, se confiere al juez la facultad y aún, en ciertos casos, la obligación de declararla, porque no pueden tener eficacia jurídica aquellos actos o contratos que no nacieron a la vida jurídica o, si lo hicieron, contienen vicios que restan valor a lo estipulado. Además, y conforme prevé la norma referida, la nulidad puede ser alegada por todo el que tenga interés en ello, excepto el que ha ejecutado el acto o celebrado el contrato sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba”.
Arguye que “puede hacerse valer (…) por todas las personas a quienes afecta el acto o contrato nulo y desde luego la pueden alegar las personas que aparecen ejecutando o celebrado el contrato con el vicio o defecto que lo anula, pues basta ‘justificar un interés pecuniario actual, directo o indirecto, en la declaración de la nulidad para que esta declaración pueda pedirse’ (…), interés del que el demandante se encuentra evidentemente premunido según ha establecido el fallo (…)”.
De otra parte, sostiene que “el contrato de promesa previsto en el artículo 1554 del Código Civil se trata de un contrato preparatorio que debe constar por escrito, referido a un contrato prometido que se explicite en la promesa con los elementos que lo distinguen en su esencia y al que la ley le reconozca eficacia, señalándose para éste un plazo o una condición que fije el momento de su celebración”.
Añade que “la exigencia del N°4 del artículo 1554 del Código Civil constituye un requisito que ha contemplado el legislador con el objeto de que los contratantes estén en perfecto y total conocimiento sobre las obligaciones que deberán cumplir con ocasión del contrato prometido. En opinión de la doctrina, la ‘especificación del contrato significa que éste se individualice de tal modo que se sepa de qué contrato se trata y se precisen sus características para que no se confunda con otro’ (…) de otro modo, sería prácticamente ineficaz (…)”.
No obstante, “(…) como el contrato de promesa es distinto del prometido, la ley no ha exigido que concurran en ella todos los requisitos del contrato prometido (…). Estos requisitos que la ley deja para el momento de celebrarse el contrato prometido (de compraventa) son las solemnidades que las leyes prescriben y la tradición de la cosa (…). De modo que, si se omite cualquier otro que no sea alguno de esos dos, aquél ya no se especificaría, como lo exige la ley, y la promesa, por consiguiente, no produciría ninguna obligación (…)”.
En la especie, al tratarse de una compraventa, debían estipularse las partes del contrato, la cosa y el precio; y, tratándose de un bien raíz, habitualmente se particularizará mediante la mención de sus deslindes, no obstante su omisión no anula la promesa, en la medida que la individualización de la cosa evite toda duda y posterior discusión sobre ella, pudiendo acudirse a otros elementos que conduzcan a individualizar la propiedad, como puede ser la inscripción conservatoria o cuando se procede a la entrega material del inmueble a la parte promitente compradora, más si, en tal caso, ese contratante haya realizado edificaciones.
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Sobre el fundamento de la decisión impugnada, hace presente que, para estar en el supuesto de haber celebrado el contrato de promesa de compraventa sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba, no basta con ser parte del contrato, sino que además debe haberse celebrado el contrato sabiendo o debiendo saberse el vicio que lo invalidaba, no obstante, “en la prueba rendida no hay elemento alguno que obligue legalmente a concluir que el demandante conocía efectivamente el vicio”.
Estima que “la afirmación de los jueces en orden a que ese conocimiento deviene del hecho de haber concurrido personalmente el demandante a la suscripción del contrato no aparece suficientemente razonada ni es concluyente, en la medida que esa comparecencia solo puede dar cuenta de su voluntad para celebrarlo y asumir sus efectos, como de hecho lo ha alegado esa parte durante el transcurso del juicio. Tampoco es dable colegir tal conocimiento de ilicitud al que se refiere la ley por estar el demandante al tanto de que existía una subdivisión simple, que faltaban trámites administrativos y que por esas circunstancias no era posible individualizar y determinar los deslindes de la propiedad”.
Por el contrario, sostiene que debía acreditarse que esa parte sabía que las circunstancias descritas invalidaban el contrato de promesa, lo que no ocurrió “ni es posible presumirlo de la actividad que desempeña, considerando que compareció a la escritura de promesa de compraventa señalando ser ‘empleado’ y, al juicio, como ‘mueblista’, ocupaciones que no suponen necesariamente un conocimiento del Derecho y menos, de que la exigua descripción de inmueble conllevaba la invalidación del acto. Más aún, tal fue su voluntad de concurrir a un acto válido que pagó anticipadamente el precio convenido, tal como reconoce el fallo al asentar su interés en la declaración de nulidad. En estas condiciones, mal pudo la sentencia imponerle al actor un grado de conocimiento y diligencia como el que le exige, soslayando, en fin, que sus actuaciones además encuentran asilo en á el principio general de buena fe que ha debido presumirse”.
Por lo demás, “como el defecto aparece de manifiesto en el acto y contrato, al tenor del mandato imperativo del artículo 1683 del mismo código el sentenciador podía y debía declarar la nulidad absoluta aun sin petición de parte y no lo hizo, máxime si en el contrato o aun en el proceso no existen otros elementos que autoricen a colegir que los contratantes coinciden en la singularización del bien, con lo que se cumple el requisito relativo al perjuicio que, entre otros, requiere toda nulidad”.
En definitiva, acogió el recurso de casación en el fondo deducido en contra de la sentencia dictada por la Corte de Rancagua y, en sentencia de reemplazo, declaró la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa en cuestión y ordenó a la demandada restituir al actor la cantidad de $12.000.000, con reajustes.
Vea sentencia de la Corte Suprema Rol N°21.276-2019, sentencia de reemplazo y Corte de Rancagua Rol N°974-2018.