Registro de deudores de alimentos
Suprema avala negativa a inscribir compraventa por deuda de pensión de alimentos
La Corte Suprema declaró inadmisible un recurso de casación en el fondo y dejó firme la decisión que rechazó el reclamo de unos compradores contra el Conservador de Bienes Raíces de Arica, quien se negó a inscribir una compraventa celebrada en 2019 debido a que, al momento de practicarse el…
La Corte Suprema declaró inadmisible un recurso de casación en el fondo y dejó firme la decisión que rechazó el reclamo de unos compradores contra el Conservador de Bienes Raíces de Arica, quien se negó a inscribir una compraventa celebrada en 2019 debido a que, al momento de practicarse el registro, uno de los vendedores figuraba en el Registro Nacional de Deudores de Pensiones de Alimentos. El máximo tribunal concluyó que la Ley N°21.389 debía aplicarse al acto registral, aunque el contrato hubiera sido suscrito antes de su entrada en vigor.
El conflicto se originó en una compraventa celebrada el 30 de agosto de 2019 respecto de un inmueble ubicado en Arica. La escritura fue presentada para su inscripción ante el Conservador de Bienes Raíces el 3 de septiembre de ese año, pero durante su tramitación se formularon sucesivas observaciones que fueron subsanadas por los compradores.
Tras prolongarse el procedimiento registral, los compradores obtuvieron en diciembre de 2024 una sentencia del Tercer Juzgado Civil de Arica que ordenó practicar la inscripción. Sin embargo, al intentarse nuevamente el registro, el Conservador se negó porque uno de los vendedores figuraba inscrito en el Registro Nacional de Deudores de Pensiones de Alimentos.
La negativa se fundó en el artículo 31 de la Ley N°21.389. Esta norma dispone que, cuando el vendedor de un inmueble aparece como deudor de alimentos, la inscripción solo puede admitirse si se deja constancia en el título de que se retuvo y pagó al alimentario hasta el 50% del precio de venta —o una proporción menor suficiente para cubrir la deuda—, o si se constituyeron garantías que aseguren el pago dentro del plazo legal. Además, obliga al Conservador a consultar el Registro antes de practicar la inscripción.
Los compradores reclamaron contra esa decisión. Su principal argumento fue que la Ley N°21.389 se publicó en noviembre de 2022, varios años después de la compraventa, por lo que consideraron improcedente aplicarla a un contrato celebrado en 2019, época en que ninguno de los vendedores estaba inscrito como deudor de alimentos. También hicieron presente que el precio ya había sido pagado y que, al momento de la operación, no existía deuda alimenticia que pudiera justificar una retención.
Alegaron, además, que el procedimiento registral se había iniciado en 2019 y debía entenderse como continuo, por lo que imponer posteriormente una exigencia legal inexistente al tiempo de celebrarse el contrato afectaba, a su juicio, sus derechos adquiridos, su derecho de propiedad y la seguridad jurídica. Añadieron que la prolongación del trámite se debió a las observaciones sucesivas formuladas por el Conservador y no a una conducta atribuible a los compradores.
El tribunal de primera instancia rechazó el reclamo. Consideró que el artículo 13 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces permite al Conservador negarse a efectuar una inscripción cuando esta sea legalmente inadmisible y que, al momento de practicarse el acto registral, debía aplicarse la legislación vigente.
En particular, sostuvo que el artículo 31 de la Ley N°21.389 es una norma de orden público y, por ello, resulta obligatoria desde su entrada en vigor para las actuaciones registrales posteriores. La circunstancia decisiva no era solo la fecha de la compraventa, sino la situación jurídica existente cuando debía efectuarse la inscripción.
El tribunal descartó que existiera una aplicación retroactiva de la ley. Razonó que la normativa no anulaba ni modificaba la compraventa celebrada en 2019, sino que regulaba las condiciones que debían satisfacerse para realizar posteriormente la inscripción. Asimismo, señaló que la inscripción dominical constituía una solemnidad pendiente y que los compradores no podían invocar un derecho adquirido a que esta se practicara conforme a las reglas existentes al momento del contrato.
La Corte de Apelaciones de Arica confirmó esa decisión. Explicó que, aunque la compraventa se había perfeccionado antes de la entrada en vigor de la Ley N°21.389, la transferencia del dominio del inmueble solo se materializa con la inscripción en el Registro de Propiedad. Por ello, el Conservador debía aplicar la ley vigente al momento de efectuar dicho acto registral.
Los compradores recurrieron entonces de casación en el fondo ante la Corte Suprema. Denunciaron infracciones al artículo 1545 del Código Civil, a garantías constitucionales, al artículo 31 de la Ley N°21.389 y al Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces. Insistieron en que la ley de 2022 no podía aplicarse a una compraventa celebrada en 2019 y cuestionaron además las sucesivas observaciones formuladas por el Conservador durante varios años.
La Corte Suprema recordó que corresponde a los tribunales de instancia establecer los hechos de la causa y que estos no pueden ser modificados mediante casación si no se denuncia infracción de las normas reguladoras de la prueba. Como en el recurso no se formularon reproches de esa naturaleza, los hechos fijados por los jueces inferiores quedaron inalterables.
Sobre esa base, el máximo tribunal concluyó que no existían los errores de derecho alegados. Estimó correcta la interpretación de los artículos 13 y 14 del Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces y del artículo 31 de la Ley N°21.389, pues estas disposiciones permiten al Conservador rechazar una inscripción cuando resulta legalmente inadmisible.
En consecuencia, la Corte Suprema consideró ajustada a derecho la negativa del Conservador, al existir una inscripción vigente del vendedor en el Registro Nacional de Deudores de Pensiones de Alimentos y no cumplirse las condiciones exigidas por la ley para practicar el registro. Por ello, declaró inadmisible el recurso de casación en el fondo interpuesto contra la sentencia de la Corte de Arica.
En síntesis, los tres niveles jurisdiccionales coincidieron en que la Ley N°21.389 debía aplicarse al momento de realizarse la inscripción conservatoria, aunque la compraventa hubiese sido celebrada antes de su entrada en vigor, porque la norma regula las condiciones del acto registral y no la validez del contrato celebrado previamente.
Vea sentencia Corte Suprema Rol Nº33.690-26, Corte de Arica Rol Nº547-2025 y del Tercer Juzgado de Letras de Arica Rol 81-2025-CIV-V.
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