La Corte Suprema confirmó la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Temuco, que acogió el recurso de protección interpuesto por 40 locatarios de la Feria Newen Mapu de la comuna de Pucón.

La acción constitucional se presentó en contra del Oficio N° 1223-2023, firmado por el alcalde subrogante del municipio, que notificó el término de contrato por incumplimiento en el pago y exigió la entrega de los locales de la feria mencionada, otorgando un plazo de cinco días corridos para desocuparlos, advirtiendo que, en caso de negativa, se procederá con el auxilio de la fuerza pública.

La recurrente expuso que la Feria está compuesta por artesanos y pequeños comerciantes, en su mayoría mujeres jefas de hogar y personas en situación vulnerable, que antes de ocupar los locales trabajaban de manera ambulante, precaria e informal, por lo que fueron beneficiados con el subarrendamiento de locales dentro de un inmueble que, a su vez, el municipio arrendó a una sociedad de inversiones.

Indica que, año a año se celebran contratos de subarriendo con cada una de las feriantes, las que pagan las rentas y sus respectivos permisos. En 2020 y 2021, en el contexto de la emergencia sanitaria, se les cobro la mitad de la renta. Luego, debido a las intensas lluvias de estos últimos periodos y a que los locales arrendados no contaban con los desagües necesarios, se produjeron filtraciones e inundaciones con pérdidas que fueron cuantiosas para las feriantes. En razón de ello solicitaron mejoras al municipio las que no se han concretado.

Hacen presente que en Pucón no existe un lugar o espacio público, comúnmente denominado “mercado”, donde las personas vulnerables se dedican a realizar este tipo de actividad lícita. Por ello en 2014 se les otorgó este espacio del que estarían siendo desalojados.

Denuncian que el acto recurrido constituye un acto de autotutela ilícita dictado fuera de toda facultad o potestad reglada entregada a una Municipalidad. De su lectura se desprende que existe una amenaza impropia de recurrir al auxilio de la fuerza pública, sin mediar resolución del tribunal llamado naturalmente a decidir sobre estas materias. El acto los deja en la más completa indefensión y los priva del derecho a un juicio, por un acto que carece de fundamento legal dado que el motivo esgrimido es falso, porque varios locatarios han pagado integra y oportunamente sus rentas. Las autoridades municipales carecen de facultades para decretar un lanzamiento con auxilio de fuerza pública. Ni siquiera en la ley N° 21.461 de 30 de junio de 2022, que modifica la ley N° 18.101, el arrendatario flagrantemente incumplidor o el comodatario que no acredita título, tiene un plazo tan exiguo para hacer entrega del inmueble.

Estiman vulnerado su derecho de desarrollar cualquier actividad económica lícita, el derecho de propiedad y el debido proceso.

El municipio sostuvo que la facultad de suscribir contratos surge de la Ley N° 18.695, que en su artículo 1° indica que “La administración local de cada comuna o agrupación de comunas que determine la ley reside en una Municipalidad”, las que “son corporaciones autónomas de derecho público, con personalidad jurídica y patrimonio propio, cuya finalidad es satisfacer las necesidades de la comunidad local y asegurar su participación en el progreso económico, social y cultural de las respectivas comunas”.

Enseguida, en una larga explicación sobre los sucesivos contratos de arriendo que se han celebrado sobre el inmueble, sus condiciones, duración, prorrogas, la finalidad perseguida al suscribirlo -erradicar el comercio ambulante de la comuna, especialmente de la Plaza Principal de Pucón-, las facilidades de pago otorgadas a los arrendatarios, sostiene que en caso de incumplimiento, la Municipalidad de Pucón está facultada para desalojar a los morosos, lo que puede evitarse si se paga la totalidad de la deuda, sin perjuicio del derecho a cobrar las deudas en sede judicial. De ello infiere que tiene la facultad legal y contractual para ordenar el desalojo de quienes tienen cuantiosas deudas.

Además, cita un informe de la Contraloría Regional de la Araucanía que concluye que los arrendatarios que no han pagado arriendo por los espacios ocupados en feria artesanal Newen Mapu adeudan durante el año 2019 $56.235.822.- y que la conmina a ejercer las correspondientes acciones de cobro y acreditar el ingreso de los mismos en las arcas municipales, pues de lo contrario se procederá a formular el reparo pertinente, en virtud de los artículos 95 y siguientes de la Ley N° 10.336.

También señala que fue notificada del término anticipado del contrato de arriendo donde se encuentra emplazada la Feria Newen Mapu, por incumplimiento en el pago de las rentas por más de seis meses, debido a que el Municipio no ha recaudado el arriendo de las locatarias y está imposibilitada de cumplir la obligación contractual. Actualmente la feria mantiene una deuda desde el año 2019 a 2023 por un total de $57.889.428.-

La Corte de Temuco acogió el recurso de protección. El fallo pone de relieve que esta institución es “una acción de naturaleza cautelar en beneficio de quien, por causa de actos u omisiones arbitrarias o ilegales, sufriere privación o perturbación en el ejercicio de diversos derechos constitucionales”, la que se dirige en contra de un acto municipal que solicita la entrega del inmueble a los recurrentes en un plazo de cinco días corridos, con auxilio de la fuerza pública, en caso que no estén en disposición de entregar el local arrendado, porque es un hecho no discutido que entre los recurrentes y la Municipalidad de Pucón existe un contrato de arrendamiento que los vincula, referente a locales comerciales de un inmueble ubicado en calle Ansorena N° 361 y N° 365 de la ciudad de Pucón.

Puntualiza el fallo, que la acción deducida denuncia así “la comisión de actos de autotutela consistentes en emitir un oficio requiriendo la entrega de un inmueble en un plazo de cinco días corridos, con auxilio de la fuerza pública, en caso de cualquier acto que implique la no disposición de entregar el local arrendado”.

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En ese contexto, refiere la Corte que, “conforme a la ley N° 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, los tribunales de justicia son el único órgano que puede determinar si efectivamente los recurrentes-arrendatarios incurrieron en una causal de terminación del contrato de arrendamiento”. Pues aun cuando los arrendatarios adeudasen rentas del contrato de arrendamiento “ésta sola circunstancia no autoriza al arrendador para poner término anticipado al contrato, prescindiendo de la intervención del tribunal competente”.

Concluye la Corte, que el acto recurrido es ilegal, por cuanto contraviene los procedimientos establecidos en la ley N° 18.101 para poner término a un contrato de arrendamiento, y arbitrario, porque la autoridad edilicia se arroga facultades jurisdiccionales que están radicadas en los tribunales que indica la ley. Por ello constituye un acto de autotutela no permitido en un Estado de Derecho, no siendo obstáculo para ello que los recurrentes adeuden rentas de arrendamiento, cuyo pago puede ser demandado conforme a los procedimientos que establece la ley N° 18.101.

La Corte Suprema confirmó, sin más, el fallo en alzada.

Vea sentencias Corte Suprema Rol N° 251.228-2023 y Corte de Temuco Rol N° 13240-2023.