Por Joaquín Uribe Luci, Universidad Central

En el Galpón Cordillera del Persa Bío Bío, la Asociación Gastronómica se enfrenta a un inminente desalojo debido a una deuda acumulada durante los meses de cuarentena por la pandemia en 2020 y 2021. Aunque los locatarios tienen la intención de pagar sus deudas, no se ha establecido ninguna conversación con el dueño del galpón para encontrar una solución. Durante el período de cuarentena, los locales de comida permanecieron cerrados, lo que resultó en la acumulación de deudas en el arriendo. A pesar de que los pagos están al día en la actualidad, la inmobiliaria propietaria, Miraflores S.A., insiste en el desalojo sin considerar el contexto de la pandemia y la falta de ingresos durante ese tiempo. La asociación representa a unos 200 locatarios y alrededor de 700 personas dependen de sus trabajos en el lugar. Estos trabajadores operan bajo el subarriendo de la propiedad a Inmobiliaria Cordillera Limitada, quien a su vez tiene un contrato de arriendo con Inmobiliaria Miraflores S.A. Los locatarios esperan poder llegar a un acuerdo que les permita permanecer en el lugar durante un tiempo adicional para pagar las deudas y evitar un desalojo abrupto.

Conversamos con Esteban Schafer, abogado de la Universidad Central de Chile con grado académico de Magíster en Derecho Procesal y juez árbitro de la Ilustrísima Corte de Apelaciones de Santiago, quien lleva a cabo un análisis la situación del Persa Bío Bío aterrizando las principales fuentes de estudio, para así, dar una perspectiva legal de la situación

 1. ¿Qué es el subarriendo y cómo se encuentra regulado en Chile?

El contrato arrendamiento se encuentra regulado el artículo 1915 del Código Civil y efectivamente va a generar derechos personales entre el arrendador y el arrendatario, lo que te permite usar y gozar de los bienes inmuebles arrendados, que en este caso son los locales comerciales del persa Biobío. Y además, el mismo Código Civil permite el tema de sub arrendar, por ende efectivamente lo aprueba. En su artículo 1946 expresa una facultad que va a tener el arrendatario de no subarrendar a menos que esto se haya expresado o concedido. Lo entendemos como un elemento accidental del contrato, porque si las partes nada expresan se entiende que no pueden subarrendar. En atención a ese tenor de idea, en el caso de autos, el demandante sabía y accedió al subcontrato de arrendamiento, así el demandante siempre ha sabido que se le entregó al demandado la cosa para que él la pudiera subarrendar.

2. ¿Qué es y cómo está regulado el debido proceso para garantizar los derechos de las personas involucradas en procedimientos legales?

Efectivamente en un conflicto de relevancia jurídica deben estar todas las partes válidamente emplazadas para que la litis se forme. Y efectivamente en Chile se encuentran reguladas normas sobre el emplazamiento. Dentro de este último, la falta del emplazamiento de las partes. Sabemos que las partes pueden ser directas e indirectas en una relación jurídico procesal. Estas últimas pueden ser los terceros, estos se clasifican en independientes, excluyentes y coadyuvantes. Comprendemos que las normas del debido proceso están consagradas como un derecho fundamental en el artículo 19°, n°3, inciso 6 de la Constitución. Además de este cuerpo legal, podemos encontrarlo en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Orgánico de Tribunales.

Así las cosas, si las normas del debido proceso no se respetan, existen sistemas recursivos para enmendar aquella falta. Tal y como sabemos las normas del debido proceso vienen a justificar que una sentencia definitiva produzca la paz social, la última se consigue escuchando a todos los intervinientes e interesados, en un procedimiento judicial. Esta resolución sólo surtirá efecto en Chile y en contra de las partes que estuvieron involucradas en el procedimiento judicial. Esta sentencia no producirá efecto erga omnes, es decir, que no pueden ser dispuestas y obligadas a terceros que no fueron partes del procedimiento a cumplirlas, debido a que no fue respetado su derecho a defensa ni la bilateralidad de audiencia, además de no haber sido válidamente emplazados ni haber respetados sus derechos.

3. ¿Qué derechos tienen los subarrendatarios?

