Uno de los aspectos centrales de la Ley Nº 21.595 fue la sistematización de delitos económicos y atentados contra el medio ambiente, así como la regulación de las penas y consecuencias para quienes cometen estos delitos en el ámbito del derecho penal económico. Para ello, dicha norma creó cuatro categorías de delitos económicos, incorporando en cada una de ellas una serie de figuras penales ya existentes, pero, además, agregó nuevos tipos penales que, en determinadas circunstancias, se consideran económicos.

En ese contexto, la norma en comento ha creado el delito de explotación habitacional, incorporando un nuevo artículo 472 bis al Código Penal, el cual -en lo pertinente- prescribe: “El que con abuso grave de una situación de necesidad, de la inexperiencia o de la incapacidad de discernimiento de otra persona(….) le diere en arrendamiento un inmueble como morada recibiendo una contraprestación manifiestamente desproporcionada, será castigado con la pena de presidio o reclusión menos en cualquiera de sus grados”[1].

Como es posible apreciar, esta norma sanciona al arrendador de un inmueble habitacional que hace un uso abusivo del contenido socio-económico del contrato, esto es, percibiendo una renta excesivamente desproporcionada en función del estado de necesidad, inexperiencia o falta de discernimiento del arrendatario. Un ejemplo podría ser el caso de personas inmigrantes que no dominan el idioma español[2].

Desde una perspectiva puramente civilista, sabemos que el contrato de arrendamiento se clasifica dentro de aquellos denominados onerosos conmutativos, puesto que la renta que paga el arrendatario se mira como equivalente al uso y goce temporal de la cosa entregada por el arrendador.

Esta característica del arrendamiento conlleva la posibilidad de que una de las partes experimente un perjuicio motivado por el desequilibrio en las prestaciones que recíprocamente se deben, cuestión que no ocurre en los contratos aleatorios[3]. En ese contexto, por un lado, el arrendador podría verse perjudicado si recibe un monto significativamente inferior al precio de mercado. En cambio, por el otro, el arrendatario podría experimentar un perjuicio si la renta se pacta en términos excesivamente onerosos en relación al valor del bien arrendado.

Como es sabido, nuestra legislación civil no hace aplicable la lesión enorme al contrato de arriendo. En efecto, siguiendo a VIAL DEL RÍO, el campo de aplicación de la lesión enorme se encuentra limitado a ciertos actos jurídicos, por lo que no constituye una causal genérica de rescisión de los contratos onerosos conmutativos, incluso en algunos casos, ni siquiera procede la nulidad del contrato, sino más bien la rebaja de la prestación que supera los límites permitidos por el legislador[4].

Desafortunadamente, al tipificar este nuevo delito, el legislador no ha fijado parámetros objetivos que nos permitan identificar cuándo una renta es “manifiestamente desproporcionada”, cuestión diametralmente opuesta a lo que ocurre, por ejemplo, con el delito de usura, que sí permite calcular el exceso.

En efecto, el artículo 472 del Código Penal castiga al “…que suministre valores, de cualquiera manera que sea, a un interés que exceda del máximo que la ley permita estipular…”. En este caso, sí existe una delimitación del monto a percibir, determinado por una tasa de interés que no supere al máximo convencional. Esto se ajusta con las normas del Derecho Civil, toda vez que contemplan la lesión enorme en el mutuo cuando se pactan intereses excesivos, esto es, cuando exceden al interés máximo convencional (artículo 2006 y 8º de la Ley 18.010), pudiéndose solicitar que el interés sea rebajado al interés corriente. En otras palabras, la ley sanciona, tanto civil como penalmente, el cobro de un interés superior al máximo legal, cuestión fáctica que se puede constatar a través de la comparación de las respectivas tasas de interés.

En contraste con lo anterior, en el caso de la explotación habitacional, la ley penal adopta un criterio netamente subjetivo, ya que si bien la desproporción debe ser consecuencia de un abuso grave de la necesidad, inexperiencia o falta de discernimiento de la víctima, ésta no establece un “quantum” para la determinación de la desigualdad[5].

