El Juzgado de Letras y Garantía de Pichilemu acogió el reclamo interpuesto en contra del Conservador de Bienes Raíces de esa comuna, que negó la inscripción de una compraventa a pretexto de que adolecería de un vicio de nulidad.
El actor expone que en el año 2001 se celebró entre hermanos una compraventa sobre una propiedad ubicada en Laguna de Cáhuil. Dicho bien raíz registraba un avalúo fiscal de $3.814.186.-, y por tratarse de una venta en familia, las partes acordaron libremente un precio de $500.000.-, sin que hasta el día de hoy alguien haya reclamado por ese valor, lo que además no podría prosperar por haber transcurrido el plazo de prescripción de las acciones para impugnar el precio o cualquier otro acuerdo estipulado en el contrato.
Señala que, al momento de solicitar la inscripción del inmueble, el Conservador se negó a realizarla, atendida la diferencia entre el precio de venta y el avalúo fiscal del bien objeto del negocio. El reclamante alega que ese reparo contradice el principio de autonomía de la voluntad y la libertad de pactar el precio que tienen los contratantes. Puntualiza que la rescisión por lesión enorme, que parte de la teoría del justo precio, opera sólo a petición de parte, lo que no ha ocurrido en la especie. Agrega que, con la negativa, el Conservador priva al contrato de su propósito natural, que es servir para transferir el dominio por la tradición al comprador, y se atribuye las facultades de censor, inspector tributario o magistrado, que la ley no le ha otorgado.
El órgano reclamado evacuó su informe haciendo presente que no se trataba de una compraventa en familia, sino que, de un contrato en favor de un tercero, que murió en 2015 sin aceptar o ratificar lo obrado. Por otro lado, estima relevante poner énfasis en la notoria diferencia de precios, “con el fin de evitar que a través de situaciones confusas y, de hecho, se eludan las exigencias que la propia norma especial ha instruido sobre el justo precio con el que se transfieren los bienes inmuebles”. Indica que, a fin de obtener la inscripción requerida, el solicitante debe realizar el estudio de títulos pertinente, efectuando el saneamiento que corresponde.
El Tribunal acogió el reclamo interpuesto. El fallo cita el artículo 13 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces y lo califica como impreciso en cuanto a la naturaleza de los defectos por los cuales el Conservador puede rehusar una determinada inscripción, sin embargo, señala que, aunque se le otorgue un sentido amplio donde tengan lugar defectos sustantivos y formales, “lo cierto es que el límite está en que éstos deben dar lugar a vicios constitutivos de nulidad absoluta y ser evidentes”. Agrega que la facultad de rehusarse que se le entrega al Conservador es excepcional, por lo que no puede entenderse que lo habilita para examinar, en general, la validez y eficacia de los actos que sirven de antecedente a una inscripción.
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En base a ese razonamiento, la sentencia expresa que, en la especie “no se vislumbra alguno de los vicios, omisiones o defectos, que impidan su inscripción, puesto que los reparos de la Señora Conservador no se encuentran en aquellas causales que, ejemplarmente, menciona el artículo 13 del Reglamento”, por cuanto las observaciones relacionadas con el precio pactado en el contrato tienen relación más bien con vicios susceptibles de nulidad relativa.
En mérito de lo expuesto, el Juzgado decidió acoger el reclamo interpuesto en contra de la negativa a inscribir del Conservador de Pichilemu, y le ordenó que practique la inscripción de dominio solicitada.
Vea sentencia Juzgado de Letras y Garantía de Pichilemu RIT V-27-2022.