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Comercial Plaza Reñaca
En fallo dividido.

Corte Suprema rechaza cobro de rentas de locales comerciales por el periodo que permanecieron cerrados por la pandemia.

El máximo Tribunal acogió la demanda de término de contratos de arrendamiento, restitución de los inmuebles con el pago de los servicios asociados y de las rentas adeudadas, con la excepción del tiempo que permanecieron cerrados por la pandemia.

13 de agosto de 2022

La Corte Suprema casó de oficio la sentencia impugnada y, en sentencia de reemplazo,  rechazó el cobro de rentas de arrendamiento de locales comerciales por el tiempo que permanecieron cerrados debido a las restricciones sanitarias impuestas para mitigar los contagios de coronavirus.

El fallo señala que, la limitación para el desarrollo de ciertas actividades comerciales, de esparcimiento, productivos y de construcción o prohibición de estas, dispuesta por la autoridad administrativa destinada a mitigar o impedir los contagios por CIVID-19, (SIC) configura una anomalía de la cosa, de tipo jurídica, que integra el supuesto de hecho referido a la calidad de la cosa arrendada reglado por el artículo 1932 del Código Civil.

La resolución agrega que, en lo que toca a la consecuencia jurídica que se imputa a la ocurrencia del supuesto de hecho, tratándose de un riesgo relacionado con la cosa que, como tal, es de cargo del arrendador, permite al arrendatario la suspensión la contra prestación que es el pago de la renta convenida. Recuérdese que en todos los casos en que no resulta aplicable el artículo 1550 del Código Civil se debe recurrir a la denominada ‘buena doctrina’, la que pone de cargo del dueño el riesgo de la cosa, de manera que será el arrendador, en su calidad de propietario o titular de la res, quien deba soportar el costo por el cierre del inmueble arrendado, dispuesto por la Autoridad Sanitaria.

Además, la resolución afirma que, el embarazo o perturbación en el uso que se analiza es asimilable a la destrucción de la cosa, puesto que ella, también, se produce cuando desaparece la aptitud de esta para el objeto a que, según su naturaleza o el contrato, se destina, con la particularidad de que la imposibilidad dispuesta por la autoridad pública –por razones de salud– al ser esencialmente transitoria, genera un efecto temporal o relativo. En palabras del profesor Alcalde, no significa el fin del contrato, sino que suspende su eficacia para evitar que se produzca un desequilibrio patrimonial de las partes. Para este autor, siendo el arrendamiento un contrato conmutativo, las prestaciones de las partes deben propender hacia aquella equivalencia que ellas previeron al contratar, donde el goce de la cosa se mira como equivalente de la renta, de suerte que, si el primero no se puede obtener, tampoco hay un deber de pagar dicha renta por todo el tiempo que dure ese impedimento, puesto que de ocurrir se produciría un enriquecimiento injustificado (v. Alcalde Silva, Jaime. Ob. Cit.). A esta solución arriban también los profesores Álvaro Vidal e Iñigo de la Maza, para quienes el derecho a la reducción del precio a que se refiere el inciso segundo del artículo 1932 del Código Civil, fuera de constituir una adecuación temporal o definitiva del contrato –de un elemento esencial–, implica la liberación parcial de la obligación del arrendatario de pagar la renta (v. Vidal Olivares, Álvaro y De la Maza Gazmuri, Iñigo: ‘Excepción de contrato no cumplido en losarrendamientos comerciales’. Ob. Cit).

Para el máximo tribunal, las partes celebraron un contrato de arrendamiento el 1 de agosto de 2009 en cuya virtud la demandante entregó a la demandada el local comercial de la planta del piso 1 y dos estacionamientos, de la planta piso segundo subterráneo, todos del Edificio El Bosque, ubicado en Avenida El Bosque Norte, Comuna de Las Condes, Región Metropolitana, para fines comerciales, y suscribieron un segundo contrato de arrendamiento, el 1 de agosto del año 2009, respecto de otros locales de la planta nivel superior o segundo piso, del Centro Comercial denominado ‘Comercial Plaza Reñaca’ ubicado en Avenida Borgoño, acceso común, Sector Reñaca, Viña del Mar, empero, la autoridad pública durante el año 2020, dispuso medida transitoria de confinamiento total que impidió a la arrendataria darle a los bienes arrendados –por un lapso determinado– el uso comercial para el que fueron arrendados.

Concluye que, fluye que los inmuebles arrendados no reunieron las condiciones necesarias que le permitiera ser destinado a local comercial –que es el uso para el cual la arrendataria celebró los contratos– desde el 26 de marzo de 2020 hasta el 17 de agosto de 2020 por disponerlo así la autoridad sanitaria, defecto de carácter jurídico en la cosa arrendada que imposibilitó temporalmente su uso, de manera que de conformidad al artículo 1932 del Código Civil, el arrendatario tuvo derecho o pudo liberarse de pagar la renta por el tiempo que estuvo vigente la indicada prohibición.

Por tanto, se resuelve en la sentencia de reemplazo que, se revoca la sentencia apelada de primera instancia, de primero de abril de dos mil veintiuno, y en su lugar se decide que se acoge, con costas, la demanda, solo en cuanto se declaran terminados los contratos de arrendamientos que recaen sobre el local comercial de Avenida Borgoño sector Reñaca, Viña del Mar y el local del edificio El Bosque, ubicado en Avenida El Bosque Norte, comuna de las Condes, Región Metropolitana y se condena a la demandada a las siguientes prestaciones: Restituir al local del edificio El Bosque, ubicado en Avenida el Bosque Norte, comuna de las Condes, Región Metropolitana, libre de todo ocupante y con íntegro pago de todos los servicios asociados al uso del inmueble, dentro de 10 días desde que la presente sentencia cause ejecutoria, bajo apercibimiento de lanzamiento con uso de la fuerza pública. Al pago de las rentas de arrendamiento adeudadas y multa, por cada día de retraso en el pago de rentas, conforme a liquidación que se practique en la etapa de cumplimiento.

Decisión adoptada con el voto en contra del ministro Muñoz Pardo, quien estuvo por confirmar la sentencia en alzada.

 

Vea sentencia Rol Nº49.739-2021

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