Prioridad registral de compraventa
Suprema ordena inscribir compraventa que tenía preferencia frente a embargo posterior
La Corte Suprema invalidó de oficio una sentencia de la Corte de Apelaciones de San Miguel que había confirmado el rechazo de un reclamo presentado contra la negativa del Conservador de Bienes Raíces de San Miguel a inscribir una escritura pública de compraventa, al concluir que el fallo omitió…
La Corte Suprema invalidó de oficio una sentencia de la Corte de Apelaciones de San Miguel que había confirmado el rechazo de un reclamo presentado contra la negativa del Conservador de Bienes Raíces de San Miguel a inscribir una escritura pública de compraventa, al concluir que el fallo omitió ponderar antecedentes relevantes para resolver la controversia.
El procedimiento se inició ante el Primer Juzgado Civil de San Miguel, que rechazó el reclamo presentado contra la negativa del Conservador de Bienes Raíces a inscribir una escritura pública de compraventa.
La Corte de San Miguel confirmó esa decisión, por lo que el solicitante recurrió de casación en el fondo ante la Corte Suprema.
Al revisar los antecedentes, el máximo tribunal advirtió un vicio de casación en la forma y recordó que puede invalidar de oficio una sentencia cuando detecta defectos que afectan su validez. En este caso, el problema fue advertido cuando la causa ya se encontraba en estado de acuerdo.
El máximo tribunal explicó que toda sentencia debe contener una exposición clara de los hechos, un examen de la prueba y las razones jurídicas que sustentan lo resuelto. La falta de esa fundamentación constituye una causal de nulidad formal.
La Corte destacó que los jueces deben analizar todos los antecedentes aportados y explicar por qué consideran acreditados o descartados determinados hechos. Esta obligación permite controlar la razonabilidad de las decisiones, evitar arbitrariedades y garantizar el adecuado ejercicio de los recursos.
La Corte Suprema advirtió que la sentencia no ponderó un antecedente relevante: el mismo título tenía dos anotaciones en el Repertorio del Conservador, una de enero y otra de mayo de 2021.
El tribunal de alzada omitió considerar la segunda anotación, de 17 de mayo, y trató erróneamente la solicitud como un simple reingreso posterior a la caducidad de la primera. Esa omisión llevó a aplicar indebidamente la regla de caducidad, pese a que la nueva anotación seguía vigente y gozaba de preferencia frente al embargo inscrito posteriormente.
Por ello, la Corte Suprema concluyó que la sentencia carecía de una fundamentación fáctica y jurídica suficiente, la invalidó de oficio y dictó sentencia de reemplazo.
En esta acogió la solicitud del comprador y ordenó al Conservador inscribir la escritura pública de compraventa del inmueble al concluir que el título gozaba de preferencia registral frente a un embargo inscrito con posterioridad.
En septiembre de 2020 se celebró la compraventa del inmueble cuya escritura ingresó al Conservador en enero de 2021, pero su inscripción fue rechazada por una deuda de contribuciones.
El título volvió a presentarse en mayo de ese año y recibió un nuevo número de Repertorio. Sin embargo, la inscripción fue nuevamente rechazada debido a un embargo anotado con posterioridad sobre el inmueble.
El Conservador reconoció que la anotación de mayo otorgaba preferencia al comprador, pero sostuvo que no podía desconocer el embargo decretado judicialmente, aunque manifestó que practicaría la inscripción si el tribunal así lo ordenaba.
La Corte Suprema recordó que el Conservador puede rechazar una inscripción cuando sea legalmente inadmisible y que las anotaciones efectuadas en el Repertorio caducan a los dos meses si no se convierten en inscripción.
Explicó que el Repertorio registra los títulos según su orden de presentación y resguarda el principio de prioridad. Por ello, quien obtiene una anotación adquiere preferencia frente a títulos, embargos o prohibiciones posteriores, siempre que subsane dentro del plazo legal el impedimento que inicialmente obstaculizó la inscripción.
Una vez subsanado, la inscripción produce efectos desde la fecha de la anotación en el Repertorio. Este sistema busca proteger la continuidad y prioridad registral, además de otorgar seguridad jurídica a las transacciones inmobiliarias.
La Corte Suprema recordó que este criterio ya había sido aplicado en fallos anteriores y estableció que, si bien la primera anotación de enero de 2021 había caducado, el mismo título recibió una nueva anotación en el Repertorio el 17 de mayo, anterior al embargo registrado en junio.
Por ello, concluyó que la compraventa gozaba de preferencia registral y que el embargo posterior no justificaba rechazar su inscripción. En consecuencia, revocó la sentencia y ordenó al Conservador de Bienes Raíces de San Miguel inscribir la compraventa del inmueble de La Cisterna, previa acreditación del pago de las contribuciones adeudadas.
Vea sentencia Corte Suprema Rol Nº45.812-2024 y de reemplazo.
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