Un Juzgado en lo Civil y Comercial de Córdoba (Argentina), desestimó la demanda que la comunidad de un condominio dedujo contra una propietaria del lugar, al resolver que el mantenimiento y reparación de una cosa común, en este caso unas cañerías, corresponde a la comunidad en su conjunto.
La comunidad demandó a la propietaria para determinar su responsabilidad por los daños que una cañería, ubicada dentro de su inmueble, causó a las paredes y revoques de un sector del edificio, y de los cuales tuvieron que hacerse cargo ante la negativa de la demandada, viéndose obligados a pagar por las reparaciones un monto total de $10.574 pesos.
Por lo anterior solicitaron al Juzgado que interprete la normativa aplicable al caso, para así delimitar la responsabilidad que cabe a las partes y establecer quién debe solventar los gastos mencionados. Al respecto, señalaron que “(…) si bien se reputa que las cañerías que conducen fluidos son comunes en todo su recorrido, por lo que las reparaciones debían quedar a cargo del consorcio, existen diferentes opiniones en cuanto a la norma, por lo que es necesario, obtener certeza en su aplicación”.
En su análisis de fondo, el Juzgado observa que “(…) el Código Civil y Comercial de la Nación establece que son comunes las cosas y partes de uso común de las unidades funcionales, o las indispensables para mantener su seguridad y, además, las que determine como comunes el reglamento de copropiedad. Por otro lado, enumera -aunque no de manera taxativa- cuáles son las partes necesariamente comunes y cuáles son no indispensables. Con ello se inclinó por el criterio doctrinal mayoritario que distingue entre cosas cuyo carácter común podía modificarse si no eran necesarias al uso común o a la seguridad, y las cosas necesariamente comunes por ser indispensables para la seguridad, o en general necesarias al funcionamiento del sistema”.
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Agrega que “(…) la norma pareciere que distingue las cañerías que serán comunes en toda su extensión ya sea que por la misma conduzca energía o fluidos de los cableados que son comunes solo hasta que ingresen hasta la unidad funcional. No se ve por qué distinguir cañerías de cables y menos aún cómo se resolvería el supuesto usual en que los cables estén embutidos en una cañería. La intención del legislador pudo no ser la que surge de una primera lectura del artículo. Puede entonces sostenerse perfectamente que tanto los cables como las cañerías son comunes hasta su entrada en la unidad, y ambas opiniones pueden llegar a ser válidas”.
Comprueba que “(…) se ha sostenido que las cañerías, a pesar de no estar empotradas, igualmente mantienen su calidad de cosa común dado su carácter de esencialidad y aprovechamiento común En tren de justificar esta solución se ha sostenido que su calidad de cosas comunes deriva del hecho de que su instalación se realiza mediante tuberías que deben ser empotradas en las paredes del edificio, sean estos muros maestros o divisorios de departamentos, también comunes. Las máquinas que alimentan el sistema y los recintos en los que están instaladas también son comunes por servir a todos los propietarios”.
En definitiva, el Juzgado concluye que “(…) tratándose de cosas necesariamente comunes, el responsable de su mantenimiento y reparación es siempre la comunidad, quien debe realizar todas las medidas necesarias y convenientes para evitar el agravamiento y/o producción de daños, de manera que el propietario sólo respondería en la medida en que hubiese impedido la reparación. Por lo demás, tratándose de una norma de orden nacional y de carácter imperativo, naturalmente que es de aplicación obligatoria aun cuando el reglamento de copropiedad, anterior a su dictado, disponga lo contrario”.
En mérito de lo expuesto, el Juzgado resolvió desestimar la demanda y determinar que las cañerías son una cosa común de todo el condominio y, por lo tanto, su reparación debe ser solventada por toda la comunidad.
Vea sentencia Juzgado en lo Civil y Comercial de Nº 35° de Córdoba 6467228.