El quid del problema está, entonces, en cómo calcular la desproporción y qué efectos civiles produce la comisión del delito objeto de esta columna, en ausencia de reglas específicas que nos permitan dilucidar ambas interrogantes.

Si bien la Ley Nº 18.101 sobre Arrendamiento de Predios Urbanos, aboga por la protección del arrendatario mediante la irrenunciabilidad de sus derechos[6], no regula las consecuencias ante un escenario de desigualdad entre el valor de la renta y el valor por el uso y goce del inmueble arrendado[7], cuestión  que sí estaba considerada por sus normas legales predecesoras, las cuales fijaban un control de rentas habitacionales y las sanciones civiles con motivo de su infracción.

A fin de explicar lo anterior, revisemos la siguiente cronología: (1) La Ley Nº 6.844, que establecía normas relativas a arriendos (vigente desde 1941 a 1954), fijaba un máximo de un 7% del avalúo fiscal como renta líquida anual, sancionando con la nulidad absoluta el exceso sobre dicho máximum legal[8]. (2) Posteriormente, se dictó la Ley Nº 11.622, que reglamentaba el arrendamiento de inmuebles por casa o departamento, piezas, secciones o locales y fijaba la renta máxima que se podía cobrar por dichos arrendamientos (vigente desde 1954 a 1975), estableciendo dicho máximo en un 11% del avalúo para el pago del impuesto territorial, sancionando igualmente con nulidad absoluta el exceso, debiendo el arrendador restituirlo con intereses corrientes. (3) Dicha norma fue derogada por el Decreto Ley Nº 964 sobre arrendamiento de bienes raíces urbanos, cuyo texto refundido, coordinado y sistematizado fue fijado por el Decreto Nº 357 del MINVU (vigente desde 1975 a 1982), el cual mantuvo el máximo legal en un 11% y la sanción de nulidad absoluta, obligando al arrendador a devolver al arrendatario el exceso más el interés legal. (4) Finalmente, con la dictación de la Ley Nº 18.101 (vigente desde 1982 al presente) se eliminaron las normas de control de renta y, por ende, las sanciones de ineficacia jurídica relativas a su infracción.[9]

A diferencia de Chile, en países como Suecia, Alemania y Dinamarca, aún existen normas sobre el control de rentas para viviendas, así como mecanismos de carácter civil para rebajar el pago excesivo de las mismas. De hecho, en el caso de Dinamarca, el pago de la renta habitacional se encuentra regulada en la denominada “Danish Rent Act” (Lov om leje), en la cual se enumeran las reglas para la determinación de la renta, tales como la ubicación, tipo, tamaño, calidad, equipamiento y estado de la propiedad.[10] Además, existe un organismo municipal encargado de resolver las disputas entre tenants y landlords denominado “Rent Control Board” (Huslejenævnet), de modo que si un arrendatario considera que paga una renta excesiva podrá comparecer ante dicho organismo, a fin de instar por su reducción. En tal caso, el arrendatario no buscará salirse del contrato, sino mantenerlo, pero pagando una renta menor a la fijada.

La falta de normas sobre control de rentas, como las que existían en nuestro país en el pasado, hace que sea complejo establecer los fundamentos de las acciones civiles con las que podría contar el arrendatario/víctima de explotación habitacional.[11]

Para dilucidar aquello, supongamos que el arrendador es condenado criminalmente por este delito, lo cual habilitaría al arrendatario para proceder civilmente en su contra, en conformidad al artículo 59 del Código Procesal Penal, pudiendo solicitar la nulidad del contrato[12] y/o la reparación de los perjuicios sufridos, ante el juez penal o ante el “tribunal civil competente”.

