La Corte de Apelaciones de Santiago rechazó el recurso de casación en la forma interpuesto por la parte demandada en contra de la sentencia dictada por el 29° Juzgado Civil de Santiago, y la confirmó en todo lo apelado, acogiendo una demanda por lesión enorme ordenándole al demandado restituir la propiedad o sanear la venta del inmueble.
En esta causa se dedujo como acción principal demanda de nulidad absoluta del contrato de compraventa de un inmueble. En subsidio, su nulidad relativa, y en subsidio de lo anterior, de rescisión del mismo acto jurídico por lesión enorme, todas ellas, en contra del comprador del inmueble; y conjuntamente con lo anterior, se demandó de indemnización de perjuicios por responsabilidad extracontractual al Banco de Crédito e Inversiones.
Los hechos en que se fundan tales acciones dicen relación con un predio que en el año 2014 adquirió el demandante, en el cual construyó un condominio privado de seis casas de 100 metros cuadrados cada una, destinadas a vivienda residencial, proyecto recepcionado por la Dirección de Obras Municipales respectiva en abril de 2018, las que fueron ofrecidas al público, ocasión en que el demandado ofertó por la casa Nº 5, la que financiaría en su gran mayoría con un crédito hipotecario que le otorgaría el Banco de Crédito e Inversiones, tasándose dicha vivienda en el equivalente a 5.847,65 UF, mientras que el inmueble donde se emplaza, corresponde a 33.147,36 UF. Al confeccionar por la entidad bancaria el borrador de la escritura de compraventa, se cometió un grave error, pues siendo el objeto del acuerdo entre las partes solo la venta de la unidad Nº 5, la escritura señaló el bien raíz en su totalidad, lo que se hizo presente al banco mencionado, suscribiéndose la escritura matriz, haciéndose expresa salvedad de la omisión referida, instruyéndosele modificar y subsanar el error, lo que no sucedió, por lo que la escritura se cerró enajenándose el bien raíz en su totalidad por la suma de 4.450 UF. De ese modo, el demandado, indebidamente, se hizo dueño del predio íntegro, conforme se acreditó con la inscripción registral de la escritura pública en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago.
Como ninguno de los demandados estuvo dispuesto a solucionar el problema suscitado, se demandó la nulidad absoluta del contrato mencionado, por falta de voluntad, desde que le falta el requisito esencial del consentimiento de las partes en relación con el objeto del mismo, pues solo se limitaba a una de las unidades construidas en el inmueble, y no a este en su totalidad.
El fallo rechazó a la demanda principal de nulidad absoluta. El fallo señala que el artículo 1681 del Código Civil indica, que es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato, según su especie y la calidad o estado de las partes, para luego distinguir entre nulidad absoluta o relativa, distinción que tiene relevancia, según la doctrina, en tres perspectivas, esto es, respecto quienes la pueden invocar, su posibilidad de convalidación y su prescripción.
Prosigue el fallo señalando que, desde el punto de vista de los motivos que la provocan, la doctrina ha estimado considerar que la nulidad absoluta procede respecto defectos que vician un acto jurídico, afectando alguno de sus requisitos de validez, lo que incluye la ausencia de alguno de los elementos propios del mismo, como sucede con la falta de voluntad o consentimiento, ausencia de objeto y de causa, situaciones que si bien se avienen con la idea de inexistencia del negocio jurídico pertinente, es pacífico sostener que el modo de reclamarla, es por la vía de la nulidad absoluta.
Puntualiza la sentencia que, en esta causa se reclama justamente dicha hipótesis, esto es, la circunstancia de que la convención atacada, carece de expresión de voluntad, o de consentimiento, respecto del objeto mismo sobre el cual se contrató.
Para el tribunal de alzada, en tal entendido, la acción de nulidad absoluta solo puede prosperar en la medida que se constate dicha situación.
Luego, la Corte deja asentado que consta del mérito de la escritura de compraventa de la propiedad raíz, que las partes concurrieron voluntariamente a su suscripción, documento que hace plena prueba respecto al hecho de haberse otorgado, la fecha de su celebración, y entre los interesados, esto es, las partes del juicio, de sus obligaciones y descargos, por lo que no es posible cuestionar la voluntad de ellas respecto a su objeto, por lo que el vicio alegado, tanto en sede de nulidad absoluta, como relativa, no se constata en estos antecedentes.
Añade la sentencia, respecto a la acción principal, que de acuerdo al artículo 1683 del estatuto civil la nulidad absoluta “… puede alegarse por todo el que tenga interés en ello, excepto el que ha ejecutado el acto o celebrado el contrato, sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba”, lo que excluye de legitimación activa al demandante respecto a la nulidad absoluta.
