La Corte Suprema, conociendo de un recurso de casación en el fondo interpuesto en contra de la sentencia dictada por la Corte de Santiago, que confirmó con declaración aquella de base que acogió una demanda de terminación de contrato de arriendo, anuló de oficio el fallo recurrido.
El caso trata de una demanda arriendo respecto de un local comercial ubicado en el edificio El Bosque, en la comuna de Las Condes y de dos locales comerciales ubicados en el Centro Comercial Plaza Reñaca, comuna de Viña del Mar. En ambos contratos, la demandada se encuentra en mora por las rentas impagas desde el mes de abril de 2020 en adelante; por lo tanto, el actor solicitó al tribunal que declare terminado el contrato y ordene el pago de todas las rentas adeudadas.
En su defensa, la demandada señala que, con motivo de las restricciones impuestas por la autoridad sanitaria, no pudo abrir los locales arrendados para ejercer su giro de venta de artículos de oficina, al no ser éste un rubro de primera necesidad, al punto que el 26 de octubre de 2020 entregó los locales ubicados en Reñaca.
El tribunal de primera instancia acogió la acción y declaró terminado los contratos de arrendamientos, por no pago de las rentas y condenó a la demandada al pago de las rentas adeudadas, más intereses, multas, y a la restitución del inmueble; decisión que fue confirmada por la Corte de Santiago con declaración que en relación al bien raíz ubicado en Reñaca las rentas de arrendamiento se devengarán hasta la entrega material ocurrida el 26 de octubre de 2020.
En contra de esa decisión el demandado interpuso recurso de casación en el fondo, acusando la infracción del numeral 7 del artículo 8 de la Ley N° 18.101.
Afirma que la sentencia no se hace cargo de la pandemia que sufre el país, no se pronuncia sobre la rebaja de las rentas de arrendamiento o el pago proporcional, asignado toda la responsabilidad de soportar las perdidas sufridas en el contrato a una sola parte, el arrendatario, y no se pronuncia sobre las multas cobradas por todo el periodo y solo se limita a ratificar el fallo de primera instancia. Una correcta aplicación de las normas implicadas, afirma, se habría traducido en a lo menos rebajar las rentas de arrendamiento tal como lo dispone el artículo 1932 del Código Civil.
El máximo Tribunal, al conocer del recurso de nulidad sustancial, razona que “(…) la impugnante debió conducir su reproche adecuadamente, esto es, denunciando la conculcación de los preceptos que se ocupan de regular el impedimento en el goce de la cosa, en el artículo 1932 del Código Civil, normativa que, no obstante, no formó parte del libelo de nulidad, incurriendo en un defecto de formalización que impide prestar acogida al recurso deducido”.
Sin perjuicio de lo anterior, decide ejercer la facultad contenida en el inciso segundo del artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, para invalidar de oficio la sentencia recurrida, por haber sido dictada con infracción de ley con influencia sustancial en lo dispositivo.
El fallo prosigue indicando que, “(…) es conveniente reconocer que a partir del momento en que las autoridades gubernamentales decidieron tomar medidas para afrontar la pandemia del Coronavirus COVID-19, ordenando el aislamiento preventivo obligatorio, la restricción de la libre circulación, reunión y desarrollo de actividades económicas, ha tenido por consecuencia una alteración en la actividad económica y social del país. Una de esas consecuencias es la limitación, legal o de facto, para el desarrollo de actividades comerciales declaradas no esenciales por el Gobierno”.
A continuación, la sentencia agrega que, “(…) conviene dejar asentado desde ya, que según parámetros legales y jurisprudenciales el COVID-19 cumple, en general y en abstracto, con los tres requisitos del caso fortuito: imprevisibilidad, irresistibilidad de un hecho exterior. La doctrina especializada así lo ha considerado”.
En el mismo orden de razonamiento, sostiene que, “(…) a modo de colofón, el mal estado de la cosa o la calidad de ésta a que se refiere el artículo 1932 del Código Civil, deben entenderse en función del objetivo esencial, cual es que impidan que la cosa sirva para el objeto para el cual fue destinada”. En virtud de esta hipótesis, estima que, “(…) la limitación para el desarrollo de ciertas actividades comerciales, de esparcimiento, productivos y de construcción o prohibición de éstas, dispuesta por la autoridad administrativa destinada a mitigar o impedir los contagios por COVID-19, configura una anomalía de la cosa, de tipo jurídica, que integra el supuesto de hecho referido a la calidad de la cosa arrendada reglado por el artículo 1932 del Código Civil”.
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El fallo concluye mencionando que, “(…) al no haberse aplicado correctamente la normativa que regulaba y resolvía la controversia, los jueces del fondo han cometido error de derecho, infringiendo el artículo 1932 del Código Civil, error que ha influido sustancialmente en lo dispositivo de la sentencia, puesto que dispusieron el pago de rentas por un periodo en que los inmuebles -locales comerciales- no pudieron ser utilizado por la demandada, lo cual hace que el fallo en comento incurra en un vicio de invalidez que obliga a este tribunal a declarar de oficio su nulidad”.
En mérito de lo expuesto, el máximo Tribual anuló de oficio el fallo impugnado, y en sentencia de reemplazo acogió la demanda sólo en cuanto a declarar por terminado ambos contratos de arriendo, y ordenar el pago de los primeros 26 días del mes de octubre de 2020 para los locales de Reñaca, y del mes de septiembre de 2020 para el local de Las Condes.
Vea sentencias Corte Suprema Rol N°49.739-2021, de reemplazo, Corte de Santiago Rol N°3.548-2021 y 20° Juzgado Civil de Santiago RIT C-7913-2020.