De ahí que lo verdaderamente difícil es determinar cuáles son las causales de una eventual nulidad del contrato e, inclusive, si es ésta la acción civil correspondiente o alguna otra, v.gr. la resolución o terminación del contrato. Por ello, estimo que alguna de las opciones podrían ser las siguientes:

En principio, el arrendatario podría solicitar la nulidad absoluta del contrato utilizando como causal la ilicitud del objeto, ya que estaríamos ante un contrato prohibido por las leyes, en virtud del artículo 1466 del Código Civil (“el arriendo en que se percibe una renta manifiestamente desproporcionada”); o bien, por causa ilícita por tratarse de un contrato contrario al orden público[13] (artículo 1467 inc. 2º del mismo Código), puesto que infringe derechos mínimos de arrendatarios habitacionales. Conjuntamente, el arrendatario podría impetrar la respectiva acción de daños, comprendiendo tanto los perjuicios materiales como morales.

Otra alternativa podría ser demandar la rescisión por dolo, en cuanto el arrendador a procedido con engaño, a fin de obtener el consentimiento del arrendatario a la celebración de un arriendo que le perjudica. Inclusive, podría plantearse la nulidad absoluta por ausencia de voluntad de la víctima ante la falta de entendimiento de las condiciones contractuales, considerando las circunstancias de vulnerabilidad antes mencionadas, cuestión que, en todo caso, corresponderá calificar al juez que conozca del litigio.

También, pero admitiendo cierta controversia[14], el arrendatario podría optar por demandar la resolución del contrato (o más bien la terminación del mismo, debido al carácter de tracto sucesorio del arrendamiento) por incumplimiento de una obligación contractual impuesta por la ley al arrendador, a saber, no percibir una renta manifiestamente desproporcionada[15]. Igualmente, el arrendatario podrá reclamar los perjuicios ocasionados.

Al parecer, ni la elección de la acción ni su sustento parecieren ser cuestiones fáciles de dilucidar. Sumado a ello, surge otro cuestión problemática: todas estas posibles soluciones conllevan inexorablemente a la extinción del vínculo contractual. Pero… ¿Y si la intención del arrendatario fuera la de mantener el contrato de arriendo, pero pagando un precio justo y razonable? En otros términos ¿Se podría solicitar la reducción de la renta excesiva haciendo subsistir el contrato?

Como ya se dijo, la lesión enorme no está pensada para el contrato de arriendo, en cuanto a la posibilidad de reducir la prestación, ni tampoco aplicaría la revisión del contrato en base a la teoría de la imprevisión, pues la excesiva onerosidad no viene de un imprevisto sobreviniente, sino de la conducta del propio arrendador.

Las interrogantes que surgen a partir de la tipificación del delito de explotación habitacional, tanto en el ámbito penal como en el civil, parecen no ser pocas ni menos simples de abordar en pocas líneas. De cualquier forma, es innegable que las consecuencias civiles de este tipo penal son aspectos que debiesen interesarle al Derecho de Contratos.

En síntesis, la ley ha introducido un concepto indeterminado como lo es el de “contraprestación manifiestamente desproporcionada”, sin fijar los límites para su configuración. De este modo, la integración e interpretación de este concepto será -finalmente- de cargo de los tribunales de justicia que deban conocer de estos asuntos. Asimismo, estimamos conveniente una eventual regulación de los efectos civiles que produce el cobro de una renta manifiestamente desproporcionada en el contrato de arrendamiento. (Santiago, 5 de diciembre de 2023)

[1] La transcripción de este artículo ha sido parcial, ya que éste además consagra el denominado delito de explotación laboral, que castiga a la persona que, valiéndose de alguna de las mencionadas circunstancias, “le pagare [a otra] una remuneración manifiestamente desproporcionada e inferior al ingreso mínimo mensual previsto por la ley”.

[2] Historia de la Ley Nº 21.595. p. 159. Disponible en: https://www.bcn.cl/historiadelaley/nc/historia-de-la-ley/8195/

[3] MEZA BARROS, Ramón. De los contratos. Teoría General. Legal Publishing. 1era. Edición. 2023. pp. 31-32.

