Anulan dos compraventas simuladas y ordenan restituir inmueble en Buin

El tribunal explicó que existe simulación cuando la voluntad expresada en un contrato no coincide con la verdadera intención de las partes. Es absoluta cuando, detrás del acto aparente, no existe ningún negocio realmente querido, lo que puede provocar su nulidad por falta de consentimiento real.

No obstante, precisó que la simulación no puede presumirse solo por existir vínculos familiares, falta de pago total del precio, actuación mediante mandatario o porque el negocio resulte perjudicial. Debe acreditarse mediante antecedentes objetivos considerados en conjunto.

Asimismo, distinguió la simulación de un eventual exceso en el ejercicio del mandato, señalando que actuar contra las instrucciones del mandante o después de terminado el poder no basta, por sí solo, para demostrar que el contrato fue simulado.

El tribunal estableció que la primera compraventa, celebrada en 2019, se realizó cuando el mandato otorgado a la hermana del demandante aún estaba vigente y le permitía disponer de bienes y autocontratar. Sin embargo, esa operación no logró inscribirse. En cambio, la segunda compraventa se celebró en 2021, cuando el mandato ya había sido revocado, aunque el tribunal señaló que ninguno de estos antecedentes, por sí solo, bastaba para demostrar la simulación.

También tuvo por acreditado que ambas operaciones recayeron sobre el mismo inmueble y por el mismo precio de $65 millones. La segunda compraventa se celebró con una sociedad constituida poco antes, representada por quien entonces era pareja de la hermana del demandante. Posteriormente, ella adquirió la totalidad de las acciones de esa sociedad y asumió su administración.

El tribunal consideró relevante que el avalúo fiscal del inmueble superara los $105 millones, que existieran testimonios según los cuales el demandante no tenía intención de vender y que no hubiera prueba objetiva del pago del precio. Aunque la escritura señalaba que se pagaría mediante diez letras de cambio, estas no fueron acompañadas al juicio. Además, la hermana afirmó que los pagos se hacían en efectivo, sin respaldo documental, y que actualmente ella misma los asumía.

A juicio del tribunal, la suma de estos antecedentes revelaba una secuencia destinada a transferir el inmueble hasta lograr su inscripción y dejar finalmente la sociedad propietaria bajo el control de la propia mandataria. También reconoció que el demandante tenía interés patrimonial directo para solicitar la nulidad, pues había sido propietario del inmueble y la segunda operación lo privó registralmente de él.

El tribunal concluyó que las compraventas de 2019 y 2021 fueron absolutamente simuladas, pues los antecedentes mostraban que no existió una verdadera intención de vender el inmueble a cambio de un precio efectivo, sino de sacarlo formalmente del patrimonio del demandante y dejarlo bajo el control de sociedades vinculadas a su hermana.

Para llegar a esa conclusión consideró, entre otros elementos, la repetición de las operaciones, la relación entre la mandataria y el representante de la segunda compradora, la falta de prueba del pago del precio, el hecho de que ella misma asumiera esos supuestos pagos y que posteriormente adquiriera todas las acciones de la sociedad propietaria.

Por ello, el juzgado estimó que faltó un consentimiento real y serio en ambos contratos y declaró su nulidad absoluta por carecer de un requisito esencial de validez.

El tribunal concluyó que ambas compraventas debían ser anuladas por simulación absoluta y falta de consentimiento real, aun cuando en 2019 el mandato otorgado a la hermana del demandante se encontraba vigente y permitía vender y autocontratar.

Respecto de la operación de 2021, consideró relevante que el mandato ya hubiera sido revocado y que la sociedad compradora estuviera representada por quien entonces era pareja de la hermana del actor, lo que reforzaba la existencia de una actuación coordinada. También valoró la falta de prueba del pago y la sucesión de operaciones destinadas a transferir el mismo inmueble.

En consecuencia, declaró la nulidad absoluta de las compraventas de 2019 y 2021. Además, ordenó cancelar la inscripción de dominio a favor de la sociedad compradora y restituir materialmente el inmueble al demandante, restableciendo la situación existente antes de los contratos anulados.

El 2° Juzgado de Letras de Buin acogió parcialmente la demanda y declaró la nulidad absoluta, por simulación, de las compraventas cuestionadas.

Respecto de la operación de 2021, ordenó cancelar la inscripción de dominio de la sociedad compradora, restablecer la situación registral anterior y restituir materialmente el inmueble al demandante dentro de los diez días siguientes a que la sentencia quede firme.

En cambio, rechazó la indemnización de perjuicios, al estimar que no se acreditó suficientemente la existencia de un daño cierto y directamente relacionado con las compraventas anuladas. También desestimó la solicitud de reservar su determinación para una etapa posterior y dispuso que cada parte soportara sus propias costas.

Vea sentencia Segundo Juzgado de Letras de Buin Rol Nº1237-2024.