El fallo descarta la alegación de la parte demandada, por la cual intento enervar las acciones de nulidad absoluta, nulidad relativa y de rescisión por lesión enorme, por encontrarse mal planteada y trabada la litis, al no haberse demandado al Banco de Crédito e Inversiones, ni a las cónyuges del actor y del propio demandado, no obstante haber concurrido a la firma del contrato cuya nulidad o rescisión pretende. El juicio incurre en un defecto procesal, sostuvo el demandado, al no respetar un caso litisconsorcio pasivo que considera de carácter necesario, desde que los efectos de una eventual sentencia estimatoria, podría afectar los derechos de los mencionados terceros, lo que hacía imprescindible incorporarlos en el juicio.
Sin embargo, tal excepción es desestimada, ya que conforme consta del mérito de autos, en este proceso se ventilan varias acciones, y el Banco ha sido demandado por una de ellas, aunque no por las de nulidad absoluta, relativa y por lesión enorme, de todos modos lo inviste de la calidad de parte del mismo proceso, habiendo sido válidamente notificado e incorporado al mismo; dicha circunstancia, a juicio de la Corte, permite vincular a dicha entidad financiara –en cuanto legítima parte en estos antecedentes, que provocan una unidad procesal–, a todo aquello que en la sentencia definitiva se resuelva, desde que, aunque no fue demandado de tales acciones, tomó noticia de todos los ámbitos de la pretensión de la parte demandante, lo que subsana el eventual vicio que se intenta alzar como defensa.
Tampoco afecta, sostiene el fallo, que no se haya demandado a las cónyuges del demandante y demandado principal, que comparecieron a la celebración del contrato materia de autos, pues ambas lo hicieron en sus calidades de cónyuges respectivas, casadas en sociedad conyugal, la que es representada por los maridos comparecientes.
Respecto a la acción de rescisión del contrato por lesión enorme, que se sustenta en que el importe de venta señalado en el contrato sería inferior a la mitad del “justo precio”, el fallo de primer grado deja establecido que la venta correspondía a solo una de las casas del condominio, en circunstancias que el demandado terminó adquiriendo el terreno completo. Enseguida, luego de transcribir el artículo 1888 del Código Civil, refiere que tradicionalmente se han tenido como requisitos para que una compraventa sea rescindible por lesión enorme los siguientes: i) que la compraventa sea susceptible de rescindirse por causa de lesión; ii) que la lesión tenga el carácter de enorme; iii) que la cosa no haya perecido por caso fortuito en poder del comprador; iv) que la cosa no haya sido enajenada por el comprador; y, e) que la acción rescisoria se entable oportunamente.
Luego, para acoger esta acción, deja establecido que habiéndose enajenado y transferido la propiedad completa en solo 4.450 UF, suma objetivamente inferior a la mitad de su valor comercial, no puede sino concluirse que el vendedor sufrió una lesión enorme, desde que el demandado no puede esgrimir que el precio pagado es el correcto, sin caer al mismo tiempo en una suerte de aprovechamiento de la situación producida, ya que siempre supo que dicho importe correspondía a una sola de las casas, reconociendo entonces “en los hechos” la existencia de un condominio y de la Casa N° 5, lo cual torna en insostenible su desconocimiento posterior, arribando el tribunal al convencimiento legal de que el justo precio de la propiedad vendida no pudo ser inferior a 29.737,64 UF, por lo que en esa cifra se fija, coherente con la prueba producida.
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Junto con acoger la demanda de lesión enorme, el tribunal ordena hacer las restituciones mutuas que ordena la ley, sea para que se devuelva la propiedad y cancele la inscripción de dominio, o para que la parte demandada complete el justo precio de la cosa vendida, con deducción de una décima parte, más intereses desde la fecha de la demanda.
Por último, respecto a la demanda de indemnización de perjuicios por responsabilidad extracontractual deducida en contra del Banco fundada en que la entidad bancaria emplazada habría omitido, con descuido y negligencia, individualizar correctamente el inmueble, la misma fue rechazada. El tribunal efectúa su examen para desestimarla considerando que el vínculo existente entre el actor y la institución bancaria es de naturaleza contractual. Y se pregunta si el Banco debía abstenerse de confeccionar una escritura de compraventa cuyo objeto recayera en una propiedad carente de individualidad jurídica, respondiendo que no porque ello habría implicado apartarse de los títulos inscritos. Por tanto, independiente de las instrucciones recibidas, no era posible escriturar la Casa N° 5, sino el paño completo, como en definitiva se hizo, con el conocimiento y la firma de las partes, que nunca se retractaron, sino que insistieron en un imposible jurídico, descartándose que hubiere incurrido en un incumplimiento contractual.
Vea sentencias Corte de Santiago Rol Nº10161-2021 y del 29º Juzgado Civil de Santiago, Rol C 12.314-2020.