[4] VIAL DEL RÍO, Víctor. Teoría General del Acto Jurídico. Editorial Jurídica de Chile. p. 126-132.

[5] Ibidem. Ob. cit. p. 125.

[6] Artículo 19 de la Ley Nº 18.101: “Son irrenunciables los derechos que esta ley confiere a los arrendatarios”.

[7] Mediante la Ley Nº 21.325 se introdujeron los artículos 24 bis a 24 ter a la Ley Nº18.101, los cuales tratan sobre el “arriendo y subarrendamiento abusivo”, conductas que consisten en entregar en arriendo o subarriendo piezas o habitaciones que no cumplan con condiciones mínimas de habitabilidad, seguridad, estabilidad, ventilación, iluminación, dimensiones y acondicionamiento térmico. La infracción a esta normativa se sanciona con multa a beneficio municipal de 5 a 100 UTM por el respectivo Juzgado de Policía Local, el cual para la determinación de su cuantía ponderará la gravedad del incumplimiento, su duración y el beneficio que el contrato hubiera reportado al arrendador o al subarrendador, según corresponda.

[9] Vid. DE LA PAZ M. Verónica y GUERRA A. Pedro. Perspectivas actuales del arrendamiento. Un estudio de la normative en Chile. Asesorías Parlamentarias. Biblioteca Nacional del Congreso Nacional de Chile. Octubre, 2023. Disponible en: https://www.bcn.cl/asesoriasparlamentarias/detalle_documento.html?id=82661.

[10] El Capítulo VII, Sección 47, Subsección 2 del Danish Rent Act indica: “By decision pursuant to paragraph 1, 1st sentence, a comparison must be made with the rent that is generally applicable in the neighborhood or area of ​​the corresponding house and living space in terms of location, type, size, quality, equipment and state of maintenance […]”. (texto traducido del danés al inglés).

[11] El 13 de junio de 2023 se presentó un proyecto de ley (Boletín 16019-14) por los diputados Maite Orsini Pascal, Tomás Hirsch y Maricela Santibáñez titulado: ”Modifica la Ley 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos, a fin de regular los requisitos de postulación al arriendo, establecer un estatuto que regule la garantía que cauciona las obligaciones del arrendador de bienes raíces urbanos conocida como “Mes de Garantía”, y prohíbe el cobro de las rentas en Unidades de Fomento y otros cobros abusivos”. Si bien el proyecto regula ciertos aspectos civiles del arrendamiento de predios urbanos, no aborda específicamente el problema de la “renta manifiestamente desproporcionada”, ya que únicamente propone la prohibición de pactar la renta en Unidades de Fomento.

[12] CORRAL TALCIANI, Hernán. Nulidad de contratos en el proceso penal: a propósito de los casos Penta y Soquimich. En El Mercurio Legal. 15.04.2015. El autor se inclina por la postura que acepta la competencia del tribunal penal para conocer de las acciones de nulidad de los actos y contratos que sirven para la comisión de un delito, entendiendo que la expresión “responsabilidades civiles” utilizada por el Código Procesal Penal puede interpretarse en un sentido amplio.

[13] CORTE SUPREMA, Rol Nº 12.553-2011, sentencia de reemplazo, considerando 26º. 30/04/2013.

[14] Se afirma aquello, puesto que podría argumentarse que el vicio debiese estar en la formación del contrato y no en la ejecución del mismo. Sin perjuicio de ello, podría ser que en principio se establezca una renta proporcional, pero posteriormente se cobre y perciba una renta desproporcionada, lo que podría configurar el incumplimiento.

[15] El contrato de arrendamiento de predios urbanos es un contrato dirigido, es decir, considera ciertos aspectos contractuales que son impuestos por la ley a las partes. Vid. ORREGO ACUÑA, Juan Andrés. El contrato de arrendamiento. 3era. Edición. Editorial Metropolitana. Santiago, Chile. 2020