La ley 18101 viene a regular normas sobre el arrendamiento de predios urbanos sin hacer distinción respecto si el bien inmueble arrendado es para uso comercial o uso habitacional. Además, esta ley nos va a otorgar ciertos derechos y reconocimiento a los subarrendatarios respecto a los derechos que ellos tienen que tener en el procedimiento, a mayor abundamiento la ley ya viene a reconocer  en el artículo 11 que dice que “Para que a los subarrendatarios les sean oponibles lo obrado y la sentencia recaída en los juicios de desahucio, de restitución o de terminación de arrendamiento por falta de pago de la renta seguidos contra el arrendatario, les deberá ser notificada la demanda o deberán haberse apersonado a la causa.” Y efectivamente la ley 18101 a mayor abundamiento también va a reconocer el derecho de los subarrendatarios respecto a que ellos tienen que ser válidamente emplazados en el procedimiento, porque si no la sentencia sería inoponible para ello.

En atención a que los subarrendatarios tienen ciertos derechos que pueden ser insertos dentro del procedimiento, uno de los derechos que tienen los subarrendatarios es poder pagar al arrendador primitivo los cánones de arriendo o la renta impagada ante la dictación de la sentencia. Además, los subarrendatarios pueden también enervar la acción de término de contrato de arrendamiento e incluso a ser reembolsados de los pagos que hayan realizados incluso al subarrendador, además de demandar acciones de indemnización de perjuicio.

4. ¿Cómo se protege el debido proceso para los subarrendadores?

Efectivamente en un procedimiento judicial para los subarrendatarios debía existir constancia en el expediente de que efectivamente fueron válidamente emplazados en el proceso, porque si ellos no fueron válidamente emplazados en el proceso y así lo dice la ley, la sentencia no puede causar efecto erga hombre contra ellos y además en la solicitud de término del contrato de arrendamiento tendría que haber pedido a los demandantes que se hubieran terminado los subcontratos de arrendamiento. Cabe hacer presente que incluso el arrendador no puede desconocer el derecho que tenía el arrendatario a subarrendar porque fue una cláusula que ellos agregaron por la autonomía de la voluntad privada entre ellos y que el arrendador sabe y conoce que efectivamente el inmueble arrendado es para sub arrendarlo, por ende, incluso aquí podría caer en definitiva el demandante en actitudes de mala fe procesal desconociendo una cláusula que él mismo interpuso y también desconociendo o no queriendo hacer conocer que efectivamente tendría que haber pedido tanto el término los subcontratos de arrendamiento o haber notificado a los subarrendatarios a fin de que ellos podrían hacer valer los derechos que le correspondían el procedimiento en el presente procedimiento. De esta manera lo establece la ley, en el artículo 1545 del Código Civil, el cual establece que el contrato es ley para las partes.

Y además, la ley le da pleno reconocimiento al subarrendatarios sobre estos temas, porque en rigor el contrato de subarriendo no está prohibido por la ley. También, podría haber incluso iniciado este procedimiento como una acción de exhibición de documentos a fin de preparar el juicio de término de contrato de arrendamiento para que el demandante hubiera conocido con plena certeza cuántos contrato de arrendamiento existían.  En el caso de que la demanda no hubiera sido notificada a los subarrendatarios incluso adolece de vicios de falta de emplazamiento que podría declararse tanto la nulidad de todos lo obrado por falta emplazamiento, o bien, la inoponibilidad de la sentencia y del lanzamiento por no haber sido respetados los derechos que tienen todas las personas frente a la norma del debido proceso.

5. ¿Cuáles serían los posibles derechos de los subarrendatarios respecto al lanzamiento?

Los derechos que le corresponden al subarrendatario que en el caso de que a los subarrendatarios se les informe o se les notifique la resolución de lanzamiento. Primero, los subarrendatarios tienen el derecho a alegar la inoponibilidad de la resolución judicial por la falta de emplazamiento en el procedimiento. Segundo, la Ley 18.101 además, les otorga un derecho especial establecido en el artículo 3 inciso segundo de la ley en comento que dice “En los casos mencionados en el inciso anterior, el plazo de desahucio será de dos meses, contado desde su notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo más el aumento no podrá exceder, en total, de seis meses”.

