Dueño puede recuperar inmueble pese a arrendamiento sobre cosa ajena, confirma Corte Suprema

Finalmente, la Corte Suprema abordó la alegación relativa a la carga de la prueba y precisó que, una vez acreditados por la demandante el dominio del inmueble y su ocupación por la demandada, correspondía a esta última demostrar que su tenencia se encontraba amparada por un título o contrato jurídicamente apto para justificarla. Sin embargo, estimó que el antecedente invocado no cumplía dicha exigencia, pues carecía de eficacia frente al verdadero propietario, razón por la cual no desvirtuaba los presupuestos necesarios para la procedencia de la acción de precario.

En mérito de lo expuesto, el máximo Tribunal rechazó el recurso de casación en el fondo.

Se previno que el abogado integrante señor Vidal concurrió al rechazo del recurso, aunque por fundamentos distintos a los desarrollados por la mayoría. Explicó que la razón decisiva para desestimar la impugnación no radicaba en que el contrato de arrendamiento hubiera sido celebrado con un tercero carente de derechos sobre el inmueble, pues, conforme a la doctrina tradicional, la existencia de un contrato previo puede impedir la procedencia de la acción de precario, con independencia de que este emane del propietario o de un tercero. En ese sentido, sostuvo que el contrato constituye un hecho jurídico que debe ser considerado y respetado como tal, aun cuando sus efectos frente a terceros puedan ser distintos.

Agregó que el contrato de arrendamiento sobre cosa ajena es válido entre quienes lo celebran, conforme al artículo 1916 del Código Civil, pero carece de eficacia frente al verdadero propietario por ser inoponible a este. En consecuencia, el dueño puede legítimamente desconocer sus efectos y ejercer las acciones que el ordenamiento jurídico le confiere para obtener la restitución del inmueble, sin perjuicio de las acciones que correspondan al arrendatario contra el arrendador. Por ello, concluyó que el ocupante no dispone de un título jurídicamente eficaz para justificar su tenencia frente al propietario, configurándose el presupuesto previsto en el artículo 2195 inciso segundo del Código Civil para la procedencia de la acción de precario.

Acordado con el voto en contra del ministro señor Silva, quien estuvo por acoger el recurso de casación en el fondo, al estimar que en la especie no se configuraba uno de los requisitos esenciales de la acción de precario. Explicó que esta exige, además del dominio del actor y la ocupación del inmueble por el demandado, que dicha ocupación carezca de un contrato previo y obedezca a la ignorancia o mera tolerancia del propietario, circunstancias que, a su juicio, no concurrían en el caso.

En esa línea, sostuvo que la demandada había acreditado ocupar el inmueble en virtud de un contrato de arrendamiento celebrado antes de que la demandante adquiriera la propiedad, por lo que su tenencia encontraba justificación en un vínculo contractual preexistente. Agregó que la jurisprudencia de la Corte Suprema ha reconocido que la acción de precario resulta improcedente cuando el ocupante cuenta con un antecedente que justifique, de manera seria y aparente, la detentación del bien, aun cuando dicho título no provenga del propietario o recaiga sobre cosa ajena.

En consecuencia, concluyó que el contrato de arrendamiento sobre cosa ajena constituía un antecedente suficiente para excluir la existencia de una ocupación meramente sufrida, permitida o tolerada por el dueño, impidiendo que se configurara el tercer presupuesto exigido por el artículo 2195 inciso segundo del Código Civil. Por ello, estimó que el recurso de casación en el fondo debía ser acogido y que la demanda de precario no podía prosperar.

Vea sentencia Corte Suprema Rol Nº18404-2025, Corte de Temuco Rol Nº1397-2024 (Civil) y del Juzgado de Letras y Garantía de Carahue Rol C-205-2023.