La Corte Suprema rechazó el recurso de casación en el fondo interpuesto en contra de la sentencia dictada por la Corte de La Serena, que confirmó aquella de base que desestimó el reclamo deducido en contra del Conservador de Bienes Raíces de la ciudad, por negarse a alzar una hipoteca y una prohibición de enajenar.

El solicitante pidió al Conservador el alzamiento de una hipoteca y la prohibición de enajenar fundado en que es el actual dueño de la propiedad, la que adquirió mediante permuta celebrada con el anterior dueño en el año 1998.

Añade que la garantía y la prohibición datan de 1993, cuando una empresa llamada “Rain Soft Limitada” las inscribió para asegurar el cumplimiento de futuras obligaciones a contraer con el dueño que le antecedió.

En tal sentido, desde 1993 hasta el año 2008 -en que fallece el antiguo dueño- nunca éste celebró ningún acto que lo obligara a cumplir alguna obligación con la empresa, por lo que la condición bajo la cual se inscribió la hipoteca y la prohibición ha fallado, motivo por el que solicitó la cancelación de tales inscripciones en el Conservador.

Este se negó a practicar el alzamiento, argumentando que la gestión escapa a sus atribuciones en virtud de lo establecido en el artículo 18 de del Reglamento. Refiere que no está dentro de sus competencias calificar como fallida una condición suspensiva, y que tampoco puede dar lugar a la petición debido a que el solicitante es un tercero ajeno al acto, cuya solicitud afecta los derechos de una de las partes adscritas a él, en este caso, la empresa constituyente.

Por lo anterior, el solicitante reclamó ante la justicia civil, que desestimó su acción, al considerar que la negativa del Conservador se ajusta a Derecho; decisión que fue confirmada por la Corte de La Serena en alzada.

En contra de este último fallo el solicitante interpuso recurso de casación en el fondo, acusando la infracción de los artículos 13, 15, 16, 18 y 92 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces.

El recurrente sostuvo que no sólo el deudor hipotecario lleva ya varios años fallecido, sino que, además, a pesar de que en el Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces de Santiago constan dos actuaciones de esta empresa, a saber, su propia constitución y una modificación posterior, no existe ningún otro antecedente o información relacionada con esta empresa. Agrega que hasta la fecha Rain Soft Limitada no ha realizado ninguna actuación, no registra RUT y no tiene domicilio conocido. Todo lo anterior, indica, está imposibilitado de accionar mediante otra vía para lograr la cancelación de los gravámenes.

También reclama infracción a los artículos 2410 y 2434 del Código Civil, ya que la sentencia desconoce el carácter general de la cláusula de garantía general de la hipoteca constituida para cualquier deuda con la sociedad y no para un crédito específico.

Por último, aduce una errada aplicación de los artículos 2413, 1479 y 1480 del Código Civil. Explica que estas normas permiten entender que la fisonomía de la cláusula general de hipoteca es la de una condición suspensiva indeterminada, cuyo hecho futuro e incierto es el nacimiento de una obligación a la que dicha estipulación pueda acceder para garantizar, estableciéndose un plazo de vigencia de 10 años para que se verifique la condición, lo cual, de no ocurrir, provocará que dicha condición se tenga por fallida.

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El máximo Tribunal desestimó el recurso de casación en el fondo. En la sentencia razona que, “(…) si bien el recurrente señala en su escrito que no se pretende la extinción de la hipoteca en razón de lo dispuesto en el artículo 2434 del Código Civil, lo cierto es que la cancelación de la inscripción de dicho gravamen implica que éste queda sin valor alguno de conformidad al artículo 2410 del cuerpo legal citado”.

En tal sentido, el fallo hace notar que, “(…) en la especie resulta aplicable al caso el artículo 2434 ya referido y, la hipoteca debidamente inscrita en favor de Rain Soft Limitada, en el registro conservatorio y que pesa sobre el inmueble de propiedad del solicitante, se extingue junto con la obligación principal a la cual garantiza por expresa disposición del artículo 2434 del Código Civil y en las formas señaladas en dicho artículo. Dicho lo anterior, en el presente caso se pretende su alzamiento por medio de una escritura pública de solicitud cancelación de hipotecas y prohibiciones 04 de febrero de 2022, la cual si bien expone diversos motivos que la harían procedente, emana del propietario del bien gravado, y no del beneficiario de la hipoteca y prohibición aludida”.

En cuanto a las obligaciones que nunca se contrajeron por el anterior dueño por más de diez años y la supuesta condición fallida, el fallo puntualiza que, “(…) ha de señalarse que si bien el artículo 2434 del Código Civil, señala que se extingue asimismo la hipoteca por la resolución del derecho del que la constituyó o por evento de la condición resolutoria, ello ha de ser declarado por un tribunal en el correspondiente procedimiento, ya que para así determinarlo es necesario acreditar diversos supuestos de hecho, tales como la existencia o inexistencias de deudas garantizadas por la hipoteca y que no son susceptibles de ser verificados por el Conservador de Bienes Raíces al momento de determinar si proceden o no las cancelaciones solicitadas”.

En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema rechazó el recurso de casación en e fondo.

Vea sentencias Corte Suprema Rol N°17.665-2023, Corte de La Serena Rol N°1.562-2022 y 3° Juzgado Civil de Coquimbo RIT V-19-2022.