En fallo unánime, la Corte Suprema rechazó recurso de casación y confirmó la sentencia que acogió parcialmente demanda de cobro de gastos comunes presentada por la administración de edificio en contra de la Sociedad de Inversiones Las Delicias Limitada e Inversiones Autopro Limitada.
El fallo plantea que la Ley N° 19.537 confiere mérito ejecutivo al aviso de cobro de gastos comunes en la segunda parte de su artículo 27, que dispone: ‘Igual mérito tendrán los avisos de cobro de dichos gastos comunes, extendidos de conformidad al acta, siempre que se encuentren firmados por el administrador'.
La resolución agrega que es ése el título invocado por el ejecutante en estos autos y con su mérito pretende el pago de los gastos comunes adeudados, intereses y multas. Empero, como se aprecia del artículo 27 recién citado, el mérito ejecutivo que la ley otorga se vincula con un objeto más limitado y solo autoriza el cobro compulsivo de los gastos comunes, que corresponden a ‘los aportes que los propietarios de unidades funcionales de un edificio afectado al régimen de propiedad horizontal, deben tomar a su cargo en proporción a sus respectivos porcentuales, sobre el total de los gastos de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y de quórum'. (José Manuel Figueroa Valdés, en cita a Andrés Palmiro, La Copropiedad Inmobiliaria, Nuevo Régimen Legal, Editorial Jurídica de Chile, 2ª edición, 2002, pág. 221).
Luego, detalla la resolución que en su artículo 2, números 4 y 5, la Ley Nº 19.537 define tales gastos, estatuyendo que son gastos comunes ordinarios: ‘…a) De administración: los correspondientes a remuneraciones del personal de servicio, conserje y administrador, y los de previsión que procedan; b) De mantención: los necesarios para el mantenimiento de los bienes de dominio común, tales como revisiones periódicas de orden técnico, aseo y lubricación de los servicios, maquinarias e instalaciones, reposición de luminarias, ampolletas, accesorios, equipos y útiles necesarios para la administración, mantención y aseo del condominio, y otros análogos; c) De reparación: los que demande el arreglo de desperfectos o deterioros de los bienes de dominio común o el reemplazo de artefactos, piezas o partes de éstos, y d) De uso o consumo: los correspondientes a los servicios colectivos de calefacción, agua potable, gas, energía eléctrica, teléfonos u otros de similar naturaleza', definiendo a continuación los gastos comunes extraordinarios como aquellos ‘adicionales o diferentes a los gastos comunes ordinarios y las sumas destinadas a nuevas obras comunes'.
Añade que en su recurso de nulidad la actora asevera que las multas sí forman parte del concepto de gastos comunes porque éstos deben ser definidos de acuerdo a su objeto y finalidad. Sin embargo, de lo expuesto en el considerando que antecede es posible concluir que para la ley y la doctrina el objeto de los gastos comunes es netamente funcional, mas no así el de las multas, que evidentemente es sancionatorio.
Luego, afirma la resolución que por otra parte, y corroborando lo recién concluido es útil consignar que del claro tenor de los números 4 y 5 del artículo 2 no aparece que alguna de las partidas allí consideradas diga relación con multas. En consecuencia, los jueces del fondo no se equivocan al acoger la excepción del N° 7 del artículo 464 del código adjetivo en lo relativo a las multas cuyo pago pretende la ejecutante por esta vía, pues no corresponde entenderlas incluidas en la noción de gastos comunes cuyo cobro pueda perseguirse ejecutivamente sobre la base del título invocado en autos.
Por último, concluye que como corolario de lo anterior, no se advierte que los jueces hayan infringido los preceptos que sustentan el recurso de casación en el fondo intentado por la demandante, por lo que dicho arbitrio debe ser desestimado.

Vea texto íntegro de la sentencia 23.380-2018

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