Por ende, en el caso de que se hubiera desahuciado el contrato por no pago la renta, ellos tienen derecho a quedarse un mes por año de arriendo. El lanzamiento no puede ser ejecutado frente a ellos a lo menos entonces 2 o 3 meses más. Por ejemplo, si hubieran arrendado un año tendrían un mes,  si arriendan dos años tendrían, en consecuencia. Además, tienen también el derecho a pedir a pedir a que no se haga el lanzamiento por causa humanitaria, esto significa que en aquel caso tú puedes pedir que no te lancen a la calle durante 30 días porque efectivamente quizá eso es una fuente de ingreso, quizás estás en la situación de que si tu pierdes tu fuente laboral no puedes pagar tus cosas, así las cosas, alegar un estado de cesantía o un estado de necesidad imperante también puede parar un lanzamiento forzado contra las personas.

6. ¿Qué es el efecto erga omnes de la sentencia?

Sabemos que en Chile las resoluciones judiciales solamente producen efectos frente a las partes las cuales se clasifican en partes directas o partes indirectas, pero en definitiva la locución erga omnes significa que una resolución judicial va a afectar a toda las todas las personas o respecto a todos o frente a todos. Efectivamente, tenemos que ver si es que en esta sentencia existe alguna norma especial que le pueda producir a esta resolución judicial firme y ejecutoriada que cause cosa juzgada un efecto erga omnes. Y sabemos que efectivamente en Chile las resoluciones judiciales solamente producen efectos inter partes o entre las partes y no producen efecto erga omnes, por ende, esta resolución judicial de la sentencia definitiva no puede ser aplicada a todas las personas que se encuentren consideradas en ella sin perjuicio de que una resolución judicial que un lanzamiento va a lanzar o a expulsar a todos los ocupantes del inmueble los subarrendatarios tienen ciertos derechos por los contratos que hayan firmado.

Así, esos derechos tienen que ser respetados o a lo menos el tribunal pronunciarse sobre si se va a terminar o no se han terminado los subcontratos que existen frente al inmueble, porque es carga del demandante pedir al tribunal en su petitorio que resuelve ciertas cosas, y si el demandante no solicitó que se terminen los otros contrato de arrendamiento. Es decir, si yo no le pido al tribunal que produzca una similitud de un efecto erga omnes, o bien, que se terminen todos los subcontratos de arrendamiento, el juez primero está limitado al petitorio y segundo si es que él fallara su terminando los contratos rendimiento no habiéndose pedido el término los subcontratos rendimientos sentencia podría causar o podría tener un vicio de ultra petita y en atención incluso el vicio ultra petita podría ser cazado de oficio por la corte de apelaciones es que se presentará algún recurso.

Las sentencias definitivas en Chile no producen efecto erga omnes, solamente producen efectos Inter partes y que, por ende, los subarrendatarios tienen que ser a lo menos escuchados frente a las normas del debido proceso además de haber sido escuchados frente al tribunal para resguardar los derechos que la ley le da y la Constitución le da, todo esto, desde las normas del debido proceso.

7. ¿Existe plazo para el lanzamiento?

La ley no da un plazo de lanzamiento sin perjuicio que para que pueda llevarse a efecto la resolución del lanzamiento, tiene que estar firme y ejecutoriada, y efectivamente mientras esa resolución no esté firme o ejecutoriada o no cause ejecutoria, no puede llevarse a cabo.

Además, el lanzamiento en Chile tiene que ser coordinado con las fuerzas públicas de autoridad Carabineros de Chile, Policía De Investigaciones u otros, deben llevar a cabo el lanzamiento teniendo en cuenta siempre en atención a su capacidad, pero sabemos que efectivamente la facultad imperio va a implicar de que las fuerzas policiales no pueden cuestionar las resoluciones judiciales que tienen que llevar a cabo, el tema es que efectivamente existe una complicación práctica, que dice relación con la disponibilidad de personal para efectuar dicha gestión.

Por ende, el lanzamiento se puede ver incluso frenado por diversos motivos, tanto por lo que pueden hacer los terceros, por lo explicado en cuanto a la nulidad procesal, porque la sentencia no produce efecto erga omnes, por causas humanitarias, también por los derechos que otorga la Ley 18.101, entre otras muchas formas en que se puede ver dilatada la situación.