Podemos entender por Derecho Registral Inmobiliario el conjunto de principios y normas que regulan la organización y funcionamiento del registro, la determinación de los objetos y actos inscribibles y la forma y efectos de la inscripción.
Algunos aspectos del Sistema Registral
1.- Una de las más importantes contribuciones de nuestro Código Civil, promulgado el 14 de diciembre de 1855, fue el establecimiento del Sistema Registral Inmobiliario, colocando a nuestro país a la vanguardia de las legislaciones del siglo XIX.
2.- El legislador civil prefirió los beneficios jurídicos, económicos y sociales que proporciona la propiedad inscrita. Por lo mismo, esta idea tampoco puede servir de argumento jurídico de interpretación.
3.- La organización de la publicidad registral en Chile es lo que nos permite establecer, por una parte, su íntima vinculación con la garantía constitucional del Derecho de Propiedad y, por la otra, el carácter de orden público de las normas que conforman el estatuto legal del Sistema Registral Inmobiliario.
4.- Actualmente, la inscripción conservatoria constituye plena prueba del dominio o de la titularidad del respectivo derecho real inmueble, lo que no obsta a que judicialmente se pueda demostrar lo contrario (presunción “iuris tantum”). Este principio de “legitimación registral” se ve reforzado por la eficacia constitutiva de la inscripción y por, a lo menos, tres principios registrales plenamente identificables desde los inicios de nuestro sistema: “prioridad registral”, “tracto sucesivo” y, precisamente, “calificación registral”.
5.- Por último, es indudable que nuestro sistema, luego de un siglo y medio, requiere perfeccionamientos, algunos con bastante urgencia; entre otros, por ejemplo, el fortalecimiento de ciertos principios registrales, la eliminación de las cargas ocultas de las servidumbres y los arrendamientos, es decir, de aquellas no inscritas, la incorporación de bases gráficas, el establecimiento de una carrera funcionaria basada en méritos objetivos y con estándares adecuados de fiscalización, y la efectiva utilización en todos los oficios registrales de adelantos tecnológicos, no solo por seguridad jurídica, sino que, también, por razones de agilidad y ahorro de costos en los procesos de búsqueda de información, inscripción y emisión de certificaciones, debiendo existir interconexión entre todos ellos.
Organización del Registro
Está organizado como un servicio judicial a cargo de abogados, denominado conservadores, que son funcionarios del Poder Judicial y, por ende, se encuentran sometidos a la superintendencia directiva, correccional y económica de la Corte Suprema, sin embargo, funcionan como empresa privada.
Los conservadores son auxiliares de la Administración de Justicia de la segunda serie del escalafón secundario, al cual pertenecen también, en virtud de lo que establece el artículo 269 C.O.T. los notarios y archiveros.
Conforme lo prescribe el artículo 447 del Código Orgánico de Tribunales, “habrá un conservador en cada comuna o agrupación de comunas que constituya territorio jurisdiccional de juzgado de letras.
En Valparaíso habrá un conservador para las comunas de Valparaíso y Juan Fernández y un conservador para la comuna de Viña del Mar.
En aquellos territorios jurisdiccionales en que solo hubiere un notario, el Presidente de la República podrá disponer que éste también ejerza el cargo de conservador de los registros indicados en el artículo precedente. En tal caso se entenderá el cargo de notario conservador, como un solo oficio judicial para todos los efectos legales”.
Al conservador de bienes raíces de Santiago, además, le es aplicable el D.F.L. N° 247, de 1931. Su artículo 1° establece lo siguiente: “Los tres libros que forman el Registro Conservatorio de Bienes Raíces estarán, en el departamento de Santiago, a cargo, separadamente, de tres funcionarios con el nombre de conservadores de bienes raíces, que tendrán todos los deberes y atribuciones que a los conservadores les señalan el Reglamento de 24 de junio de 1857, las leyes posteriores y las que se dicten en los sucesivo”.
A su vez, el artículo 449 del Código Orgánico de Tribunales, dispone lo siguiente: “Habrá un registro conservatorio con asiento en la comuna de Santiago para el servicio del territorio jurisdiccional de la Corte de Apelaciones de Santiago, el que constituirá un solo oficio desempeñado por tres funcionarios.
Uno, el conservador del Registro de Propiedad, que tendrá a su cargo el registro del mismo nombre y el correspondiente repertorio; y los Registros de Comercio, de Prenda Industrial, de Prenda Agraria y de Asociaciones de Canalistas; otro, el conservador de hipotecas, que tendrá a su cargo el Registro de Hipotecas y Gravámenes; y el último, el conservador del Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar, que llevará el registro de ese nombre y, además, el Registro Especial de Prenda. Cada uno de estos funcionarios intervendrá en las inscripciones, subinscripciones, certificaciones, dación de copias y demás actos o diligencias que competan a sus respectivos registros.”
Por último, según lo establece el Reglamento, los conservadores de bienes raíces deben llevar los siguientes libros: el Repertorio (es lo que se conoce en otros países como “Libro Diario”), el Registro de Propiedad, el Registro de Hipotecas y Gravámenes, el Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar (son los denominados “registros parciales”), y el Índice Público.